主题：刚需请注意：2017年不买房，可能这辈子都买不起了……

过去十年间，针对房地产的调控政策，车载斗量。而每次调控的目的都 明确：稳定市场，稳定房价。可是2016年开年以来，上海房价 ，深圳房价 ，北京房价上涨，杭州房价 ，厦门房价 ，南京房价 ，楼市一下疯了！似乎，房地产高价更撩人。

于是，又一波房地产调控政策再次出台，南京、武汉、济南、厦门等多个城市先后出台新政，力度之大，范围之广，历史罕见。

然而，大多数城市的限购政策只针对楼盘的销售和购买环节，虽然提高了购房门槛，但一些开发商的抢地热情依然不减，在楼市调控令出台后，仍有不少城市的土地拍卖中出现“ ”，天津、济南、武汉等城市土地拍卖再次出现溢价超过200％现象。

在11月22日多个城市进行的土地拍卖中，广州、武汉、长沙等地再次出现“ ”现象。广州市3宗土地拍出楼面价超过40000元／平方米，拍出价格刷新广州土地交易纪录。武汉一宗出让总价达110.65亿元的土地，长沙一宗成交总价28.99亿元的土地，也刷新了两地土地出让总价纪录。

除一些城市再次出现“ ”外，在11月的土地出让中，不少城市也存在房企高溢价购地现象。山东济南高新区一地块被中垠地产以92296万元竞得，溢价率265％；四川成都出让的六宗商住地块中，最高溢价率达200.77％；天津空港经济区内3宗地块以总价57.5亿元成交，平均溢价高达494％。

土地市场的火爆，反应出开发商对一二线城市的未来充满乐观预期。

官方统计数据显示，2015年末，北京全市常住人口2170.5万人，比2014年末增加18.9万人。其中，常住外来人口822.6万人，占常住人口的比重为37.9%。而这些外来人口就是购房需求的主力军。

据北京市规划委公布的相关数据统计，2016年内，北京市将会完成13宗地块的出让交易，共计出让含住宅用地的建筑用地约84.56万平方米，规划建筑面积约186.27万平方米，无论是规划建筑面积，还是建筑用地面积，均是近5年来的最低值。

2016年上半年统计，深圳市常住人口1460万。户籍人口仅354.99万人，占常住人口的比重为31.2%。根据“十三五”规划，到2020年深圳市常住人口发展目标将达到1480万人。常住转户籍，购房就成了重要的需求。

深圳市规划和国土资源委员会印发《深圳市2016年度城市建设与土地利用实施计划》资料显示2016年深圳市计划供应建设用地1350公顷。这已经是深圳新增用地供应面积连续5年下降。

对房价的涨跌影响最明显的有两个要素，一个是人口，一个是土地。北京和深圳，一方面是持续不断的人口涌入，另一方面，是土地供应的持续减少。近期的调控只是对需求端进行强行遏制，真实的需求并不会因此消失，而会在未来的某个时间突然爆发。今年上半年的房价 就是此前调控所积累的需求爆发性反弹。可以预见的是，这种需求依然会在2017年后的某个时间点突然集中爆发，引起房价大幅上涨。

研究数据显示：

近十年房价涨幅后三位城市依次为：大连房价总体上涨128.8%、年均上涨8.9%；西安房价总体上涨132.9%，年均上涨9.1%；成都总体上涨137.1%、年均上涨9.3%。

换言之，国内 城市房价涨幅最差也有10%左右。

因为一线城市的房价基数已经很高，未来即使小幅上涨，价格的变化也会十分吓人。因此，2017年或许是一线城市的刚需出手买房的最佳时机，如果不买，等再次疯涨的时候，恐怕这辈子都买不起了。

2006年，像许多年轻人一样，我来郑州工作，由于工资低，我们一般都住在都市村庄，当时的月租金一室一厅的价格在200-300区间，对于当时工资只有1500的我们，也算是支出的大头了。

