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房价下跌,但成交淡静 更多人买房愿望未实现
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主题:
房价下跌,但成交淡静 更多人买房愿望未实现
爱喜铺
发表于
2011-12-14
进微信群讨论
在 和各地方政府强力的经济、 手段调控下,房价终于开始下跌,但是成交淡静。这说明,更多百姓想拥有住房或改善居住条件的合理愿望还未能实现。笔者认为,今后的调控目标除了应该继续促使房价回到合理区间外,也要促进房屋成交量达至合理水平。这要靠在政府的主导下,开发商和购房者对未来房价的合理回归达至一种共识。
商品房价格的走势,应由市场决定。这似乎是市场经济的应有之义。按照古典的劳动价值论,商品价格最终是要围绕其价值,即凝聚其中的社会必要劳动量;按现代很多经济学家们都信奉的一般均衡理论,只要有充分竞争,商品价格能达至一般均衡的状态,使消费者获得最大效用,企业家获得最大利润,不劳政府干预。但是,住房不是一般商品,建房所用的砖头瓦块、钢筋水泥可能是充分竞争的一般商品,这部分价格完全应交给市场去决定。在现实房价中,这部分可以看做一个常数项。
房价中,还有相当一部分是地价,即购房者对土地使用权所付出的租金,只不过是以一次性形式支付。土地不是什么人类劳动的产品,本身没有价值,其使用权的租金水平没有什么价值可以围绕;由于老祖宗只给我们留下这么多可供盖房的土地,不可能因充分竞争而使其使用权租金水平达至什么一般均衡水平。也就是说,地价水平无章可循。按中国现行土地制度,土地使用权的租金,是政府主导的。房价的高低不只是砖头瓦块、钢筋水泥价格的变化,而在很大程度上受地价的变化影响。政府调控房价,一定程度上也是在调节地价水平。
购房者为土地使用权所付的租金,在转让或出租房屋时是可以回收的。如果地价走高,回收就可望超过付出,使买房不仅能改善居住条件,也能成为很好的 选择。 者多是追涨杀跌。房价走高,更能刺激人们购买的欲望。以自住目的的购房者,想到以后房价还要继续涨,也可能在现实需要并不十分迫切的情况下,先买了再说。可当大家都预期房价走低,也就是房价中所包含的地价还要下跌,为 而购房者自然不会出手,为自住而买房的人也会等再 些才肯买。
如果政府能明确地广而告之,要把房价调节到什么水平,开发商该分享到什么程度,大家心里就都有了数。对房价合理回归形成共识后,识时务的开发商就会痛快地把房价降至合理水平,收取自己该拿的那份;购房者知道了房价底线,该出手时就出手。这样房地产市场也许就能回归理性,进入正常状态了。
至于应该把房价调整到什么水平?其标准应该是能让百姓实现合理的改善居住环境的要求,让房地产的成交规模与宏观经济增长速度相适应。至于具体的数值,有学者说10%,有 说20%,也有的认为,应该是居民收入的多少倍……。笔者认为,兹事体大,这个数据关乎人民幸福,关乎整体经济发展,不能靠拍脑袋想出来,必须经广泛深入的调查统计,才能得出科学结论。
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商品房价格的走势,应由市场决定。这似乎是市场经济的应有之义。按照古典的劳动价值论,商品价格最终是要围绕其价值,即凝聚其中的社会必要劳动量;按现代很多经济学家们都信奉的一般均衡理论,只要有充分竞争,商品价格能达至一般均衡的状态,使消费者获得最大效用,企业家获得最大利润,不劳政府干预。但是,住房不是一般商品,建房所用的砖头瓦块、钢筋水泥可能是充分竞争的一般商品,这部分价格完全应交给市场去决定。在现实房价中,这部分可以看做一个常数项。
房价中,还有相当一部分是地价,即购房者对土地使用权所付出的租金,只不过是以一次性形式支付。土地不是什么人类劳动的产品,本身没有价值,其使用权的租金水平没有什么价值可以围绕;由于老祖宗只给我们留下这么多可供盖房的土地,不可能因充分竞争而使其使用权租金水平达至什么一般均衡水平。也就是说,地价水平无章可循。按中国现行土地制度,土地使用权的租金,是政府主导的。房价的高低不只是砖头瓦块、钢筋水泥价格的变化,而在很大程度上受地价的变化影响。政府调控房价,一定程度上也是在调节地价水平。
购房者为土地使用权所付的租金,在转让或出租房屋时是可以回收的。如果地价走高,回收就可望超过付出,使买房不仅能改善居住条件,也能成为很好的 选择。 者多是追涨杀跌。房价走高,更能刺激人们购买的欲望。以自住目的的购房者,想到以后房价还要继续涨,也可能在现实需要并不十分迫切的情况下,先买了再说。可当大家都预期房价走低,也就是房价中所包含的地价还要下跌,为 而购房者自然不会出手,为自住而买房的人也会等再 些才肯买。
如果政府能明确地广而告之,要把房价调节到什么水平,开发商该分享到什么程度,大家心里就都有了数。对房价合理回归形成共识后,识时务的开发商就会痛快地把房价降至合理水平,收取自己该拿的那份;购房者知道了房价底线,该出手时就出手。这样房地产市场也许就能回归理性,进入正常状态了。
至于应该把房价调整到什么水平?其标准应该是能让百姓实现合理的改善居住环境的要求,让房地产的成交规模与宏观经济增长速度相适应。至于具体的数值,有学者说10%,有 说20%,也有的认为,应该是居民收入的多少倍……。笔者认为,兹事体大,这个数据关乎人民幸福,关乎整体经济发展,不能靠拍脑袋想出来,必须经广泛深入的调查统计,才能得出科学结论。