主题：解析：2012年京城楼市四大路线

解析：2012年京城楼市四大路线

2012年，人们对于楼市的前景普遍看跌，但对于有置业需求的人来说，这又何尝不是一次购房的机会？每一个新盘的上市，都将是对市场价格底线的一次试 探。诱惑十足的低价、比拼品质的户型、日趋完善的区域配套，营造出一个难得的买家市场。在政策底已经显现之后，这一年购房抄到“地板价”的概率将大增。亚 豪机构进行的系统调查后发现，2012年有推盘意向的纯新盘项目共计70个。其中70%以上的新盘位于五环以外的区域。“以价换量”成了新年新盘的首要法 则。

一、价格路线

2012年五环内项目零散布局

房价稳中有升

根据亚豪机构的统计数据显示，2012年计划入市的70个纯新盘项目中，有20个位于五环以内，而四环内的项目只有8个，包括顺景石上清泉、PARK 北京、凌云名苑等。这20个城区内新盘所增加的住宅供应量，预计不会超过2000套,平均每个新盘新增的供应仅为100套。对于一般的购房需求来说，期冀 房价在2012年大幅回调，并抄底城区纯新盘的计划似乎要落空了。因为五环内新盘项目，销售均价已超过3万元/平方米，即便在2011年的“ ”氛围 中，也呈现出上升的趋势，抄底购房人恐怕难以等来机会。

亚豪机构统计数据显示，2011年北京市五环以内累计成交的商品住宅，共计18726套，环比2010年减少了40.9%。但成交均价却每平方米上涨 了2908元，达到了32795元/平方米，涨幅为9.7%。这与经常见诸报端的“成本价”、“万元盘”截然不同。亚豪机构副总经理任启鑫表示，由土地稀 缺所决定的房产 惯性是很难遏制的，这是五环内房价得以在政策强压下顽强上涨的根本原因。2011年，尽管北京市住宅库存总量达到12.5万的高峰，但 多数是郊区楼盘的滞销，五环以内的可售住宅反而大幅减少。数据显示，截至2011年底，五环以内可售的商品住宅新房共约32531套，同比反而下降了 4.6%。四环以内的变化更加明显，可售新房的数量同比下降了26.7%。

50个五环外项目密集围城

比拼区域最低价

作为北京楼市近几年的成交热点，五环外的项目，无论是供应体量还是价格波动，都更加地亲民。在去年底的 潮中，五环外项目也当仁不让地成为主力。2012年里，共计有50个五环以外的纯新盘计划入市，这也将吸引今年大部分的置业需求。

数据显示，五环以外的50个纯新盘中，只有6个项目给出了参考报价，均价为15517元/平方米。在2012年的房价整体下行市场预期中，定价问题再 次成为困扰开发商的“老大难”。尤其是纯新盘的入市，本身就面临着市场认知度低、与周边老项目形成竞争的压力，使得这些新盘的开盘价格存在较大的变数。不 过，龙湖时代天街、京贸国际城等项目在去年底的热销表明，参照同区域、同类型产品的最低定价，甚至制定出更低的“地板价”，才能获得购房人的认可。以 2012年计划开盘的门头沟西山博苑为例， 的中国铁建·梧桐苑项目在拿地之时即规定了售价上限为13600元/平方米，为此，西山博苑只得将开盘价格 定为13500元/平方米。

不仅如此，目前通州、大兴、昌平、顺义、房山5个主要新城区域的房价普遍在13000-15000元/平方米之间，而年底多个项目低价入市，已为 2012年的新盘设定了价格上限。例如，12月销售的通州区东亚·逸品阁，折算完赠送面积后，实际均价在12500元/平方米左右。而2012年通州除了 大量在售项目推出后期之外，还有合生·滨江帝景、葛洲坝绿城京杭广场、天晟嘉园等10个纯新盘计划入市，预计价格不会超过15000万/平方米。位于大兴 的龙湖·时代天街均价12000元/平方米，同区域的保利·新茉莉公馆、金融街·融汇、联港·幸福湾均计划在2012年入市，定价也将对比龙湖的区域最低 价。而昌平城区的金隅万科城、房山长阳的中粮万科长阳半岛最新的价格已分别降至13000元/平方米、15000元/平方米，这些都有望成为2012年同 区域纯新盘的定价标杆。

此外，密云、延庆、怀柔等远郊区县在2012年将有13个纯新盘计划入市，不过，其中一半以上为别墅，普通住宅项目 有限，售价也将参照区域的现行房价水平，下调空间不大。

三、服务路线

纯新盘项目比拼性价比

随着房地产市场进入下行通道，楼市一房难求的局面一去不复返，市场当中除去价格之外，楼盘本身的品质又重新回到人们的视线，成为购房抉择的重要标准。 这在最近入市的两个纯新盘项目当中表现 明显。11月份位于大兴的龙湖·时代天街项目以“成本价”11800元/平方米入市，当月即实现成交212套。 而同样的销售策略，12月份位于通州区的东亚逸品阁以“低于成本价”13200元/平方米价格入市，但至今仅实现成交8套。

