主题：自住房拉动成交量 但与银行惜贷共推楼价下行

从上周的成交量上升幅度上，不少人认为楼市是不是没有入冬，只是在经历短暂的调整期，而且最近吵着银行放松贷款门槛，应该也会进一步刺激楼市价格提升才对。我认为不然，背后有几点值得商榷的地方。

一、成交量的提升的源动力

据相关数据显示，上周（10月6日——12日）北京商品房住宅市场成交量大幅上升，然而其中竟与“4个自住房”成交套数占比高达60%，这也带来了另一个影响——价格下降！

过去的一周的时间里，一手房共成1614套，环比大幅上升171.26%；成交面积15.34万平米，环比上升110.14% ；成交均价22324元/平米，环比下降24.24%；成交金额34.25亿元，环比上升59.20%。

大家可以仔细想一下什么是刚性需求就明白了——不已市场价格为主导因素的需求，客观存在的需求！而自住房这一政策也是针对这部分群体的，既然自住房入市了，必然受到重视，刚性需求短时间内得到集中爆发，所以会带来量的陡增！但刚需群体的价格层次自然不高，因此愈是这样，愈会刺激价格下行！

虽然央行放松限贷和普宅标准调整两项政策为低迷楼市吹来一阵暖风，但是房企为了年终业绩冲刺，仍会采取走量策略，年底房价上涨动力显不足。

值得关注的是，上周北京成交套数前10的楼盘总成交套数1229套，其中金隅•汇景苑以794套的成交套数位列榜首，中国铁建•顺新嘉苑以137套的成绩位列第二，恒大城以84套摘得季军。而在前10中，政策性住房占据了半壁江山。

从开盘情况来看，上周北京只有三个项目入市，节后首周开盘量的暂时萎缩主要来自于假期效应的影响，长假出游的消费趋势导致购房者看房、选房拖后，而信贷政策还处在落地过程中，在经历今年冷清市场洗礼后，购房者也在消化新政的过程中，虽然看房客户有所增加，但参与排号、认购的客户数量并没有大幅上涨，楼盘蓄客量不足，是北京楼市供应乏力的重要原因。

二、银行放松银根的积极性。

虽然银根松动被炒的沸沸扬扬，但是银行的主动性是也有了极度欠缺的。

央行房贷新政出台后两周，北京各家银行开始陆续松动了首套房贷的相关政策。记者昨天从一些银行和中介获悉，截至目前，已有不少银行开始执行“认贷不认房”的房贷新政，且不少银行重新恢复了首套房贷折扣利率。

据了解，不少银行最低可对首套房贷利率打9折，但需要很多附加条件。而现在市场上更多的是9.5折优惠。北京银行、招商银行、农行、交行等均已执行最低9.5折优惠，大多都有附加条件。农行、大华等银行则较为含糊，“ 客户可享受9.5折优惠”。而工行、建行等银行目前还执行基准利率。

邮储、中信、浦发、招商等银行最低可对首套房贷利率打9折，但均需要不少附加条件。如中信的最低9折优惠需要是白金卡客户、购买6000元的意外保险或者1万元以上的理财产品、年收入50万以上、存10%的保证金三年等条件。如招商银行，最低9折，但需存15%保证金一年后可解冻。

从去年下半年开始，各家银行对首套房的贷款利率逐渐取消优惠政策。一些银行甚至还出现了惜贷的现象，也有银行将首套房贷利率在基准利率的基础上上调5%至10%，放款时间也被拉长。而随着今年房地产市场的萎靡，银行对房贷业务更加望而却步。

银行在落实新政时很可能会在当前的水平上适当下调房贷利率，出于盈利性的考虑，9折或为底线。

所以大幅度下降就不要奢求了，银行会做赔本买卖么？？？那可以银行哇~~~

因此，劝解大家再等等，收起蠢蠢欲动的心，当然了，只是个人观点，向来都有不怕死的不是么，且买且珍惜！

楼主可以给分析一下，什么时候才比较稳妥啊？

难道最精明的不就是银行么

 只是他们最谨慎

自住房的价格本身就那么低了，就算楼市下行，也不会低过那个地步的。

分析的比较入里 要是回暖的话，肯定就不“以价换量”了。

市场这么恍惚 这样的分析也不敢做论断了。

下降更符合人们的心里诉求

自住房竟然发挥了带动成交量的作用，有点想笑了。

现在不是为了刺激房价，又有了公积金松动么？