主题：政策收紧，国内房地产市场欲大幅降温

huajingzh

发表于2010-01-07

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12月，政府出台了一系列的房地产宏观调控政策，透露出政府对于2009年房价上涨过快的担忧，加强了对于房地产市场的宏观调控力度，政策收紧的趋势明显。

国务院总理温家宝12月 9日主持召开国务院常务会议，研究完善促进消费的若干政策措施。其中，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。

国务院总理温家宝12月14日主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，全面启动城市和国有工矿棚户区改造工作。

会议提出四项政策措施，一要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。二要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。三要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。四要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

12月17日，财政部、国土部等五部委发出《进一步加强土地出让收支管理的通知》，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。如果开发商拖欠价款，不得参与新的土地出让交易。

在短短的半个月里，政府对于房地产市场密集出台了如此之多的政策措施，是2009年房价快速上涨以来，政策面最大的变化。

在出台的众多的政策措施中，华经纵横认为，财政部、国土部等五部委对土地出让政策的变化，对于当前的房地产市场影响最大，最直接。

土地出让金的有效管理和合理利用对规范土地市场有着决定性的影响。大量的土地问题其根源即在于土地出让金管理和运用的不规范。事实上，早在2006 年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发[2006]100 号）和《财政部国土资源部中国人民银行关于印发<国有土地使用权出让收支管理办法>的通知》（财综[2006]68号）已经对土地出让收支全额纳入地方基金预算管理作出了规范和要求。问题在于，通知下达之后，地方并未真正有效地执行。因此，此次《通知》的效力仍看其监督和执行力度。

通知对于土地出让金的缴纳期限和首付比例进行了明确的规定。在楼市低迷期，为了刺激楼市的发展，不少地区对土地出让金的缴纳期限和首付比例都相当宽松。但随着楼市的回暖和政策的逐步放松，尤其是信贷的支持，开发商资金日益宽裕，其直接结果就是土地市场上地王频现和房价飙升。

并且，由于开发商资金宽裕，市场预期2010 年的土地市场仍将火热，房价仍难下调。《通知》对土地出让金缴纳期限和首付比例的规定，促使开发并降低开发商未来拿地的资金杠杆，从另一个角度收缩了开发商的流动性。

这样，一方面可以在一定程度上消减开发商高价拿地的热情，另一方面也可以促使开发商加大销售力度，增加供给，加快销售回款，甚至降低其涨价的动力。但是，从目前情况来看，未来在土地政策方面仍有收缩空间。如在土地出让合同中对出让土地的开工、预售、竣工等时间的明确规定、严格执行等的约定。这些政策能更有效地激发开发商增加供给的动力，增加囤地成本。

2009年底我国房地产行业进入调控密集期，这将奠定2010年中国房地产宏观调控的基调，也预示着中国政府将通过多种宏观调控手段，为高烧的房地产市场降温。（本文作者：姚耀）

本文来源于：君略产业资网

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