主题：6月上旬北京新房成交跌8成 商业地产逆市上涨

经历了楼市的新政后的首个“黑五月”，6月上旬，北京楼市继续呈现惨淡成交局面。数据显示，截至11日，北京新房、二手房成交量继续双跌，其中新房成交量同比跌幅近8成，环比上月同期继续下跌逾5成。不过，值得注意的是，在住宅市场惨淡成交的同时，商业地产却迎来了新的商机。

据北京房地产交易管理网的统计显示：截至今日，北京二手房仅成交4050套，同比下跌47.3%，环比5月成交的5225套也继续下跌22.5%。商品房（除经适房和限价房）仅成交936套，为09年以来首次单旬成交不足千套，同比下跌77.5%，环比5月同期下跌50.9%。而价格方面，二手房价继续回调，但新房仍未出现明显价格松动。

成交量的继续萎缩，也造成了住宅供应量的明显的下调。

北京房地产?易管理网的数据显示：6月上旬，北京全市取得预售许可证的项目仅有一个，而5月全月也仅为18个，相比4月的23个及3月的25个，均有不同程度下跌。

某网新盘的数据监控中心数据也显示，6月北京计划开盘项目为37个（全新盘20个，老项目17个），计划开盘数量已经锐减，但在这37个待开盘项目中，就有21个项目价格待定。按照前期开盘数据统计经验来看，开盘提上日程但价格待定的项目，开盘可能性将大打折扣。

开发商并没有出现因为宏观的调控政策而加速开盘，计划开盘项目也纷纷延期。北京中原地产认为，首先是由于销售困难，使开发商为避免积压房源，而延缓开盘速度；其次，定价难。3-4月大量的成交目前很多还处于签约期，如果开发商下调价格很可能影响之前的销售，所以开发商短期内难以用降价换销售。

与住宅市场陷入冰点相对应的是，不少商住公寓项目却逆市活跃，目前市场上的商住公寓项目所占比重较以往大幅上升。

统计显示，从今年一季度开始，商业地产的成交比重开始逐渐上涨。在商品房总成交套数中，商业地产占比从09年4季度的6%，上涨到今年一季度的8.1%，而新政之后更是首次突破9%，达到9.5%。

“预计这一比例有可能在6-7月份继续上涨”，北京中原地产市场部总监张大伟认为?本轮力度空前的调控政策跟以往一样主要仍是针对住宅项目，对商业地产并未明确限制，商业项目仍然沿用以前的信贷门槛，而目前这一门槛已和住宅基本持平，原先的劣势基本不复存在，这对一度被低估的商业地产来说，带来了新的利好和机遇。

我们现在的均价是25000元/平方米，比4月份刚开盘时每平方米涨了1000元。”6月2日，位于通州区永顺镇的K2清水湾项目销售人员表示，尽管北京楼市新政已经满月了，但在房源相对有限而需求却仍然旺盛的情况下，“降价是不可能的”。

然而，在他所提到的楼市新政作用下，北京商品房市场成交量急剧下滑，6月前两天的商品住宅期房日成交量均不足50套。如此惨淡的市场环境下，开发商真的敢于涨价？

北京市房地产交易管理网的数据显示，登记名称为“清水湾嘉园”的K2清水湾项目共有560套房正在预售，住宅拟售价格为1号楼23500元/平方米、2号楼24000元/平方米，而其已成交的136套住宅的实际成交价为22119元/平方米，均未达到该销售人员宣称的25000元/平方米，甚至比开盘伊始对外宣称的24000元/平方米的均价还要低。

而当记者表达了25000元/平方米的均价难以承受的意思之后，上述销售人员颇为神秘地表示：“如果诚心想买的话，我争取给你申请一下优惠，保证价格让你满意。前段时间我有个客户买了套100多平方米的房子，我就帮他省出了一辆车钱，大概是30万。”

据北京市房地产交易管理网的统计数据，5月，北京共成交住宅期房5646套，除去保障性住房，实际成交的商品住宅期房为3405套，环比4月下降了58.4％。同期成交的现房商品住宅套数为623套，环比下降64.2％。

尤其是自5月13日之后，北?的商品住宅期房日均成交量已经跌破百套大关，而这一趋势甚至愈演愈烈，6月1日和2日的商品住宅期房日均成交均不足50套。

“5月份正值楼市调控的威力期，各项调控措施共同发力，对楼市的影响正在显现。”亚豪机构副总经理任启鑫表示，据亚豪机构销售一线反馈的信息，自新政出台以来，外地看房、购房的客户明显减少，同时投资性购房者也变得更加的谨慎，这些因素均导致了5月成交量的大幅下降。

业内人士分析认为，在成交量不断萎缩并几乎达到冰点以来，开发商的降价压力已经越来越大。

任启鑫分析认为，销量的持续下降将影响到部分开发商的资金链安全，导致个别楼盘出现降价行为，并逐步传导，从而实现整体市场价格的回落，“预计降价的时间窗口有可能出现在今年第四季度”。

北京多家银行已经全面收紧向房龄20年以上的二手房发放贷款。

据了解，中国建设银行北京分?制定统一标准，不管是抵押贷款，还是二手房按揭贷款，只给房龄在15年之内的放款。农行海淀支行的房贷专员表示，虽然该行的贷款门槛是房龄加借款年限小于40年，但最近从操作看，该行一般对房龄在20年以上的房贷申请不予受理。另据个贷机构伟嘉安捷有关负责人介绍，上月开始，与其合作的十余家大型国有银行以及中小股份制银行，已经基本上停止对房龄在20年以上的二手房贷款审批。

据伟嘉安捷数据显示，房龄在20年以上的房产占到了北京二手房总量的三成左右，这部分房源在交易时会因申请不到贷款而受到影响。据记者了解，目前，京城建筑时间在1990年以前的老房子主要分布在西城区、东城区等区域，由于地段好，这些老房子一直是投资客买房以求升值的首要目标。

另据《北京娱乐信报》报道:“我们没有对房龄超过20年的房子停发贷款。”针对“京城银行超20年老房基本停贷”的报道，建设银行北京分行官方人士昨天澄清称。中国银行北京分行相关人士也表示，没有硬性规定20年以上的房龄不放贷款，执行的规定也是““房龄加借款年限不得超30年”。

没钱 也不 买不起