北京一些开发商开始坐立不安:以前楼盘销售惯用的收钱“排号”手段,被建设部门指为违规销售。开发商如果囤房、抬高房价,将面临被清理资质的风险。
住房和城乡建设部11月中旬发出了“关于进一步规范房地产销售有关问题的通知”（以下简称“通知”）。这份“通知”是住建部调研已久后,果断出手干预市场的表现。
通知发出之后,各地开始落实。北京市住建委对各地市场上房地产销售备案工作做出严格规定。同时,查处捂盘囤房行为。
11月下旬,北京市住建委介入调查中信城二期,其在没有获得预售证的情况下,提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。
目前北京、上海等一线城市的房价水平,超过了2007年最高值。一路高涨的北京房价,是否也与2007年底一样,遭遇紧缩性调控政策出台？
开发商定价有术
据某机构一份统计报告,北京市11月份四环内楼盘新盘平均开盘房价达到了2万元/平方米,五环内达到了1.6万元/平方米。
11月21日,位于北京西四环的“大成郡”楼盘终于“开盘”,而在半年前,家住北京海淀区的季女士就开始“排号”。
排在100号之内,本次开盘推出了149套房子,季女士想应该可以挑上一套房子。然而,当天她在现场发现开发商放出去了5239个号。
今年3月份该楼盘开盘时才16500元/平方米,刚过半年,开盘价格跳到了均价2.4万元/平方米。即使这样,5239:149的比例,摇到谁,谁都像中大奖一样欣然交钱。149套房子仍然被抢购一空。开发商放话,下一期房子开盘,要卖到3.5万元/平方米。
地还是那块地,开发商还是那家开发商,房子还是那样的房子,季女士纳闷:凭什么半年就涨七八千元/平方米?
“大成郡”项目销售相关负责人解释说,很多家庭怕排不上号,一家买了10-20个号,最后实际参与排号买房的家庭是1700-1800组家庭。而且,排号只有3天,没有收钱。
上述销售负责人还说,“大成郡”在各项指标上都没有创下“最高”:其对面一处楼盘,年初房价9000元/平方米,现在卖价26000元/平方米;北五环外一处楼盘,只有400套房子,却放出了8000个房号。
季女士这样的遭遇,是北京楼盘销售中常见现象。万科北京公司销售总监肖劲说,开发商开盘之前,先由一些中介机构带“看房团”来签意向,行业内被称为“蓄水”。就好比筑水坝一样,先蓄积足够的水,然后突然打开水坝,泄洪而下的购买力,会将每套房子买走。
除了“蓄水”外,开发商还有很多种方法来抬高房价。例如,北京西三环某楼盘,已经开始“单双层”卖楼:先拿出100套单层的房子,放出200个号,顺利卖完;再开出100套双层房子,每平方米调高3000元价格。道理很简单:双层的房号比单层房号吉利。
北师大学房地产研究所副主任王宏新表示,目前供不应求的情况下,开发商定价模式会带来房价不理智上涨。
“少量存房”原则
本报记者获得了上述住建部“通知”内容。在商品房预售管理上,该“通知”要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时,原则上不得分层、分单位申请。必须按照整个项目申请。对于开发规模较大,实行分期开发、分期交付的项目,才可以按照分期开发的规模申请预售许可。
上述某机构人士指出,2008年底,很多地方政府出台稳定楼市政策中,允许开发商分期、小规模获得预售证,是一个普遍的现象。当时,市场情况不好,开发商拿了预售证之后也卖不出去,还会引来银行催款。于是,很多地方允许开发商按照自己愿意的销售规模申请预售证。而在今天房地产市场行情很火爆的情况下,这就成了开发商捂盘手段。
住建部在下发“通知”同时,将上海市7月下发的《商品房销售方案备案暂行规定》给各地学习,希望各地借鉴上海经验,也推行商品房销售方案备案管理。
本报记者拿到一份上海市的“暂定规定”,其中明确提出,开发商在上报销售方案的时候,对于自留、自用的房屋应该依照“少量、合理”的原则进行确定。
开发商需要将销售方案进行备案,如果不按照获得建委部门认可的销售方案进行销售,则可被认定为捂盘。
与此同时,国土部也在严查囤地。一个重要手段是:在新的土地出让合同当中,规定了竣工日期。这与销售方案备案制有异曲同工之处。对于不办理销售方案备案的企业,上海市的“暂定规定”当中提出,将以停止办理开发商项目所有权手续等事项为惩罚措施。
上海易居研究院杨红旭说,上海在房价上涨较快的2007年推出了单个楼盘取得预售证面积不得少于3万平方米的政策。后来,该政策执行效果未如预期。“暂定规定”又再次重申这个问题,是政府对开发商捂盘、囤盘进行打击的表现。
“通知”中另外指出,各地在核发预售许可证时,要加强对预售方案的审核。预售方案应当提供规划建设方案,详细说明项目基本情况、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情况、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式、预售价格及价格调整方式等内容。
“通知”中表示,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。
未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。
王宏新表示,目前房地产销售市场出现混乱局面,与明年政策预期不清有直接关系。一线大城市出现了不正常的交易情况,但大部分二三线城市房地产市场尚处于复苏状态,不适合立即采取紧缩性宏观政策。政策是否紧缩,市场仍在揣测中。
北京一些开发商开始坐立不安:以前楼盘销售惯用的收钱“排号”手段,被建设部门指为违规销售。开发商如果囤房、抬高房价,将面临被清理资质的风险。
住房和城乡建设部11月中旬发出了“关于进一步规范房地产销售有关问题的通知”（以下简称“通知”）。这份“通知”是住建部调研已久后,果断出手干预市场的表现。
通知发出之后,各地开始落实。北京市住建委对各地市场上房地产销售备案工作做出严格规定。同时,查处捂盘囤房行为。
11月下旬,北京市住建委介入调查中信城二期,其在没有获得预售证的情况下,提前发放房号和接受预订金的行为被指为违规销售。
目前北京、上海等一线城市的房价水平,超过了2007年最高值。一路高涨的北京房价,是否也与2007年底一样,遭遇紧缩性调控政策出台？
开发商定价有术
据某机构一份统计报告,北京市11月份四环内楼盘新盘平均开盘房价达到了2万元/平方米,五环内达到了1.6万元/平方米。
11月21日,位于北京西四环的“大成郡”楼盘终于“开盘”,而在半年前,家住北京海淀区的季女士就开始“排号”。
排在100号之内,本次开盘推出了149套房子,季女士想应该可以挑上一套房子。然而,当天她在现场发现开发商放出去了5239个号。
今年3月份该楼盘开盘时才16500元/平方米,刚过半年,开盘价格跳到了均价2.4万元/平方米。即使这样,5239:149的比例,摇到谁,谁都像中大奖一样欣然交钱。149套房子仍然被抢购一空。开发商放话,下一期房子开盘,要卖到3.5万元/平方米。
地还是那块地,开发商还是那家开发商,房子还是那样的房子,季女士纳闷:凭什么半年就涨七八千元/平方米?
