今年以来,我国房地产市场进入调整期。有人认为我国房地产更像美国,美国房价尽管经历了大萧条和“二战”时期的两次调整,但长期趋势保持了持续上涨的态势。他们认为我国房地产市场此次的调整是阶段性的,长期还会保持上涨势头。然而,也有人认为我国房地产市场更像日本,自上世纪90年代初以来,日本房地产市场历经20余年的下降通道,时至今日,仍没看到复苏曙光。他们推断我国房地产市场的这次调整在很长一段时间内很难再现上涨。 我国房地产市场到底更像美国还是日本?这需要分析和比较中、美、日三国的经济特征和市场情况有哪些相似和不同之处。 首先,比较经济增速的差异。美国经济除了大萧条期间1930年~1933年出现连续负增长外,即使在“二战”和这次危机期间,也只是个别年份出现略微萎缩情况。美国经济增速保持在3%~5%之间,这为房地产市场的长期上涨奠定了经济基础。日本经济在“二战”后保持了30余年的高速增长,但是进入上世纪80年代 是1985年以后,日本经济名义增速降至8%以内,1990年房地产泡沫破灭后,日本经济增速更进一步下降到5%以下。而我国的情况是,2011年以来,经济增速下降到10%以内,2014年以来进一步下降,第三季度经济增速仅有7.3%,创下危机以来的新低。 其次,比较人口的变化。由于美国是开放型经济体,每年都会吸引着大量的国际高素质年轻人才流入美国。截至目前,美国人口的平均年龄仅为36岁左右,比我国人口的平均年龄还年轻2岁左右。反观日本,1985年日本65岁以上老人占比超过10%,1990年更是接近12%,在房地产泡沫破灭前夕,日本人口的平均年龄超过40岁。而在我国,2013年人口平均年龄接近38岁,65岁以上老龄人口占比接近10%。更糟的是,我国经济增长不仅没能带来大量的国际高素质人才的流入,一些高素质富裕人才的流出却在加速。 再者,比较广义货币增长情况。作为国际本位货币的美元,除了1992年~1994年不足2%的增长率外,近30年美国货币供给量基本保持了4%~8%增长。对比日本,上世纪80年代之前,日本货币供给量持续在14%以上的增速,80年代回落到8%~11%之间,房地产泡沫破灭后,日本广义货币供给迅速下降到3%~4%之间,进入新世纪基本保持零增长。即使安培经济学出台以后,2013年也没有超过4%。我国广义货币供给量长期保持15%以上的增速,危机后曾在2009年11月接近30%的增速,然后不断回落,2014年货币增速在13%左右徘徊。 最后,看看城镇化进程情况。城镇化是影响房地产需求的基本因素。除个别时期,美国基本保持了平稳的城镇化速度,没有大起大落。1970年美国城镇化率达到74%。日本房地产泡沫开始破灭之时,1990年城镇化率为77%。而我国,2013年末城镇化约为54%,简单看距离美日房地产调整的城镇化率尚有20个百分点的差距。按目前的城镇化速度计算,我国房地产至少还有10年~15年的发展空间。 除了我国城镇化率和日本当时有较大差距,其余特征基本和日本相近。目前来看,我国城镇化率离美日城镇化率尚有近20个百分点的差距,这说明我国城镇化进程确实滞后了。城镇化的主要推动力不足,房地产需求还会被激发出来么?这是新经济时代的主题。所幸的是,我国正处在网络经济新时代,经济增长方式正在发生颠覆性变革。如果能彻底进行经济体制改革,激发新经济增长方式的潜能,那么理性看我国房地产市场至少可以平稳发展10余年。但是如果落空,即使政策托市,房地产市场至多能撑两年,进入长期拐点不可避免。
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今年以来,我国房地产市场进入调整期。有人认为我国房地产更像美国,美国房价尽管经历了大萧条和“二战”时期的两次调整,但长期趋势保持了持续上涨的态势。他们认为我国房地产市场此次的调整是阶段性的,长期还会保持上涨势头。然而,也有人认为我国房地产市场更像日本,自上世纪90年代初以来,日本房地产市场历经20余年的下降通道,时至今日,仍没看到复苏曙光。他们推断我国房地产市场的这次调整在很长一段时间内很难再现上涨。
我国房地产市场到底更像美国还是日本?这需要分析和比较中、美、日三国的经济特征和市场情况有哪些相似和不同之处。
首先,比较经济增速的差异。美国经济除了大萧条期间1930年~1933年出现连续负增长外,即使在“二战”和这次危机期间,也只是个别年份出现略微萎缩情况。美国经济增速保持在3%~5%之间,这为房地产市场的长期上涨奠定了经济基础。日本经济在“二战”后保持了30余年的高速增长,但是进入上世纪80年代 是1985年以后,日本经济名义增速降至8%以内,1990年房地产泡沫破灭后,日本经济增速更进一步下降到5%以下。而我国的情况是,2011年以来,经济增速下降到10%以内,2014年以来进一步下降,第三季度经济增速仅有7.3%,创下危机以来的新低。
其次,比较人口的变化。由于美国是开放型经济体,每年都会吸引着大量的国际高素质年轻人才流入美国。截至目前,美国人口的平均年龄仅为36岁左右,比我国人口的平均年龄还年轻2岁左右。反观日本,1985年日本65岁以上老人占比超过10%,1990年更是接近12%,在房地产泡沫破灭前夕,日本人口的平均年龄超过40岁。而在我国,2013年人口平均年龄接近38岁,65岁以上老龄人口占比接近10%。更糟的是,我国经济增长不仅没能带来大量的国际高素质人才的流入,一些高素质富裕人才的流出却在加速。
再者,比较广义货币增长情况。作为国际本位货币的美元,除了1992年~1994年不足2%的增长率外,近30年美国货币供给量基本保持了4%~8%增长。对比日本,上世纪80年代之前,日本货币供给量持续在14%以上的增速,80年代回落到8%~11%之间,房地产泡沫破灭后,日本广义货币供给迅速下降到3%~4%之间,进入新世纪基本保持零增长。即使安培经济学出台以后,2013年也没有超过4%。我国广义货币供给量长期保持15%以上的增速,危机后曾在2009年11月接近30%的增速,然后不断回落,2014年货币增速在13%左右徘徊。
最后,看看城镇化进程情况。城镇化是影响房地产需求的基本因素。除个别时期,美国基本保持了平稳的城镇化速度,没有大起大落。1970年美国城镇化率达到74%。日本房地产泡沫开始破灭之时,1990年城镇化率为77%。而我国,2013年末城镇化约为54%,简单看距离美日房地产调整的城镇化率尚有20个百分点的差距。按目前的城镇化速度计算,我国房地产至少还有10年~15年的发展空间。
除了我国城镇化率和日本当时有较大差距,其余特征基本和日本相近。目前来看,我国城镇化率离美日城镇化率尚有近20个百分点的差距,这说明我国城镇化进程确实滞后了。
城镇化的主要推动力不足,房地产需求还会被激发出来么?这是新经济时代的主题。所幸的是,我国正处在网络经济新时代,经济增长方式正在发生颠覆性变革。如果能彻底进行经济体制改革,激发新经济增长方式的潜能,那么理性看我国房地产市场至少可以平稳发展10余年。但是如果落空,即使政策托市,房地产市场至多能撑两年,进入长期拐点不可避免。