来源：聊宅（id：zhengzhouliaoing）

2006-2007年一年间我经历了3次搬家，房租也涨到了350元，当然考虑更多的是什么时候可以涨工资，什么时候可以年薪10万呢。年轻的时候就是这样，喜欢憧憬遥远的未来。

后来感觉一直租房也不好，也许几年后就该结婚了，总得有个落脚的地方，就开始参加不同的房展会，逛不同的售楼部，后来在三环花园路 看中一个房子，均价3100元/㎡，当开始还月供的时候，基本一发工资就还银行了，想想未来还有15年要还，压力真TM大。

朋友小Z说，干嘛要买房呢，房租别说350了，即使每月500元，你买房的27万足够你租45年了，而且还没算你贷银行的利息，买房并不比租房划算。

可近些年房价不断攀涨，持续走高的物价让很多人不得不面对通胀来袭的现实，都市村庄的持续拆迁导供求增加，房东也不想让手里的房子贬值。在租赁市场上，房东们只能靠租金的上涨来抵御通胀带来的货币贬值的不利影响。于是涨房租也成为今年的普遍现象。

小Z目前在小区租的两室一厅租金已经超过了2800元，当时我27万购买的房子，现在市值也130多万了。

今年，你家房东涨租了吗？

如果过去十年月供高于房租是常态，那么经过目前几轮的房价 ，房租高于月供已经是常态了。

未来呢？未来的房租还会持续超越月供吗？

目前房地产市场的租金 普遍在2%-3%之间，根据国际静态租赁 为4%-6%，目前水平远低于国际水平。对于住宅租赁消费，从 到地方一直都持鼓励态度。从今年5月份开始，就不断颁布各类政策，鼓励房屋出租。尽管目前房地产市场的租金 普遍很低，但未来几年的租金却绝对不会停留在低位。对今天很多在售的住宅价格来说，五年甚至十年后，“租金超过月供”是大概率事件。

租房的人多了，房屋的租金回报会高，反而会刺激更多 客的进入，房价会上涨的更快。而安全感、担心房价不断上涨、痛苦的租房经历又成为买房的三大理由。

在房租、房价齐飞的今天，很多人不管有房的还是无房的，都渐渐失去了理性，纷纷投入买房大军的行列中。为了获得多买房的资格，不少家庭甚至不惜假离婚。就这样，房奴屡屡为今年各大银行的新增贷款立功。

前段时间有朋友跟我争论，说他们小区车位开卖了，15万一个，租车位才300元，又是租40才多少钱等等，说买车位的人傻，我就问他，第一，车位几十年不 吗？第二，人家一定会租给你几十年吗？第三，别人不租给你了，你能保证这几十年有很多其它车位一直闲置随时等着租给你吗？他听了以后想了一夜，第二天就排队买了一个月供车位，现在一见面就要感谢我。

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买房不？房价就那样

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完善主体税种的基本思路，可以考虑从合理调整税基、税率和税收优惠入手解决问题；既要符合中国的国情，又要借鉴外国的经验；既要从现实出发，又要与长远的目标一致。

一、 税

完善 税的主要措施可以考虑全面推行“营改增”、调整税率和征收率、清理税收优惠、设立免征额等内容。

1．全面推行“营改增”。此项改革已经研究多年，试点和逐步推进已经4年，国内外也有很多的基本经验和做法可以借鉴，事不宜迟，可以果断决策，尽快完成。同时，可以采取相应的财政管理体制、税务机构管理体制改革措施，如加大 财政对地方财政的转移支付，将一部分 税改为属于地方的零售税。

2．调整税率和征收率。根据当前收集的173个开征 税的国家和地区资料，我国 税17％的基本税率相比国际水平偏高，可以逐步的降低到一般发展中国家的水平。为了改善民生，可以先行降低普通食品、服装、药品等生活必需品的税率。