“大成郡”项目销售相关负责人解释说,很多家庭怕排不上号,一家买了10-20个号,最后实际参与排号买房的家庭是1700-1800组家庭。而且,排号只有3天,没有收钱。
上述销售负责人还说,“大成郡”在各项指标上都没有创下“最高”:其对面一处楼盘,年初房价9000元/平方米,现在卖价26000元/平方米;北五环外一处楼盘,只有400套房子,却放出了8000个房号。
季女士这样的遭遇,是北京楼盘销售中常见现象。万科北京公司销售总监肖劲说,开发商开盘之前,先由一些中介机构带“看房团”来签意向,行业内被称为“蓄水”。就好比筑水坝一样,先蓄积足够的水,然后突然打开水坝,泄洪而下的购买力,会将每套房子买走。
除了“蓄水”外,开发商还有很多种方法来抬高房价。例如,北京西三环某楼盘,已经开始“单双层”卖楼:先拿出100套单层的房子,放出200个号,顺利卖完;再开出100套双层房子,每平方米调高3000元价格。道理很简单:双层的房号比单层房号吉利。
北师大学房地产研究所副主任王宏新表示,目前供不应求的情况下,开发商定价模式会带来房价不理智上涨。
“少量存房”原则
本报记者获得了上述住建部“通知”内容。在商品房预售管理上,该“通知”要求各地在受理开发商申报的项目预售申请时,原则上不得分层、分单位申请。必须按照整个项目申请。对于开发规模较大,实行分期开发、分期交付的项目,才可以按照分期开发的规模申请预售许可。
上述某机构人士指出,2008年底,很多地方政府出台稳定楼市政策中,允许开发商分期、小规模获得预售证,是一个普遍的现象。当时,市场情况不好,开发商拿了预售证之后也卖不出去,还会引来银行催款。于是,很多地方允许开发商按照自己愿意的销售规模申请预售证。而在今天房地产市场行情很火爆的情况下,这就成了开发商捂盘手段。
住建部在下发“通知”同时,将上海市7月下发的《商品房销售方案备案暂行规定》给各地学习,希望各地借鉴上海经验,也推行商品房销售方案备案管理。
本报记者拿到一份上海市的“暂定规定”,其中明确提出,开发商在上报销售方案的时候,对于自留、自用的房屋应该依照“少量、合理”的原则进行确定。
开发商需要将销售方案进行备案,如果不按照获得建委部门认可的销售方案进行销售,则可被认定为捂盘。
与此同时,国土部也在严查囤地。一个重要手段是:在新的土地出让合同当中,规定了竣工日期。这与销售方案备案制有异曲同工之处。对于不办理销售方案备案的企业,上海市的“暂定规定”当中提出,将以停止办理开发商项目所有权手续等事项为惩罚措施。
上海易居研究院杨红旭说,上海在房价上涨较快的2007年推出了单个楼盘取得预售证面积不得少于3万平方米的政策。后来,该政策执行效果未如预期。“暂定规定”又再次重申这个问题,是政府对开发商捂盘、囤盘进行打击的表现。
“通知”中另外指出,各地在核发预售许可证时,要加强对预售方案的审核。预售方案应当提供规划建设方案,详细说明项目基本情况、项目楼盘表、项目用于销售以及企业保留自有的情况、项目建设进度计划情况、落实预售资金监管情况、项目销售计划和销售方式、预售价格及价格调整方式等内容。
“通知”中表示,房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后,应当在规定的时间内销售商品房。开发企业应一次将取得预售许可的全部房源上网销售,不得以各种借口分批、分次销售,严禁捂盘惜售、囤积房源,不得进行虚假交易、炒卖房号。
未取得商品房预售许可证的项目,房地产开发企业不得非法预售商品房,也不得以认购（包括认定、登记、选号等）的名义收取预订款性质费用等各种方式变相预售商品房。
王宏新表示,目前房地产销售市场出现混乱局面,与明年政策预期不清有直接关系。一线大城市出现了不正常的交易情况,但大部分二三线城市房地产市场尚处于复苏状态,不适合立即采取紧缩性宏观政策。政策是否紧缩,市场仍在揣测中。