■本报记者 刘晨 北京报道

随着京城楼市进入价格快速下滑通道，原本凭借“ 、低总价”吸引购房人眼球的商改住项目，逐渐失去了价格 ，如今亦加入 大军，拉开了与商品房项目抢客态势。比如，中弘北京像素以“腰斩价”卖楼、合生 花园（资料、论坛)跌破万元、锦上国际区LOFT产品已接近延庆价格等。

商改住项目加入年底促销大军，让原本试探 的楼市更加暗流汹涌。不过，在业内人士看来，部分楼盘低价入市确是实情，但实际上并没有宣传中那么夸张，所谓的腰斩价是吸引看房人的眼球，并不能代表楼市整体实质性下跌。

不仅是

“最低首付只要6万元，就可以购买LOFT，你尽早排号将来选到房的几率大。”11月24日，位于北京通州区马驹桥区域的新盘合生 花园销售人员在极力向看房者推荐自家的房子。

起价跌破万元以下至9980元/平方米，消息放出后的几日内，合生 花园售楼处迎来了上百位看房人。据了解，该项目共2015套房源，除了近400套70年产权的住宅外，其余80%的房源为 4.2米的50年产权商住楼。此次推出的数百套房源，包括50年产权的MINI公馆和70年产权的平层住宅，其中MINI公馆为4.2米的 ，9980元/平方米起价；而平层住宅均价则为12000元~13000元/平方米。

上述销售人员告诉记者，该项目将于12月开盘，目前在蓄客阶段，购房者现在缴纳诚意金还可以享受开盘9.7折优惠、并赠送3000元/平方米的精装修以及首付10%的分期付款方案等优惠活动。

“首付10%，剩余房款需在一定时间期限内付清。”据销售员介绍，比如购买LOFT户型，购房人可以贷款五成，首期只要付一成即可，但剩余四成需要在规定时间内付清。“至于具体几个月内付清余款，集团正在商量，此前说的12个月内付清没有批下来。”

资料显示，2010年12月，合生创展联合体以7.68亿元取得合生 花园地块，楼面地价为5301元/平方米。业内人士指出，以9980元/平方米的起价计算，考虑到项目的建安成本、各种税款、精装修、营销管理、财务成本等各类成本，该项目几乎是以成本价裸奔。

不止合生 花园，位于南五环亦庄桥 的锦上国际区项目即将开盘的首期商住LOFT更是爆出4980元/平方米的均价，已接近延庆楼市的价格。

而另一个位于亦庄板块的50年产权商住项目君安国际（资料、论坛)推出的优惠措施是，现购房二居减免20万元、三居减免30万元、四居减免48万元的优惠，折合均价为19800元/平方米，且送6000元/平方米的精装修。该项目之前的均价为24000元/平方米。

真降还是假摔？

值得一提的是，楼市宏观调控以来，商改住项目曾经迎来了新一轮销售高峰，今年1月至7月，中弘·北京像素（资料、论坛)更是以1207套的销售业绩拔得头筹。位于昌平区的东亚上北鑫座（资料、论坛)、润枫欣尚（资料、论坛) 、首开·国风美唐等个项目也同样销售火爆。

亚豪机构副总经理任启鑫分析认为，商改住项目总价低、 的两大特点成为吸引购房人的重要依据，但是今年前9个月56个商住楼的入市已经使得这部分市场将近饱和，而6月1日开始执行的“限商令”也给其沉重一击。另有业内人士认为，加上目前普通商品房大幅度 ，商改住这类产品的旺销已经走到了尽头。

亦有人士持不同观点。“商改住项目的确会受到市场影响，价格回调也是正常，但是影响究竟有多大，还得再看，可能媒体稍有夸大，实际上没有降那么多。”北京中原地产三级市场研究总监张大伟说，目前来看，不少项目的价格还是延续之前趋势，有些项目的确是推出了特价房源，但并没有描述中那么夸张。

如其所言，北京一个 商改住项目中弘北京像素的促销即被指假摔。几日前，中弘北京像素扛起了“五折促销”的宣传大旗，号称推出11600元/平方米的超低价户型，相比此前最高价22900元/平方米调价幅度达到了五成。

但据记者了解，该项目目前在售的LOFT均价为23000元/平方米， 为4.89~5.48米。而所谓的“五折”的房源为平层房源， 为3.2米。由于推出的产品类型不同，其价格并不存在可比性。

合生创展方面也向媒体表示，合生 花园推出的9980元/平方米低价房是加上赠送部分折算出来的，如果不加赠送面积，价格应该是12000元~13000元/平方米。

业内人士指出，在住宅遭遇限购的当下，商改住虽然不受限购政策影响，但这类产品受观望影响亦愈加严重，一些地处郊区的商改住项目打出万元上下的价格是为打开销售僵局的一种手段。