主题：北京又启政策创新 “改善性自住房”是个啥？
- 发表于2016-12-28
- 发表于2016-12-30
北京市住房和城乡建设委员会等部门关于转发《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》的通知
各有关单位：
为进一步加强我市房地产经纪行业管理，保护群众合法权益，促进行业健康发展，现结合北京市房地产经纪行业管理情况，转发《住房城乡建设部等部门关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》（建房〔2016〕168号）并补充通知如下：
一、本通知所称房地产经纪业务包括收集、记录、核查、发布房源、客源信息，协助或代理洽谈、签订房地产交易合同等服务内容。
本通知所称房地产经纪从业人员是指在本市从事房地产经纪业务的人员，包括房地产经纪专业人员和未取得房地产经纪专业人员职业资格的其他从业人员。
二、凡在本市 区域内从事房地产经纪业务的单位和个人，应当依法设立房地产经纪机构（含分支机构，下同），工商登记经营范围应包括房地产经纪服务项目，至少有1名房地产经纪从业人员，并于机构成立后30日内到所在地的区房屋 主管部门备案。区房屋 主管部门应在受理房地产经纪机构备案申请后，到备案经营场所实地审查、核实备案信息的真实性与完整性。
市房屋、工商、通信 主管部门定期交换房地产经纪机构备案、工商登记、互联网房地产经纪机构网站备案信息。
三、房地产经纪机构应当在经营场所醒目、便于公众翻阅的位置如实公示备案证明原件（分支机构还应公示总公司备案证明复印件）、本部门房地产经纪从业人员基本信息和房地产经纪专业人员职业资格证书复印件等材料，并按照房地产经纪管理系统信息卡模板为房地产经纪从业人员制作信息卡、监督佩戴情况。房地产经纪机构备案信息发生变更、终止的，或房地产经纪从业人员在房地产经纪机构入职、离职的，应当自发生之日起5日内办理相应备案手续。
四、房地产经纪机构接受房地产经纪业务委托，应当查验委托人身份证明，按法律法规或规范性文件要求向委托人书面告知相关事项，签署房地产经纪服务合同。2017年1月1日起，房地产经纪机构应当在房地产经纪管理系统中填报房地产经纪服务合同主要信息，并将系统生成的备案编号在房地产经纪服务合同首页右上角予以标注。
12月23日，在北京市委十一届十二次全会上，房地产调控再次成为北京经济工作的重点之一。根据北京市的政策，一方面要增加供应，保持房地产市场平稳；另一方面在疏解非首都城市功能大背景下，要严控城六区新增建设用地，并提出加大改善性自住房建设力度。
“‘改善性自住房’是今年北京在房地产政策上的新提法，具体是什么标准目前还不清楚，近期住建委还要针对这一问题组织学习。”北京市住建委一位工作人员说。
按照北京市之前对自住房的规定，“自住型商品住房”套型以90平方米以下为主，价格比周边商品房价格低30%左右。如今，“改善性自住房”看上去是要对90平米以下小户型采取的优惠进行扩展，对照商品房定义范畴中的“改善性住宅”提法，“改善性”的对标面积应该在90-140平米之间。这是否意味着，北京的自住房建设将扩大到面积为140平米的中等户型住房，而价格仍较周边有近30%的明显 ？如果是这样的话，那自住房能吸引的市场需求就更为明显。
不过，也有业内人士认为，虽然调控对市场有降温作用，但因土地供应减少而造成的市场供应失衡并没有根本扭转，明年房价或仍维持高位，“改善性自住房”可能又是一次“文字游戏”。
自住房的春天
北京的房地产市场调控，一直植根于疏解非首都功能、推动京津冀协同发展大背景之下。
按规划，北京市的人口调控目标是坚决守住2300万人的“天花板”。疏解非首都功能要求严控城六区新增建设用地。
但事实上，新增用地减少，是北京近两年土地供应的大趋势。从2016年北京土地供应情况看，目前共完成13宗地块出让交易，总计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平米。这两项数据均是北京含住宅用地供应近五年的最低值。
既严控城六区新增用地，又要合理提高住宅用地比例，如何平衡，成为北京房地平稳的一道难题。
在业内人士看来，北京疏解人口实质是腾笼换鸟，这与北京对房地产市场调控措施相一致。此次关于房地产调控中便提出，以解决基本住房需求为出发点，紧密结合疏解非首都功能、棚户区改造、城乡结合部地区城市化等工作，进一步调整用地结构，合理提高住宅用地比例，加大改善性自住房建设力度。
“在控制北京市人口规模情况下，如何增加住宅用地供应规模，具体要看明年的供地计划。但是，不可否认其中有难点。这需要综合平衡来考虑。”伟业我爱我家集团副总裁胡景晖说。
胡景晖表示，近年来，自住房建设是北京在控制房价方面的一个 ，增加住宅用地供应、加大自住型商品房供应力度，明年会是重中之重。
据北京市住建委数据，今年年底申购自住房万科天地天地与悦榕汇的家庭均超过14万户。而位于 房山线尽头的稻田雅筑项目，也有超过9万户家庭申购。这意味着，自住房申购超越100：1。
就北京市供地结构看，尤其是9·30调控以来，自住房用地供应已成为趋势。统计显示，9月份以来，北京陆续成交了6块包含住宅用地的建筑用地，面积达到了39.93万平米，接近全年此类用地面积的一半。6块地中，一块全部用于自住房，一块全部为自住房和公租房，剩下4块，则是“限房价、竞地价”项目中的自持商品住房地。
交易连续3月下滑
北京9·30楼市调控之后，楼市交易已呈现企稳迹象。
从成交量看，1-11月，北京市商品住宅销售面积为805.8万平方米，同比下降19.8%。伟业我爱我家集团市场研究院统计，12月1日-20日，全市二手住宅网签10613套，与11月同期相比下降13.7%，同比去年下降15%。
胡景晖表示，往年北京二手房市场在四季度经常出现的年底翘尾现象，今年在楼市调控收紧的影响下，则变为连续降温。目前北京二手房市场交易量已持续回落一个季度，随着1月底春节的 ，购房需求将进一步减少，预计1月份北京二手房交易量还将继续回落。
据和讯房产了解，目前随着购房需求的减少，成交的萎缩，一些持有前期房价涨幅较快区域房源的业主，以及持有大户型、高总价房源的业主，为了尽快回款，已开始主动 。有业内人士预计，随着局部区域，部分户型房源价格的回落，北京整体二手房房价涨幅有望持续回落。随着二手房的涨幅回落，也会对新房市场产生联动效应。
不过，在供地整体偏紧趋势下，如何确保房价真正保持平稳，而非短期压制，也是一道难题。对此，有市场人士表示，虽然调控暂时对市场有降温作用，但因土地供应减少而造成的的市场供应失衡并没有根本扭转，明年的房价水平或将持续保持高位。