站在2017的船头，回顾2016年的楼市，各品牌房企全速前进，恒大、万科、碧桂园等企业销售金额更是突破3000亿。相对2016年房地产一路上扬的火爆行情，2017年行业或将迎来更加严厉的政策调控，但房企二梯队如招商、世茂、龙湖、新城等企业都已经或明或暗释放出2017年1000亿的销售目标。

一方面楼市政策调控在继续加码，另一方面各品牌房企都在为高歌猛进而紧锣密鼓，2017年的房地产行业究竟会呈现什么样的面貌？不确定的行情究竟该如何应对？
下文观点从【亿翰智库】《 |万字长文——2016年房地产战略述评》、【地产观察】《万科副总裁谭华杰：我对2017年地产行业的看法和判断》、【箴言真语】《【重磅】2017年，增长的魔咒》三篇红文中精选整理而成，供 关注地产行业发展的朋友参考。无论是凛冬将至还是峰回路转，我们都将不离不弃，砥砺前行。

行业十一大判断
1、2016年市场流动性泛滥，导致房地产市场火爆。货币政策放宽，流动性增加，资金不断涌入房地产行业，助力房地产市场上扬，行业近两年来的繁荣来源于货币，这是贯穿行业的根本逻辑，经济越差，行业越好，这是房地产行业逻辑主线。
2、2016年全国商品房成交量高达15.7亿平米，市场整体热度并没有出现明显的下降，政策效果并没有体现出来，热点城市库存减少，去化周期缩短是造成政策效果延迟的主要原因。与此同时，虽然全国房地产开发 总额创新高，但增幅有限，价升量减，从行业大趋势来看，开发 已经出现疲态。
3、2017年市场行情或表现为前高后低，上半年市场相对乐观，下半年可能出现去化周期的逆转，市场将面临调整。因为2016年房企竞得大量高价地，面粉贵过面包，房企多持观望态度，大多延缓开发或降低开发速度等待时机，所以上半年供给量难有起色；若到2017年6月房企销售仍跟不上，当需求萎缩到原先的一半时，开发商供货的意愿和能力就会开始变强，去化周期才可能逆转。
4、未来中国每年住房新开工规模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米），上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。
5、目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。
6、房地产市场竞争日益激烈，行业集中度不断攀升，小企业生存空间进一步被压缩，2017年这可能是房企尤其是民企的最后一次机会，若再不抓住行情扩大规模，再不努力，就没机会了。
7、没有独特竞争力的中小型房企，将会在这一轮洗牌中被历史的车轮无情碾压，而那些以着眼于消费者角度、解决各类痛点的产品与服务为特质的中小型房企或小而美企业，将会在这一轮洗牌中获得生机，有可能上演“小鱼吃大鱼”的大戏！
8、政府出台的各项政策将会从供给端、需求端等方面增加对企业资金的考验，所以在一定程度上融资是关键，在国内融资收紧情况下，海外融资和间接融资或成未来融资趋势。 公司债是房地产企业的战略性融资工具，是否发行公司债将为房企未来三年的发展方向及经营模式定调，错过公司债则可能满盘皆输。
9、千亿规模房企现金流充沛，并已实现全国化布局，企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行，对这类企业影响较小。因此，这类企业应提前为2017年寒冬到来准备好货量，在市场降温前快速出货，加快现金回流，为拿地窗口期进行土地 奠定基础。
10、房地产行业结束暴利时代，开始进入精细化经营的状态。行业整体不增长，并不是龙头房企扩大市占率的机会，影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。企业开发利润下降和融资成本差异扩大，将会推动行业集中度快速上升，推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
11.房地产行业将会发生重构，未来将会出现三类拥有不同核心竞争力的公司。
第一类是专业做土地的企业，这类机构在美国被称作土地银行，专门做土地整理，主要规整旧改、城市更新配套、公建的开发等类型，向市场提供可以开发的土地。这类企业的核心竞争力是在当地有 强的各方面的社会影响力以及人脉关系，对当地各种方面的人和事物的了解 深入，这种公司通常情况下不会出现全国连锁的，大多是扎根于某一个地方，企业整体规模也不会 大，但它在局部市场会有 大的影响力。
第二类是专业做金融的企业，比如房地产基金、REITs的机构，或者为房地产提供相关贷款的企业。这类企业的核心竞争力有两个，第一个是有很高的信用，可以有效转化为融资成本上的 ，第二个是融资量即能掌握的资金规模。
第三类就是专业做开发建造的企业，类似美国目前的承包商。美国每年住房销售和开工的数据差异是 大的，在中国这个差异是 小的，就因为中国绝大多数的新房都是商品房，美国大部分的房子都是业主自建的，但是业主自己没有能力盖房子的，所以业主除了买土地，还要请承包商盖房子。这类企业的核心 ，第一是产品和服务品质以及品牌效应，第二是管理和开发大型项目的能力。
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站在2017的船头，回顾2016年的楼市，各品牌房企全速前进，恒大、万科、碧桂园等企业销售金额更是突破3000亿。相对2016年房地产一路上扬的火爆行情，2017年行业或将迎来更加严厉的政策调控，但房企二梯队如招商、世茂、龙湖、新城等企业都已经或明或暗释放出2017年1000亿的销售目标。

