主题：金融街三季报点评北京资源重估险资偏好

事件:公司27日公布三季报1-3季度实现营业收入84.65亿元同比增加13.2%实现归属于上市公司股东净利润8.04亿元同比减少20.68%基本EPS0.27同比减少20.59%。
主动增持北京核心物业非经常性损益增多。报告期内公司营收实现营收增长13.2%归属净利润同比减少20.68%主要由于1、去年同期北京金融街 改扩建项目竣工转为自持未形成结算收入但产生公允价值变动收益11.75亿(税前);2、公司今年项目较多集中在四季度结算。另外由于本期部分北京金融街核心物业转自持公司产生其他综合收益5.58亿元同比增加1168.5%。报告期内公司扣非后归属净利润7.28亿元同比增加1096.7%;
持有金融街 资产享有稳定现金回报高。公司近年不断调整物业结构部分核心资源陆续转为自持经营。截止上年底公司持有北京金融街核心区域51.8万方出租物业及10万平米经营性物业。1-3季度公司自持物业(包括酒店写字楼及商业板块)开业项目实现营收12.9亿同比增34%;其中EPIT8.1亿元同比增长65%息税前利润 达62%同比提高12个pct。自持业务收入、利润、利润率均创历史最高水平。
本轮销售景气度受益最大地产销售翻倍。公司目前开发物业集中在北上广+天津重庆是本轮以来收益最大的主要区域销售回款较去年同期明显增加1-9月公司销售签约额232亿元同比增长185%(其中商务地产103亿元住宅129亿元)同时公司毛利率37.8%同比回升8个pct。
预收款余额近200亿债务结构改善。公司期末预收款余额196亿同比增72%;同时由于新项目 支出较去年同期减少报告期内公司经营活动现金流量净额增加了224.2亿;融资方面公司本期发行私募公司债65亿元同时偿还了 短期借款期末在手现金达到52.66亿同比+1547%有利于逐步改善公司长期债务为主的负债结构。
安邦及金融街集团密集增持双方占比接近。根据公司公告自2014年3月起公司大股东陆家嘴集团(累计4次)及其一致性的人与安邦系(9次)持续增持公司股票。安邦系自2014年底持有公司股票达到20%并派驻了1名董事。截止今年三季末安邦系持有公司股份30.0%金融街集团及一致行动人持有31.2%双方占比接近。安邦拥有资金 明显未来在项目合作上持续展开探索不排除尝试多种资产证券化方式帮助公司打通核心区域持有物业“管理-融资- -退出”的渠道。
建议:公司在2015年现金分红总额达到11.96亿元现金股利支付率达到了52.78%达到近年最高水平。若对应15年底市值公司股息 达3.6%。我们认为公司未来将持续受益于北京资产重估预计公司2016-2018年EPS为0.93、1.04和1.25首次评级给予“买入-A”评级6个月目标价13.14元。
风险提示:公司净负债率仍然较高长期负债占比不少需要持续改善。