主题：名著归来“不看房”——访大苑·海淀名著楼盘有感

   说实话，名著归来还真没看房，为什么，因为实在是无房可看….整个西四环海淀区这一片新盘实在屈指可数，售楼顾问一口38000一平米的价格又实在“ ”。想来自己无缘生于富贵之家，自己实在年少无能不能为家人分忧。相对二手房，二老肯定更青睐新房，心想攒了半辈子的钱也够一套两居室的全款了吧，怎么也能给孩子一个就近的归宿了吧，结果一去就当头一棒……售楼处的顾问秉承了楼盘的大方，设备平台送，阳台一半送，花园一半送，屋顶露台送，感觉划算的很，似乎把整个房价拉低了，差点就动心想着是不是去贷款了。不过回来仔细想了想，参考了一些文章，才发现很多事情好像不是表面上那么简单。敝人只是一个弱势的看房者，不是专业人士，若有不对之处，只怕贻笑大方了。
1.赠送半个阳台——本来就不算面积
阳台面积只算一半是目前最为常见的一种面积赠送方法。
打出这种口号的开发商称，全部阳台只算一半面积，业主入住后可自行封闭成一个房间，相当于免费获得了半间房的使用面积。
然而，根据国家标准《房产测量规范》规定：对于全封闭的阳台计算全部的面积，对于半封闭的阳台才是计算一半的面积。其实这种促销方式听上去很划算，实际上，半封闭阳台本来就比全封闭阳台成本低,如果阳台本来就是半封闭的，这个多余面积本来就不是开发商赠送的。
2.赠送设备平台，赠送前室花园——到底在不在建筑面积内
    买房即送设备平台，还送赠送半个前室花园，完全不算面积，乍一看去似乎相当划算。但仔细想一想，这个“倾囊相送”的里面恐怕还大有文章。
    众所周知，建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积。小区的公摊面积包括大堂、公共门厅、走廊、过道、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、水泵房、消防通道、交(配)电室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和物业管理用房以及其他功能上为该建筑服务的专用设备用房。换句话说，公摊面积的建筑成本可不是开发商在掏钱，它的成本会落实到每一名住户的建筑面积中，即得房率=套内建筑面积/建筑面积。而开发商卖房是按建筑面积计算的，得房率就成为必须考虑的因素。
    打个比方。一套房子不知道为什么硬是从卧室隔出了一个单间，它虽然不在套内面积中了，但仍然被计算在公摊面积中，即建筑面积不变，房屋的总价也没有变。然后这个空间再被打通还给了消费者，总价还是没有变，变的只有房屋的得房率而已，但是这部分空间却成了冠冕堂皇的“赠送”。换句话说，送一个平台也好，两个平台也罢，半个屋子也好，整个屋子也罢，变的只是得房率而已，用户根本就没少花一分钱。
    半封闭阳台那一半按《房产测量规范》是真的没有算入建筑面积之内，但是这个设备平台和半个前室花园究竟有没有算在建筑面积里，拿不到建筑图纸，谁也不知道。但是，海淀名著楼盘的得房率低却是事实。售楼处透露的公摊面积比例达到25%，而一般一梯两户板楼项目公摊面积比例都在13%到19%之间。多出来的公摊跑到哪里去了？
    当然，开发商也许真是为了居住品质把公共面积建的很气派。看不到房子，这些还是个未知数。但即便如此，也不过是把得房率补回来了而已，相当于在“送公摊”，用户在实际使用面积上并没占到什么 。

3.买顶层送大露台——单价高了

《房产测量规范》规定，建筑面积为具备有上盖，结构牢固， 2．20M以上（含2．20M）的永久性建筑。房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池不计入建筑面积。飘窗、露台等的面积本身就不计算面积，因此，个别开发商以此作为促销噱头也自然再次给购房者打了一个马虎眼。虽然如此，但房顶依然是白捡的，人们都会抱有白白多得了一大块面积，捡到了“天上掉下的馅饼”的感觉，满心欢喜。
必须注意的是，在楼盘的销售中，房屋有楼层差价是开发商与消费者的共识，以往顶层的价格都比中间楼层的价格低一些。如今带有房顶露天阳台的顶层住宅的价格却往往高于中间楼层几百甚至上千元。
对照之下，“大露台”的成本隐蔽在了每一平方米的房款中，房顶并不是“免费赠送”的，买房者并没有捡到大 。
这就出现了阁楼是“赠送”还是“变相购买”的争论。

    4.感受
    首先自我感觉，开放商设计上的确是用心了。一门两户的板楼中中，把户型做到方正，全卧室朝阳确实不易。这样会将本来扁平的板楼拉的更长，降低了容积率，提高了采光率，也提高了居住品质。但与此同时，抛开纷繁复杂，真假难辨的“优惠”，38000一平米的价格确实不菲，比周围楼盘的房价高出1万有余。感觉这套小区本来就是为 人士定位的，叫做“好货不 ”，或叫做“愿者上钩”，而对于并非大富大贵、以价格实惠为优先考虑因素的普通刚需人群，就叫做“癞蛤蟆想吃天鹅肉”了。
    说了这么多，不一定对，仅做参考。有的楼盘文章是真买家写的，有的一看就是枪手。买房人面对开放商永远都是弱者，只是希望大家擦亮“火眼金睛”，明辨真假，多做比对，权衡利弊，知道自己真的想要什么，是不是自己想要的。而不是开放商被某些花招“忽悠”了，到出手了才发现，比来比去，实在不值！

（附引用文章地址：
                           《房产测量规范》
                           《当心楼市赠送面积、公摊面积的广告噱头》
                                           ... ...为免被说成发病毒链接，请自行使用搜索引擎搜索）

这种房子验收前变数太大，大家风险很高，如果是切实的赠送就请开发商实实在在送给我们，大家考虑价格就按建筑面积考虑就行了，周边二手房都在26000---28000，最好的乐府江南就才33000，位置、品质、小区环境、交通都比海淀名著好得多，公摊小，物业费也低不少（2.12元），我觉得海淀名著高于32000就可以放弃了，去买乐府江南的二手房吧。