一方面楼市政策调控在继续加码，另一方面各品牌房企都在为高歌猛进而紧锣密鼓，2017年的房地产行业究竟会呈现什么样的面貌？不确定的行情究竟该如何应对？
下文观点从【亿翰智库】《 |万字长文——2016年房地产战略述评》、【地产观察】《万科副总裁谭华杰：我对2017年地产行业的看法和判断》、【箴言真语】《【重磅】2017年，增长的魔咒》三篇红文中精选整理而成，供 关注地产行业发展的朋友参考。无论是凛冬将至还是峰回路转，我们都将不离不弃，砥砺前行。

行业十一大判断
1、2016年市场流动性泛滥，导致房地产市场火爆。货币政策放宽，流动性增加，资金不断涌入房地产行业，助力房地产市场上扬，行业近两年来的繁荣来源于货币，这是贯穿行业的根本逻辑，经济越差，行业越好，这是房地产行业逻辑主线。
2、2016年全国商品房成交量高达15.7亿平米，市场整体热度并没有出现明显的下降，政策效果并没有体现出来，热点城市库存减少，去化周期缩短是造成政策效果延迟的主要原因。与此同时，虽然全国房地产开发 总额创新高，但增幅有限，价升量减，从行业大趋势来看，开发 已经出现疲态。
3、2017年市场行情或表现为前高后低，上半年市场相对乐观，下半年可能出现去化周期的逆转，市场将面临调整。因为2016年房企竞得大量高价地，面粉贵过面包，房企多持观望态度，大多延缓开发或降低开发速度等待时机，所以上半年供给量难有起色；若到2017年6月房企销售仍跟不上，当需求萎缩到原先的一半时，开发商供货的意愿和能力就会开始变强，去化周期才可能逆转。
4、未来中国每年住房新开工规模，下限大概就是每年每人1.2平米，按10亿人口计算，大概就是12亿平米（商品住宅10亿平米），上限大概就是2011年的水平，17-18亿平米（商品住宅14-15亿平米）。
5、目前中国整体的住房价格是没有泡沫的，或者最多是在泡沫区的边缘，仅有极少数的城市可能已经进入了泡沫区，但绝大部分城市目前是不在泡沫区内的。
6、房地产市场竞争日益激烈，行业集中度不断攀升，小企业生存空间进一步被压缩，2017年这可能是房企尤其是民企的最后一次机会，若再不抓住行情扩大规模，再不努力，就没机会了。
7、没有独特竞争力的中小型房企，将会在这一轮洗牌中被历史的车轮无情碾压，而那些以着眼于消费者角度、解决各类痛点的产品与服务为特质的中小型房企或小而美企业，将会在这一轮洗牌中获得生机，有可能上演“小鱼吃大鱼”的大戏！
8、政府出台的各项政策将会从供给端、需求端等方面增加对企业资金的考验，所以在一定程度上融资是关键，在国内融资收紧情况下，海外融资和间接融资或成未来融资趋势。 公司债是房地产企业的战略性融资工具，是否发行公司债将为房企未来三年的发展方向及经营模式定调，错过公司债则可能满盘皆输。
9、千亿规模房企现金流充沛，并已实现全国化布局，企业跨周期、抗风险能力较强。即使2017年市场出现下行，对这类企业影响较小。因此，这类企业应提前为2017年寒冬到来准备好货量，在市场降温前快速出货，加快现金回流，为拿地窗口期进行土地 奠定基础。
10、房地产行业结束暴利时代，开始进入精细化经营的状态。行业整体不增长，并不是龙头房企扩大市占率的机会，影响房地产企业集中度的最大因素是融资价格的差异化。企业开发利润下降和融资成本差异扩大，将会推动行业集中度快速上升，推动大量的中小房企或者退出行业或者被并购。
11.房地产行业将会发生重构，未来将会出现三类拥有不同核心竞争力的公司。
第一类是专业做土地的企业，这类机构在美国被称作土地银行，专门做土地整理，主要规整旧改、城市更新配套、公建的开发等类型，向市场提供可以开发的土地。这类企业的核心竞争力是在当地有 强的各方面的社会影响力以及人脉关系，对当地各种方面的人和事物的了解 深入，这种公司通常情况下不会出现全国连锁的，大多是扎根于某一个地方，企业整体规模也不会 大，但它在局部市场会有 大的影响力。
第二类是专业做金融的企业，比如房地产基金、REITs的机构，或者为房地产提供相关贷款的企业。这类企业的核心竞争力有两个，第一个是有很高的信用，可以有效转化为融资成本上的 ，第二个是融资量即能掌握的资金规模。
第三类就是专业做开发建造的企业，类似美国目前的承包商。美国每年住房销售和开工的数据差异是 大的，在中国这个差异是 小的，就因为中国绝大多数的新房都是商品房，美国大部分的房子都是业主自建的，但是业主自己没有能力盖房子的，所以业主除了买土地，还要请承包商盖房子。这类企业的核心 ，第一是产品和服务品质以及品牌效应，第二是管理和开发大型项目的能力。
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