此外，目前我国 税的税率档次多达5档，比较复杂，可以逐步减少到2至3档。为了平衡税负，在调整 税征收范围和税率的时候， 税小规模的纳税人的征收率也应当作出相应的调整。

3．清理税收优惠。及时的清理过时的和其他不适当的优惠，因为它们不仅不符合 税的原理和基本原则，而且不利于加强 税的征收管理。

4．实行免征额制度。为了适当的照顾收入微薄的小微企业和个人，促进就业和平衡税负，可以尽快将目前的 税起征点改为免征额，并根据经济发展情况和工资、物价等因素适时适当提高。目前实行的 税起征点制度的主要问题，一是临界点税负差距悬殊，即低于起征点一分钱即可全额 ，达到起征点则要全额纳税。二是月销售额0.5万元至2万元（目前暂时规定为3万元）的标准已经偏低；同时，由于物价上涨等因素，部分小微企业和个人的实际收入增长不多，甚至有所下降。

二、消费税

完善消费税的主要措施可以考虑调整征税的范围、税率（税额标准）和征税环节等内容。

1．调整征税范围。以将未征税的一些 品和高档消费品（如私人飞机）纳入征税范围，还可以根据节约资源和保护环境的需要增设一些征税项目。“营改增”以后，可将原来征收营业税的某些 性消费、高档消费的行业和项目（如高尔夫球场等）纳入消费税的征收范围。借鉴原计划单独的立法征收的燃油税并入消费税的做法，可以将车辆购置税并入消费税。

2．调整税率（税额标准）。为了加大税收调节力度，可以适当提高某些 品、高档消费品和不利于资源、环境保护的消费品的适用税率。近年来各国普遍提高烟、酒类消费品和某些 品的消费税适用税率的做法可以借鉴。对于汽油、柴油等价格变化频繁且变化幅度比较大的消费品，可以改从价定额征税为从价定率征税。

3．调整征税环节。以根据征收管理条件成熟的情况，逐步的将此税由生产、进口环节征收改为零售环节征收，由价内税改为价外税，目前可以先对贵重首饰和珠宝玉石、成品油、摩托车、小汽车、高档手表、游艇等消费品试行零售环节征税。

4．开征地方消费税。由于各地区之间收入水平和消费水平的差异很大，可以允许各地选择某些应税消费品（如烟、酒等）的零售环节和某些服务行业（如餐饮业、娱乐业等），按照其销售收入或者营业额征收一定比例的地方消费税。

三、个人所得税

完善个人所得税的主要措施可以考虑扩大征税范围、改变征税的模式、调整税基和税率、加强个人所得税与企业所得税的协调、清理税收优惠等内容。

1．扩大征税范围。以根据经济发展的情况和税收征管能力，逐步将某些应当征税尚未征税的个人所得纳入个人所得税的征税范围。

2．改变征税模式。以参考目前大多数国家的做法，尽快将按照不同所得分项征收的征税模式改为综合征收与分项征收相结合、以综合征收为主的征税模式，以平衡税负、保障低收入者的基本生活和加大对高收入者的收入调节力度。

在税务机构管理体制和财政管理体制调整以前，可以先采取一些过渡性的措施，如将按月对工资、薪金征收的个人所得税改为按年征收，按月预征，年终汇算清缴；将工资、劳务报酬等征税项目合并起来按年征收等等。这些做法既可以合理地调整大多数个人所得税纳税人的个人所得税负担，也可以完善个人所得税的管理制度，为以后个人所得税采用综合征收与分项征收相结合的征税模式做准备。

3．合理确定税基。以合理确定纳税人及其赡养人口的基本生活费用，住房、医疗、 （培训）和保险等专门费用，儿童、老人、残疾人和艰苦地区、危险职业（岗位）人员的特殊费用等费用的扣除标准，并适时根据工资、物价和汇率等因素适当调整。

