主题：北京楼市 蔓延 多家品牌房企加入 阵营

品牌房企“带?”

在各区域频推特价房的风潮中，大品牌房企的身影逐渐增多。在朝阳管庄，远洋一方今年已经成为 明星；在通州，包括华业、金隅及富力都不同程度地加入到推特价房的行列。

8月23日，富力地产董事长李思廉在中报业绩会上表示，富力已 10%，下半年继续调价。富力也成为近期明确表态 的大开发商。

此外，万科总裁郁亮不久前表示，万科持有现金约407.8亿元，准备那么多现金是为了未雨绸缪，万科也将贯彻快速周转策略。其他三家A股房企龙头保利、招商、金地也都在发布中期业绩时表明了类似快 售，确保资金平衡的态度。

上海易居研究院综合研究部部长杨红旭认为，虽然大房企资金压力较中小房企要轻，但是大房企也有通过灵活的销售策略抢占市场的要求。 房地产工作室主任周毕文也认为，富力董事长李思廉的表态传递出的信号，是“顺应调控要求，在合理的利润范围内，保住市场很重要”。

虽然品牌房企释放了价格调整信号，但依然可以看出，降?并非具有普遍性。从去年算起，本轮调控已经持续了一年半，但最直观的房价松动依然表现出结构性调整的特点，集中在郊区，集中在中低端项目，集中在前期 较高的“泡沫”区域。

中原地产华北区域董事总经理李文杰认为，城区受地段价值、供应稀缺等因素的影响，房价依然很难有明显调整。

位于海淀区某 项目，6月、7月两次开盘，两次热销，价格保持在40000元/平米。广渠路 项目金茂府预计9月开盘，目前透露出来的价格依然不低于首期开盘的40000元/平方米。8月中旬开盘的东四环外保利东郡项目均价达46000元/平方?，明显高于金茂府前期价格。这也使不少业内人士认为未来房价依然会涨跌互现。

“ 不能解决 问题。”谈论到在传统“金九银十”中的销售策略，不少开发商这样表示。

一家品牌房企副总经理对记者表示，现在销售和价格压力主要是政策“壁垒”所导致，限购政策抑制了市场需求。拥有购房资格的人群有限，即使 ，“没有资格买的人依然买不了。”而且受整个通胀预期的影响，买房依然是资产保值的首选。此外，受地区发展差异的影响，北京多种资源的稀缺性依然支持着市场?求的增长。

此外，在整个大势下，多个区域房价上涨势头已被遏制，众多项目整体保持在一个相对理性的价格，这也使不少项目诉诸品质卖点而非价格卖点。即将在房山推出新盘金地朗悦的金地集团华北区域副总经理遇绣峰表示，当下，买房人更看重房产的长期保值 ，众多开发商之间的竞争不是单纯价格的竞争而是性价比和品质的竞争。

特价房得房率较低

所在板块：通州

原价：均价16000元/平米

现价(特价房)：14500元/平米左右

“140平米房源特惠起价13400元/平米。”在一家房地产门户网站上，有关金隅·花石匠的介绍出现了这样的文字。

处在通州频频传出 的多事之秋，位于八通线东端土桥站东的金隅·花石匠，新推的促销手段也被外界解读为 。而如果对照项目先期均价16000元/平米，现在的报价下调幅度惊人。

不过，在项目开发商北京金隅嘉业有关负责人士看来，金隅·花石匠并非外界解读的那样 。据该人士介绍，金隅·花石匠目前只是推出了一部分特价房。其中，既包括前期为数不多的尾房，也包括一批户型、楼座位置和原来有差异的新房源，比如实际得房率的差异。因为售价都是按照建筑面积计算，而新的一栋特价房得房率略低，“换算成实际得房面积，前后的价格差不多，都在15000-16000左右。”此外，和前期房源不同，新房源楼栋临路。

记者以购房人名义咨询售楼处，售楼员告诉记者，140平米、13400元/平米的房源只有一套，而且已经售出，其余140平方米户型价格也都在14000元/平米以上；项目计划从9月中上旬开始推出新的一批88平方米特价房源，起价在14000元/平米，均价在15500元/平米左右。

