主题：东亚·五环国际：实地跑了三趟后的感受

东亚5环的分析：

一、交通：

4环外，距5环路走路8分钟的距离。离 2公里，步行30分钟，售楼部前只有一班公交车，班次少等的时间长。因此这个盘最适合有车一族，如果 出行不是太方便。除非以后班车多了，或者骑自行车到 ，否则很不方便。

再说 是亦庄线，等车时间比较长，7,8分钟一趟，到宋家庄和5号线换乘走路的时间大概10分钟，有点长。

二、环境：

1）空气：靠5环路，货车、泥头车多，尘土飞扬；离项目10分钟路程的南海子2期看上去刚刚做土地平整，应该最多算一阶段施工，大土堆多；项目正 是工业区，有服装厂、印刷厂，影响空气，销售说会拆迁，但不知道什么时候，我实地顾三轮车溜达一圈，发现那里边到处张贴出租厂房和仓库的横幅，估计段时间内不会拆迁。

2）噪音：靠5环路，旧忠路是这边去5环的主要干道，来往车辆不少，呆在路边数了数，平均3分钟一辆大货车，噪音不可避免。

3）周边环境：跟三轮车逛了一趟旧宫镇，整个一个脏乱差，配套低端，小广告，灰尘，垃圾到处都是。居住者素质决定了环境情况，配套再好估计也短时间难改变。不过即使是这样，镇里核心区的2手房也能最高卖2.5万。

4）商业配套： 站边的万科广场将来肯定很热闹，但离小区2公里，短期靠5环自己的商业配套，但是如果这些配套只供小区使用，估计不会太丰富和高质量，除非 工业区拆了也建商业。旧宫镇那些低端商业可以忽略不计。

三、房屋情况及远景：

1、房屋情况：3梯9户，在商住楼里算是比较好的，不会太拥挤，而且每套房子都有不少于3个窗子，户型方正，交房时已经隔好厨房、卫生间和房间，还有阳台，比较少见。燃气入户，方便做饭。小区本身也有一定的绿化。

2、小区离南海子公园2期确实 ，走路15分钟能到，如果将来公园建好，这个房子算是公园地产，提高房子价值。

3、将来转手问题：个人购买的商住房，交易时只交契税和印花税，契税是交易额的3%，印花税是1%。

4、交易前景：买这种房的人多半没有资格买商品房，如果将来这里的公交线得不到改善，接盘者有车者为多，但北京车也限购了，有车者一般也都买了房，估计接收的会有，但是受到了一定限制。（也有看重公园买房的，需求还是有的）。

5、出租前景：周围两个南 区的回迁房，项目的东面还有很多自建房，会跟这个项目的房子形成竞争，房租租金会受到一定的影响，经过与周围的中介聊天了解到这块区域的房租普遍比镇里低500~600。但能注册 ，对于小公司有一定吸引力。

总之，如果有车，且能忍受一定的噪音和风沙，还有 工业区的污染，待5~10年后这 都弄好后，房子的前景还是可以的，就是旧宫镇居住人群素质造成的居住氛围，需要改变可能要更长时间。

感谢分享，评价很客观。离 确实不近。而且周边设施弱爆了。基本不考虑了。

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