任启鑫认为，造成这种差异的最主要原因是，两个项目本身的附加价值不同、提供的服务不同，造成性价比也不同。像龙湖项目体量较大，且为“ 上盖”、 自身配备了大体量的商业配套；而东亚项目体量较小，交通一般，配套也多依赖周边的区域配套。虽然均以区域最低价的姿态入市，但是从性价比角度对比高下立 现，也因此出现了截然不同的开盘结果。

环境资源、商业配套、 资源成今年新盘亮点

不难看出，项目本身性价比的竞争，在今年的新盘市场当中将会成为主流。因此目前已经开始进入宣传期的新盘项目也多从自身的 资源入手，提升服务水平，例如环境资源、 资源、商业配套资源等。

社区环境方面，从项目的环境资源来看，分为周边大环境与社区小环境。社区周边的大环境是无法改变的，2012年即将入市的新盘项目当中，PARK北 京、紫御华府、玉泉新城分别毗邻朝阳公园、奥林匹克森林公园与西部城市绿化带，天然的景观配套一方面使得项目品质得到提升，另一方面也为社区小环境的营造 提供了优越的条件。但是并不是 的项目都能拥有稀缺的自然资源，因此只能通过社区小环境的营造来提升产品品质。

商业配套资源方面，商业地产在2011年的火爆，使配建大体量商业综合体成为住宅项目的发展趋势。2012年即将入市项目当中，除远洋万和公馆、紫御 华府等位于城市核心商圈的 项目之外，位于郊区的项目也开始配建商业综合体，例如位于大兴天宫院区域的保利新茉莉项目，规划建设约13万平方米的区域中 心级的商业配套，包括大型购物 、电影院等各种娱乐消费设施，加上其周边龙湖时代天街项目30余万平方米的shopping mall，整个天宫院区域的商业氛围将与日俱增，反过来也将会促进区域项目的销售。另外葛洲坝绿城京杭广场与玉泉新城项目也分别拥有10万平方米左右的配 套设施。

资源方面，在楼市成交冷淡的情况下， 房的依然火爆显示了 配套对购房人的重要影响。不过，随着城区的不断外扩，核心 区域的新建住宅项目 日渐稀缺，更多的是项目将 资源的 引入郊区，例如金融街·融汇与联港·幸福湾共享的 、 ；京投快线上林湾与京投万科新里程共享在建 中的北京四小、 等。目前这种引入名校 的方式已经成为郊区项目配套 资源的一种重要方式，这种方式虽然解决了 资源分布不均的困境。但 是，合作建校的方式带来的 水平参差不齐和一些项目未能兑现引入名校的承诺都警示购房人，在买房前应做足“功课”。

四、区域路线

朝阳新盘最多通州降幅最大

亚豪机构统计数据显示，从2012年即将入市的纯新盘项目的区域分布来看，朝阳区仍然占据了主力，17个纯新盘项目远远多于其他各区域。除了商住楼与 别墅项目之外，朝阳区的供应项目多为四、五环甚至三、四环之间的 公寓，售价多在40000-60000元/平方米左右，包括远洋万和公馆、紫御华府 等。任启鑫认为，从2011年调控以来的市场表现来看，这一区域在售项目并未出现大范围的 现象，因此预计此类新盘产品将出现扎堆开盘的情景。但是由于 去年底，位于朝阳区东四五环之间的御翠尚府以深度折扣入市，并取得不错的销售成绩，使得区域内其他新盘项目在定价上也存在一定压力。

新盘数量位居第二的是通州区，2012年即将入市的包括合生·滨江帝景、首开·国风美仑等10个项目。除合生·滨江帝景之外，其他9个项目目前均未公 布预期售价，可见开发商对于通州楼市该如何定价存在较大争议。目前，通州的新房销售不利，库存大量增加，导致各个项目间开发商的定价也存在差异。尤其是发 展较早的老项目，规划预期带来的价格透支较为严重，虽然成交价格已出现了较大下滑，但是17000元/平方米的价格仍在购房人预期之外。此对于今年即将入 市的项目来说，更大幅度的 不可避免，但要根据自身条件，制定符合市场需求的开盘价格才是销量的最大保证，否则就会出现像东亚·逸品阁那样“成本价”开 盘，但购房者仍不买账的现象。

此外，南城区域的大兴与房山也分别有8个和7个纯新盘入市，这两个区域有一个共同特点就是均为近两年发展起来的新兴区域，区域内多为 房企开发的项 目，面对的购房人群也主要以城区外溢的刚性需求为主。这些相同点，导致区域间项目的同质化竞争 激烈。区域的低价楼盘，对于未来入市的纯新盘造成了不小 的压力。

另外，去年土地市场的底价成交也将会对今年区域内的新盘定价带来影响。由于受到市场低迷的影响，2011年大兴区住宅用地的成交楼面均价仅为4887 元/平方米，相比2010年下降50.4%；房山区成交楼面均价为4554元/平方米，同比也有一定下滑。按照一至两年的开发周期计算，很多低价地项目将 和2010年的高价地项目同期入市，不可避免地形成竞争，从而再次拉低房山和大兴区域的价格。