主题：【柚子乱侃】之又来科普~小产权房到底能不能买？大产权房与小产权房区别
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发表于2016-12-06
所以，柚子建议最好不要购买小产权房，在价钱上没有太大差别的时候，我们为什么不选择一个受法律和政策保护的房子去住呢！毕竟，住在有国家保护的房子里，还是很比较“安全”的，对吧
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发表于2016-12-06
soufunoa927141，您好！您所发的帖子“【柚子乱侃】之又来科普~小产权房到底能不能买？大产权房与小产权房区别”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
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发表于2016-12-15
干货!涨知识了，谢谢楼主
大家好，柚子今天又来科普~
最近比较热的就是关于住房产权的讨论，前几天也刚刚出来新闻说70年产权到期的续期问题，柚子今天来趁热打铁，给大家科普一下关于大产权房和小产权房的问题。
那么首先要搞清楚什么是大产权房，什么是小产权房~
通俗点的说法就是，由国家发产权证的房屋即为大产权房，不是由国家发产权证的房屋即为小产权房。（这貌似有点儿太通俗了哈~）
我们所购买的普通商品房都属于大产权房，其中包括70年产权、50年产权、40年产权三种。一般小产权房分为这三类：一是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体 者，外村农民不能购买；二是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的房子；三是各类农业园或养老院的别墅。
对我们来说，购买大产权房和小产权房有哪些区别呢？
一、小产权房
①、小产权房的房产证由乡镇政府颁发，个人并没有实际的产权。
②、个人想要转让小产权房，必须在购买满五年之后才能够进行。
③、小产权房的建设用地一般是归乡政府集体 ，并且这类房产只能由这个乡的村民购买居住。
④、购买小产权房之后，若要再转让，必须补交土地出让金，否则便不能够上市交易。
二、大产权房
①、大产权房的房产证由国家颁发，被国家认可和接受。
②、职工可以自由出售或转让大产权房，没有时间上的限制。
③、大产权房的用地是由国家(也就是当地政府)划拨或者转让的，销售对象可以是任何人。
④、购买大产权房之后，购买者可以自由进行使用、出售或转让，不用补缴任何费用。
买“小产权房”有什么风险？其实这是今天的重点：
1、法律风险
因为乡产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。
2、政策风险
在购买的是在建乡产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。
另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。
3、 缺位
乡产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的 同样存在缺位。而乡产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行 ，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和 的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。
4、转让风险
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农民集体 的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体 ，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，也就不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。