主题：质疑房地产“泡沫论”

当下，国内外许多 、学者和媒体认为中国楼市存在严重泡沫。“泡沫论”几成共识。著名经济学家谢国忠先生甚至预言：中国房地产可能在2012年破裂。“泡沫论”的基本观点是：房地产市场“投机色彩越来越浓”， 性需求已主导市场；投机 导致房价虚高、飞涨；“房地产绑架了中国经济”。

何谓“泡沫”？简单说，“泡沫”就是虚假繁荣。我理解，房地产“泡沫”一是数量“泡沫”，即商品房供给严重超过有效需求，导致大量空置，没有实现其使用价值；二是价格“泡沫”，即房价严重脱离消费支付能力，没有有效需求支撑。数量泡沫与价格泡沫是紧密联系的。房地产“泡沫”主要是由投机资本短期炒作形成的虚拟需求膨胀，房价虚高。

我认为，中国房地产市场是由消费需求主导的，仍以自住性和改善性需求为主；高房价是由旺盛的有效需求支撑的；房价上涨过快的主要原因是供需失衡，有效供给不足。就住宅地产而言，除北京等个别城市外，从全国看，不存在严重“泡沫”。

之一：为 性购房正名

一、全面理解住宅的使用价值和 性需求的合理性

“泡沫论”者强调“住宅”用来自住才实现了使用价值，唯有消费性需求才是合理需求。我认为，这种理解是片面的。诚然，商品住宅的基本属性是使用价值，是用来居住消费的。但作为资产也同时具有 价值。住宅的使用价值不能片面的理解为购房者用以自住。无论是“自住”还是“他住”，只要有人居住，就实现了其使用价值。

房地产市场是由新建商品房市场、存量房市场、租赁市场组成的。三者联动，互相补充，是一个有机整体，缺一不可。 性需求或出售或出租，最终转化为市场供给，转化为住房消费。试想如果没有 性需求，每个家庭都只有一套自住房，二手房的房源势必枯竭，房屋租赁市场也不复存在。中低收入住房困难家庭、2亿农民工及其家属、每年600万新进入职场的大学毕业生何以“住有所居”。

我们倡导住房梯次消费，如果二手房市场房源不足，只能逼着人们都去买新房，进一步推高房价，这将加重住房消费支付能力低群体的负担。如果租赁房源不足，势必导致租金上涨，使更多人挤进购买“产权房”的独木桥，进一步加剧供需矛盾。另外，党和国家提出要增加居民的财产性收入，把房产作为理财工具也理所当然。

所以我们不能一概否定 性购房。投机资本囤房、 扰乱市场，是要坚决遏止的。在供给不足的情况下，对购买二套房、多套房适当提高信贷门槛只能作为“权宜之计”。

从理论上讲， 之外的一般性 性需求也是合理需求。

二、对 性需求要做具体分析

“ 性需求”目前大体有四种类型。

第一种是投机 。北京等少数城市比较突出，但就全国来说，比重并不大，更未形成“ 大军”。囤房倒卖，扰乱市场，是要坚决反对和遏止的。

第二种是有一定经济实力者，购买多套住房，做长线 ，或长期出租，或择机出售。这类是纯 性购房，一线城市多一些，全国也非主流。

第三种是较富裕的家庭购买二套房。有的是为变现住房公积金；有的是在通胀预期下为了保值 ；有的是为“以房养房”，用租金还房贷月供。这类小散户在 性购房中所占比重最大。第二种和第三种 性需求为二手房市场和租赁市场提供房源，转化为供给，实现住宅的使用价值，也是合理需求。

第四种是改善性二套房。有的因住房面积小或环境差，为改善居住条件，又避免二次搬家，先买新房安居后再择机出让、出租旧房。二手房房源和租赁房源主要是由他们提供的。沈阳市2009年新建商品住宅与二手住宅的销售比为1：0.52，如果没有大量的卖旧买新，何以解释二手房市场的繁荣。还有的家庭是为已成人或将成人的儿孙准备婚房；有的是有分户需求；有的是为准备动迁而预购新房。第四类虽然也购买二套房，但实属改善性需求。“泡沫论”把凡购买二套以上房均视为“ 性购房”，甚至都列入“ 大军”是一大误区。

“泡沫论”另一个误区是对“外地人购房”没有具体分析，都视为“ 性购房”。所谓外地人购房，是指非本埠户籍人口购房，是房产交易部门在商品房销售登记备案时，按购房者身份证统计的数据。由于沈阳市近几年经济快速发展，就业容量扩大，创造财富能力增强，外地人来沈工作，经商人士大量涌入，非户籍常住人口规模扩大。近几年“外地人购房”的比重逐年增加，2009年占总销售面积的33.3%，今年上半年已占40.06%。根据抽样调查，为长期居住和 而购房的占96%，其中79%已经在沈阳工作、经商三年以上，1－3年的占18%。“新移民”在新城市是无房户，纯属自住性需求。据最近“新京报”资讯，北京市2005年至2009年，成交商品住宅中外埠个人购房的占32.3%，我相信北京外埠人购房也不都是 性购房。

从数量角度判断房地产是否有“泡沫”，关键是看住宅是否有真实需求，是否实现了其使用价值。如果没有，就会大量空置，就意味着有效需求不足，产能过剩，产生了数量“泡沫”。

“空房率”或“空置率”是判断住宅是否实现“使用价值”，市场是否有“真实需求”的重要指标。“空房率”是指闲置一年以上无人居住的住宅占住宅总保有量的比例。“空房率”的分母是现有全部住宅，即总保有量，用“空房率”来衡量住宅闲置程度是比较科学的。

英、美等一些国家通常以10%为“空房率”的警戒线。我国目前没有这方面的 统计数据。从沈阳市来看，根据住宅总保有套数和常住家庭户数等数据测算，包括开发商手中的库存房，购房者未入住的空关房及其他闲置房在内，“空房率”也不超过5%。从全国看，也绝不会超过10%。但不能仅按有户籍家庭户数计算。

“空关率”也即“入住率”。是指已售出商品住宅中，尚未入住处于空闲状态的占多大比重。目前没有这方面的可靠数据。

80后和90后，本科毕业以上的大约占同龄人的百分15。
  40后， 毕业以上的占同龄人的百分15以下。
  50后，初中毕业生以上的占同龄人的百分15以下。
  60年后，中专毕业生以上的占同龄人的百分15以下。
  这个百分15不是准确数，是估计，是大约。

刚需对未来不要悲观失望。

最终，高房价会祸国殃民。泡沫被动破裂是死。如果“空调”，房市不能由牛转熊，泡沫就会越来越大。反复纵市、托市、救市，用新泡沬掩盖旧泡沬,是危机的累计。

房地产业不是绑架了中国经济，而是有力支撑着中国经济。

有些人总是40后的文盲、50后的高小、60后的初中辍学的，又怎么好意思笑话40后的 毕业生,50后的初中毕业生,60年后的中专毕业生？