但是，在现行的个人所得税分项征收的征税模式下，费用扣除的细化难以操作，只能酌情适当普遍提高基本生活费用的扣除标准。

4．适当调整税率。与 水平相比，我国个人所得税45％的最高税率明显偏高。同时应当注意到，越来越多的国家和地区正在准备降低或者继续降低个人所得税的最高税率。

我国个人所得税的征税模式改变以后，可以对综合所得采用5%、10％、20％、30％和40％五级超额累进税率征税。在征税模式改变以前，可以先行调整工资、薪金所得和个体工商户经营所得适用的税率表，适当减少税率级次，降低最高税率。

5．加强个人所得税与企业所得税之间的协调。个体工商户、个人独资企业和合伙企业的所得税待遇可以与法人企业的所得税待遇基本一致∩以采用 法、减税法或者归集抵免法解决企业所得税和个人所得税重叠征收的问题。

6．清理税收优惠。及时清理过时的和其他不适当的税收优惠， 、减税的重点应当是鼓励为社会做出突出贡献的人员和照顾生活困难的特定人员。

四、房地产税

房地产税的改革应当将房产、土地相关的税费改革统筹考虑，主要措施应当包括简化税制、扩大税基、合理设计税率和适当下放税权等内容。

1．简化税制。以逐步合并现行的房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税和印花税中的有关征税项目以及房地产方面的某些合理的、具有税收性质的政府收费，建立城乡统一、房地统一、与各国普遍开征的房地产税基本一致的房地产税。

2．扩大税基。以将房地产税的征税范围逐步扩大到个人住宅和农村地区，并按照房地产的评估值征收。同时，可以考虑通过规定适当的 项目和免征额，照顾中低收入阶层。

3．实行差别税率。以根据不同地区、不同类型的房地产分别设计房地产税的税率，由各地在税法规定的幅度以内掌握，如中小城市房地产的适用税率可以适当从低，大城市房地产的适用税率可以适当从高；普通住宅的适用税率可以适当从低，高档住宅、经营用房地产的适用税率可以适当从高，豪华住宅、高尔夫球场之类还可以适当加成征税。

4．下放税权。以将房地产税作为地方税的主体税种培育，使之随着经济的发展逐步成为市（县）级政府税收收入的主要来源，并且在全国统一税制的前提下赋予地方较大的管理权限，以适应各地经济发展水平不同的实际情况。

房地产税改革不仅涉及大量企业、其他单位和个人的经济利益，而且涉及政府房地产税费制度的改革，房地产登记、价值评估和新的房地产税征收制度的建立、完善也需要一个过程，因而比较复杂。

此项改革应当与我国的地方税体系建设、整体税制改革、财政体制改革和其他相关改革紧密地结合起来，以期取得更好的社会效益，减少改革的阻力，降低改革的成本。

五、资源税

资源税的全面改革需要深入研究，既要考虑资源税制体系的完善，又要考虑资源产品价格的调整及其对于经济的影响。近期完善资源税的主要措施可以考虑调整征税范围、计税依据和税负等内容。

1．扩大税基，可以逐步将水源、土地、森林和草原等自然资源纳入征税范围，进一步体现国家在自然资源方面的权益。

2．结合资源产品价格调整和收费制度改革，可以适时取消不适当的减税、 ，并适当调整相关资源产品的适用税率（税额标准），以利于节约资源和保护环境，调节资源开采企业的资源级差收入，增加财政收入。

3．对于部分价格变化比较频繁且变化幅度比较大的应税资源产品，可以改从量定额征税为从价定率征税，以保证税负的均衡和财政收入的稳定。

此外，为了简化税制，避免资源税对于资源产品价格的不利影响和资源产品及其加工产品销售过程中的重复征税，可以参考某些国家的做法，对资源开采企业实行特殊的企业所得税税率。资源税与消费税、关税、土地类税收和拟开征的环保税等税种的关系如何协调，也应当进一步研究，避免不必要的交叉和矛盾。

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