房地产地区分化的一致性预期下，房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求，这一趋势将继续延续。我们认为，二线和强三线土地供应将更有弹性，主要得益于两个政策红利。
当前，对2017年房地产销售回落已达成共识，但对房地产 增速分歧较大。我们认为2017年房地产 增速不悲观。增速具体多少？什么样的方法可以合理预测？有哪些因素提供支撑？在年度策略报告基础上，本文提出三种房地产 解构和预测方法，预测2017年 增速并讨论其支撑因素。
1、预测房地产 开发 增速
房地产开发 完成额，统计主体为注册类型为房地产开发的法人单位，统计范围包括开发以住宅为主的各类型建筑物、配套设施、对应土地开发工程和土地购置所进行的 。因此我们可以理解为房企进行各类型二级开发所进行的 ，不包括一级土地开发 ，也不包括非房企进行的开发 。
当前，市场对明年房地产销售回落具有一致性预期，但对于开发 产生较大分歧。我们认为，房地产开发 增速并不悲观，2016年同比为5.9%，2017年为1-3%，且接近3%的概率更大。为此，我们在此前年度策略的研究基础上，完善并提出三种房地产开发 的解构和预测方法，通过测算得到相近的结果。
1.1 方法一：基本结构法
国家统计局的数据是从各个房企向上汇报汇总的，房企对于每个开发项目都有单独的 核算。按照定义和对房企NAV估值的计算过程，可以将房地产开发 解构为土地购置费和建安支出，其中土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金，也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。把获取土地以外的 归入建安支出，其中最主要的就是建筑安装工程费用，可进一步分解为单位建安支出和房屋施工面积的乘积。
先看土地购置费。
对于今年的土地购置费预测：今年前11个月的土地购置费为17165.8亿，按前11个月占全年93.7%计算， 2016年全年为18323亿，同增3.7%。(2013年-15年前11月房屋施工面积占全年比重分别为88.6%、92.1%和93.2%，比重不断增加，加上今年国庆开启调控，因此假设前11月占比提升至93.7%)。
对于2017年土地购置费预测：销售增速的峰值在2016年的4月份，因此土地购置费的拐点大概率出现在明年4月前后，增速先升后降。我们预测明年的销售面积增速-6%，土地购置费增速2%。分城市来看，一线城市土地购置费具有刚性；二线和强三线土地购置费因为房企卡位和市场一直性预期，需求强烈，而增加供应会使这些城市土地供应更富有弹性，因此二线和强三线的土地购置费是看点；普通三四线城市地方房企资金紧张，库存较高，房企会优先加快现有项目去化，而谨慎拿地。
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房地产地区分化的一致性预期下，房企卡位重点城市产生对一二线和强三线土地购置的强烈需求，这一趋势将继续延续。我们认为，二线和强三线土地供应将更有弹性，主要得益于两个政策红利。
当前，对2017年房地产销售回落已达成共识，但对房地产 增速分歧较大。我们认为2017年房地产 增速不悲观。增速具体多少？什么样的方法可以合理预测？有哪些因素提供支撑？在年度策略报告基础上，本文提出三种房地产 解构和预测方法，预测2017年 增速并讨论其支撑因素。
1、预测房地产 开发 增速
房地产开发 完成额，统计主体为注册类型为房地产开发的法人单位，统计范围包括开发以住宅为主的各类型建筑物、配套设施、对应土地开发工程和土地购置所进行的 。因此我们可以理解为房企进行各类型二级开发所进行的 ，不包括一级土地开发 ，也不包括非房企进行的开发 。
当前，市场对明年房地产销售回落具有一致性预期，但对于开发 产生较大分歧。我们认为，房地产开发 增速并不悲观，2016年同比为5.9%，2017年为1-3%，且接近3%的概率更大。为此，我们在此前年度策略的研究基础上，完善并提出三种房地产开发 的解构和预测方法，通过测算得到相近的结果。
1.1 方法一：基本结构法
国家统计局的数据是从各个房企向上汇报汇总的，房企对于每个开发项目都有单独的 核算。按照定义和对房企NAV估值的计算过程，可以将房地产开发 解构为土地购置费和建安支出，其中土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金，也包括房企通过项目收购兼并获取土地的成本。把获取土地以外的 归入建安支出，其中最主要的就是建筑安装工程费用，可进一步分解为单位建安支出和房屋施工面积的乘积。
先看土地购置费。
对于今年的土地购置费预测：今年前11个月的土地购置费为17165.8亿，按前11个月占全年93.7%计算， 2016年全年为18323亿，同增3.7%。(2013年-15年前11月房屋施工面积占全年比重分别为88.6%、92.1%和93.2%，比重不断增加，加上今年国庆开启调控，因此假设前11月占比提升至93.7%)。
对于2017年土地购置费预测：销售增速的峰值在2016年的4月份，因此土地购置费的拐点大概率出现在明年4月前后，增速先升后降。我们预测明年的销售面积增速-6%，土地购置费增速2%。分城市来看，一线城市土地购置费具有刚性；二线和强三线土地购置费因为房企卡位和市场一直性预期，需求强烈，而增加供应会使这些城市土地供应更富有弹性，因此二线和强三线的土地购置费是看点；普通三四线城市地方房企资金紧张，库存较高，房企会优先加快现有项目去化，而谨慎拿地。