主题：“三限”政策暂难松动 房价下跌或掀高潮

“限购、限贷、限价”（下称“三限”政策）这三项房地产调控措施有望在明年继续得到较为严

格的实施，而国土部新近公布的闲置土地处置办法也预示着明年的楼市调控不会放松。业内人士

指出，当前全国房价下行趋势相当明显，调控政策已影响到北京、上海等地的 住宅项目。预

计明年上半年楼市成交或跌入谷底，可能出现更大规模的 潮。

“三限”政策持续发威

业内人士表示，“三限”政策中，限贷措施推行最早，也是推行最为广泛、执行最为彻底、效果

最为明显的调控措施之一。二套房六成首付、三套房停贷已在全国实行。

业内人士表示，“三限”政策中，限贷措施推行最早，也是推行最为广泛、执行最为彻底、效果

最为明显的调控措施之一。二套房六成首付、三套房停贷已在全国实行。

“限购令”则是由大城市向二三线城市蔓延。据中国证券报记者不完全统计，截至目前，全国已

有48个大中城市实行“限购令”。“限价令”方面，目前有廊坊、秦皇岛、中山、深圳、烟台、

韶关、丹东、增城、珠海等城市采用。在实行“限价令”的城市中，只有珠海和中山明确提出了

全市房价的统一上限：珠海是11285元/平方米，中山则是5800元/平方米，其他城市则多是限定

了各楼盘的同比上涨幅度。

业内人士认为，“三限”政策席卷全国楼市，房地产宏观调控效果已经显现。而对于全国多个城

市立下的房价控制目标“军令状”能否完成，中国房地产学会副会长陈国强认为，这些城市基本

都可以完成房价控制目标。

北京中原地产市场研究总监张大伟向中国证券报记者表示，房地产宏观调控效果已经相当明显，

预计未来普通新建商品住宅的同比、环比价格都将有更大幅度的回落。尤其是今年下半年以来，

北京、上海、广州、深圳等一线城市楼市“量价齐跌”。短期而言，房价过快上涨势头已基本被

遏止，而 、投机性需求亦被挤出市场。

一线城市方面，北京完成“稳中有降”的房价调控目标，几乎没有悬念。根据北京市住建委最新

公布的数据，截至目前，北京市新建普通住房成交均价比去年下降6.3%，新建商品住房价格同比

涨幅累计回落6.9个百分点，环比连续3个月停涨后自10月起开始下降，居民家庭首次购房比重达

90%。

深圳市相关部门近日表示，1至11月深圳新建商品住房加权平均价格为每平方米19713元，同比下

降1.92%，有望实现房价稳中有降。

国家统计局的数据显示，11月房地产开放综合景气指数跌至99.87，自2009年8月以来，首次跌破

100。分析人士认为，这说明房地产过热 冲动正逐渐“冷却”。陈国强表示，房地产调控对

地方经济会带来一些影响，直观的是影响到地方土地市场的表现，当地的土地出让收益会有所降

低。

地方“松绑”冲动隐现

据北京中原地产统计，在全国已出台限购政策的48个城市中，明确政策执行截止时间的城市为：

福州、海口、苏州、厦门、济南、青岛、石家庄、长春、贵阳、南宁、合肥。其中，除南宁截止

时间为2012年2月29日外，其他城市截止时间都为12月31日。目前，48个限购城市中北京、上海

、广州、海口、深圳、厦门、青岛等几个城市已经表示将延续限购外，苏州、石家庄、贵阳等城

市目前尚未明确表态。

或许是迫于土地频频流拍、房地产成交“极冷”压力，有部分城市当前存在放松限购政策执行力

度的冲动。北京、杭州、成都等城市已不同程度地放松土地出让中关于保障房的配建条件。

张大伟认为，目前楼市调控十分敏感。此前佛山限购令“放宽”的消息，引起了社会舆论的强烈

反应。在房地产宏观调控政策基调不变的情况下，放松限购政策或将给市场带来错误的信号。他

称，目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题，虽然全国超过40个城市执行了限购政策

，但松紧程度并不一样。

业内人士分析，正是由于各地方政府的执行力度不一，所以导致时值年底，某些二三线城市完成

调控目标压力较大。比如，珠海市自2011年11月1日起，实行限购加限价的“双限”政策。根据

中原地产的监测数据，2010年珠海市商品住宅均价为10366元/平方米，按照今年拟订的同比11%

涨幅上限，珠海市2011年的新建住房均价不能超过11506元/平方米。但其2011年1至9月的新建商

品住宅均价达到11966元/平方米，同比增长15.4%，这给全年的房价调控带来很大压力。距离年

底已时间不多，如果政府不出手则调控目标显然难以完成。

多位 和业内人士指出，虽然一些城市紧急叫停了放宽限购令，但依然需要警惕部分地方政府

放松对政策的执行。目前接近年底，一些地方政府土地财政受到比较大的影响，存在政策执行力

度放松的潜在需求。房地产宏观调控，依然处在 政府要求严格执行、地方政府期待放宽的博

弈过程中。

一方面，北京、重庆、海口、南昌等多地的准购房者们在接受中国证券报记者采访时都表明了对

“限购令”延续的强烈期望，称害怕“ 客卷土重来，房价报复性反弹”。另一方面，一位暂

时撤离北京等一线楼市的 客小薄（化名）也表示，对于调控政策放松暂不抱幻想，但是长期

仍看好楼市 ，一旦有机会就择机入市，短期内选择在 的二三线城市进行 。

房价拐点加速

国家发改委主任张平近日表示，2012年要巩固和扩大房地产市场调控成果，继续严格执行抑制投

机、 性需求的政策措施，鼓励支持中小户型、中低价位的普通商品住房建设；并称要完善房

地产价格 办法，研究商品住房领域反暴利规定。

就在张平再提“反暴利规定”的同一日，中国豪宅市场的两个标志性楼盘，高调大幅 。星河

湾[最新消息价格户型点评][最新消息价格户型点评]董事长黄文仔16日宣布，星河湾在上海的两

个项目以8折至85折甚至更低的折扣销售，并且将会对前期购房的业主进行价格补偿，总涉及金

额高达6亿元。本轮房地产宏观调控，对于 住宅市场的“冲击”已明显体现。