主题：名盘、新盘 重压下长阳“混战

楼盘自述

中粮万科·长阳半岛 作为房山长阳区域的标杆楼盘，中粮万科·长阳半岛7月底又将推盘。项目主打83-101平米的精装修房源，推490多套房源，价格预计在18000元/平米。作为标杆楼盘和精装修楼盘，

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万 科Ａ8.43-0.15-1.75%首开股份11.63-0.47-3.88%项目具有良好的品牌影响力。但随着长阳板块其他品牌开发商逐渐动起来，项目的竞争对手增加，这更加考验它的性价比。

建邦华庭 在长阳区域楼盘的一片混战中，建邦华庭预计7月份入市，总户数为1482户，主力户型为约85-120平米的舒适型二居及三居。项目与中粮万科·长阳半岛 ，项目配套将依托周边大环境及自身配套设施，未来区域会成为北京重要的居住板块，但众多品牌开发商同期放量，项目的销售压力也较大。

压力测试

区域供应压力：作为刚需盘集中的区域，今年长阳板块进入放量时期。据记者了解，在长阳板块，就有长阳光和作用、首开·熙悦山等纯新盘已经入市， 其中首开·熙悦山是纯新盘，首次推盘共推出700套房源，长阳光和作用推180套房源。下半年则有建邦华庭等新项目继续放量，而中粮万科·长阳半岛、芭蕾 雨·悦都、绿地·新都会等老项目后期也将持续放量。

区域价格压力：房山长阳板块从去年中粮万科·长阳半岛推出后开始热起来，但随着调控的持续影响和供应的增加，区域价格犹如过山车一般，从去年的 13500元/平米起价，上涨至今年年初的16000元/平米，精装修达到18000元/平米，目前又回落到了14000元-15000元/平米。

目前，新入市楼盘想取得较好销售率，便纷纷采取打折、优惠等措施。如近期开盘的首开·熙悦山，市场信息显示其起价为13200元/平米，销售均 价为16000元/平米。长阳板块南侧新项目长阳光和作用，开盘价也为13200元/平米起。这些纯新盘价格都比区域标杆楼盘中粮万科·长阳半岛的精装房 18000元/平米的价格 不少。但即使是这样，各楼盘竞争激烈，去化率不尽如人意。如中粮万科·长阳半岛的去化率节节下降，从不足60%下降到不足 50%。而打折促销的楼盘，由于价格 不明显，销售也存在压力。

同类型产品压力：随着放量的增加，房山长阳板块日趋进入产品同质化竞争阶段。在地理位置上，中粮万科·长阳半岛、首开·熙悦山两个项目仅 ，都位于 房山线的长阳站，芭蕾雨·悦都位于 房山线的篱笆房站，都有出门即是 的交通 。

从今年上半年的放量来看，各项目户型产品均是瞄准刚需客群。如中粮万科·长阳半岛、芭蕾雨·悦都、首开·熙悦山等项目，均是主推80-100平 米两居、三居户型，基本上都是板楼小高层，多数能做到南北通透、高得房率。因此，在如此同质化的产� 牖竦煤玫南勐剩鄹裎抟墒亲钅艽蚨招杩腿� 的利器。对于已开过八次盘的中粮万科·长阳半岛来说，打折、 、促销都会有来自于老业主的很大的压力。新盘虽然定价灵活，但建邦华庭楼面价已高达 7500元/平米，若售价比区域主流价格15000元/平米再低些，项目利润则将大幅减少。

蓄客压力：周边项目都在推盘，万科品牌会为其加分，但购房者仍会在众多项目中比较。

中粮万科·长阳半岛 项目及公司销售压力：中粮万科·长阳半岛作为老项目后期，开盘 的可能性不大，因而也给项目销售带来压力。目前周边项目均为毛坯房，单价和总价均比中粮万科·长阳半岛低，对于首付吃紧的刚需，价格是最关键因素。

建邦华庭 项目及公司销售压力：目前项目周边的价格为15000元-18000元/平米，在此时入市，建邦华庭具有较灵活的定价权，但长阳楼市正从火热转淡，项目入市要在价和量之间做一个权衡。

结果

中粮万科·长阳半岛 中等压力

建邦华庭 中等压力