根据记者了解的情况看，金隅·花石匠释放特价房信号，也已经吸引购房人关注。包括140平方米特价房的快速成交。该项目有关负责人也介绍，目前积累了100多组登记客户。意向买房人通过对价格和具体房屋的比较，也比较认可项目的性价比。

一百余套特价房单价直降四五千

所在板块：通州马驹桥

原价(报价)：均价19500元/平米

现价(特价房)：13000元/平米起

“润枫领尚共五栋楼，在公司成立十周年之际拿出两栋做特价，单价13000?/平米起，其余维持原价，”8月31日，润枫地产总经理郑德强告诉记者，虽然特价的17、18号楼共234套房源，但特价房源仅一部分，公司对外一直称“百余套特价房”，因为“两栋楼不可能全部卖完，可能卖一段后再恢复原价”。

北京房地产交易管理网显示，该项目于2011年5月26日取得3、4、5、17、18号五栋住宅楼共550套房源预售证，拟售价格为每平米21503元-27919元不等，而截至9月1日，项目仅签约一套88.37平米的房源，位于4号楼一层，成交均价为17947元/平米。

“1.3万元/平米的房源仅限一层的55平米开间，特价的整体均价在1.4万元/平米左右”，记者以购房者身份致电，润枫领尚销售人员表示，特价房源中70平米南向一居均价近1.4万元/平米，而87平米三居均价在1.35万元-1.44万元/平米左右，目前交2万元办卡后可享按揭9.7折，全款9.6折，且2万元冲抵总房款，折后单价比之前的报价“直降了四五千”。

记者分别咨询的两位销售人员都表示，项目预计9月中旬开盘，原本排号时间已结束，但由于客户不太多，所以仍能参加。最近一周由于公司加大了宣传力度，排号客户骤增，拿出来做特价的两栋楼位置远离马路，朝向也更佳。

业内人士表示，由于建委?定楼盘实际销售均价比拟售价只能低不能高，所以拟售价格普遍虚高，参考意义不大，但从近1.8万/平米的签约价到1.3万/平米，润枫领尚的价格的确出现了大幅跳水。

“开盘是拿到证就开了，价格(原价)摆在那里，消费者觉得合适就买，不合适就走，”郑德强强调，企业有自主定价权，根据市场的情况来灵活变化。当记者询问润枫领尚的其余三栋楼是否也会相继 时，他表示暂无此计划。

今年7月，珠江拉维小镇在通州率先打出14500元/平米的价格；8月，华业东方玫瑰推出14500元/平米起的特价房；近期，金隅·花石匠也将少量特价房价格调到14500元/平米左右。对于通州目前这一价格水平，不少业内人士认为已经接近探底了。

在通州多位开发商看来，去年以来新成交宅地地价，给出了市场对通州未来房价的预期。在近期推出特价房的金隅·花石匠旁边，就有一宗去年华远拿下的地块。去年11月，华远地产联合盛世新业拿下梨园砖厂村居住用地，15.71万平米普通商品房楼面价在8000元/平米左右。再考虑3000元/平米的建安成本，再加上其余财务成本、营销成本和开发商利润后，预计华远地块入市价格不会低于16000元/平米。

而华远的?面价在通州还不是最高的。去年成交的宋庄地块成交价格在8300元/平米上下，金隅大成梨园地块楼面价更是达到10500元/平米。这一地价和现在14500元/平米左右的房价仅相差4000元/平米。

另一方面，随着灵活定价项目对市场需求的消化，单纯 已很难撬动更多的市场需求。 无法带来有效成交，开发商也会丧失 的动力。

不过也有开发商表示，由于在售项目地价这一主要成本各异，部分楼盘仍有进一步 的空间。

在房山，新盘翠林漫步9月开盘12500元/平方米起，房山区域开发商认为其 空间已经很小。而?外一些价格较高的楼盘还有调整的余地。除从成本角度考虑外，包括 房地产研究工作室主任周毕文在内的业内人士还表示，今年底 9号线即将通车，这一利好将为房山楼市托底。

对于今年热点之一的昌平区域未来走势，机构分析人士认为尚需进一步观察。昌平今年供应量也较为集中，近期区域品牌开发商刚刚开始释放 信号，影响是否发酵尚难定论。此外，昌平区域洋房、别墅等高品质项目较多，成本、品牌都将成为价格的支撑力量。