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主题:算1算:北京今年加大供地最后能提供多少套住房?房价怎么走?

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房天下

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发表于2017-05-19 16:45:32 |只看该作者
楼主

今年北京二月份和四月份公布了两次土地供给计划,新版供地计划今年能否完成?供地能够提供多少套住房?能够稳定房价吗?以下带来克而瑞高级分析师王玉勤的解读。

北京今年供地能提供多少住房 区域房价怎么走
 

  这张图是今年的4月12日调整完的供地计划,可以看到2017年总的供地规模4140公顷,二月份公布的时候只有3900公顷,增加了240公顷,主要的调整是在商服用地和住宅用地的调整,住宅用地由二月份的610公顷,增加到1000公顷,商服用地由230公顷降低到150公顷。此外,北京市政府为了提高供地量,另拿出200公顷集体用地来建设公租房。

  今年新增的1000公顷的住宅建设用地,其中200公顷用来建设自住房,450公顷建设商品住宅,还有350公顷是建设保障房的。保障房用地包含了定向安置房,棚户区改造,还有中央单位,军队住宅用地。此外,加大供应的就是公租房用地。


北京今年供地能提供多少住房 区域房价怎么走 

  如上图,公租房是这27公顷是用的国有建设用地,此外还有200公顷的集体用地,也是建设公租房的;但是建设用地建设出来的住房是属于有产权的,集体用地的是没有产权的。

  如上图,公租房是这27公顷是用的国有建设用地,此外还有200公顷的集体用地,也是建设公租房的;但是建设用地建设出来的住房是属于有产权的,集体用地的是没有产权的。

  为什么北京今年要做这么大的调整供地计划?

  因为第一版二月份出台的供地计划的住宅供应的用地相对于2016年下滑了5成,2016年1200公顷,如果说今年还大幅度减少住宅用地,对于本来处在高位的房价对于市场是一个火上添油。

  可能是出于这方面的原因,政府调整了这次的供地计划,住宅用地的大幅度的增加,一方面是可以缓解供需矛盾,起到稳定房价的作用。另外一方面也可以引导市场的预期,因为土地的大幅度增加,房价上涨的动力就没有了。

  商服用地由原来的310公顷减少到150公顷,减少了50%以上,主要是因为商服用地整体市场成交比较低迷,跟3月26日北京市政府出台的商办政策有关,这个政策出台之后,整体的市场是遇冷的,不少地块底价成交。

  2011年保障房加上商品住宅达到2550公顷,到了2017年整体的趋势就是递减,保障房和商品住宅都是呈逐年递减的态势。到的13、14年,2000公顷下降到1650公顷,到了15、16年的时候,下降到了1200公顷,还不如2011年供应用地的一半。

  2011年保障房加上商品住宅达到2550公顷,到了2017年整体的趋势就是递减,保障房和商品住宅都是呈逐年递减的态势。到的13、14年,2000公顷下降到1650公顷,到了15、16年的时候,下降到了1200公顷,还不如2011年供应用地的一半。

  2017年的保障房用地350公顷,商品住宅用地650公顷,加起来是1000公顷。无论是保障房还是商品住宅用地,其实跟前面几年相比均是一个下限。

  2011年到2016年整体商品住宅用地(代表自住房和普通商品房的用地,没有考虑保障房)的完成度,只有2013年的完成了,完成率115.1%,另外五年没有一年的供地计划完成,只要今年的供地计划能够足额完成,实际的供应远高于2013年之外的其他年份的用地供应量。

  哪怕提供的地并不多,但是如果都能完成的话,老百姓也是最开心的一个事情。

  今年的供地计划能不能完成?

  今年3月31日的时候,北京市规划国土委做了一个通报,今年一季度北京已供应经营型用地230公顷,其中161公顷是商品住宅供地,而且这个供应量是去年同期的6.2倍,大家知道去年的供地主要集中在上半年,下半年基本上没有,而且这610公顷是去年全年商品住宅的实际供应量的1.5倍,今年仅前三个月就是比去年一年的供地量都多,并且第一季度还包含了春节,实际上供应的还主要是靠三月份。那么一季度如果说今后的三个季度能够保持现有的供地节奏,今年的供地计划肯定会完成。

  今年的宅地供应650公顷,现在已经完成了161公顷,就前三个月,已经完成了24.8%,尤其是今年的当前的政策背景下,政府肯定会竭力完成17年的供应计划,稳定市场预期,如果最后完成不了,缺口也不会特别大。

  未来几年的供地计划

  北京发布2017年第二版供地计划的时候也说到了未来五年的住宅用地的计划,也明确了未来五年整个北京市计划供应住宅用地达到了6000公顷,这样一算的话,年均1200公顷,保障150万套的住房建设需求,其中产权类的住房100万套,公租房50万套。

  我们按照占地面积估算一下,如果100万套产权住宅,50万套租赁住房,产权住房每万套用地34公顷,租赁用地每万套26公顷,定向安置房五年供应26.17万套,自住房五年供应21.70万套,普通商品房供应52.13万套,租赁用房50万套。这个数据是什么样的力度呢,对比一下过去的五年,2012年到2016年,整个住宅供应了252233套,年均50446套,过去的三年自住房,2012年提出要建,所以2014年是大量入市的时候,过去一共供应了5.8万套,年均不到1.2万套,供应和成交都是差不多的。

  对比刚才的五年计划的年均计划来说,商品住宅的年均市场供应是现在市场的供应量的两倍左右,自住房是现有市场供应的四倍左右,如果说这个数据能够实现的话,那么房价一定是可以趋稳的。

  对比刚才的五年计划的年均计划来说,商品住宅的年均市场供应是现在市场的供应量的两倍左右,自住房是现有市场供应的四倍左右,如果说这个数据能够实现的话,那么房价一定是可以趋稳的。

  供地带来的房价预期如何?

  现在的供地计划出来,包括政府也以实际行动表现出来,市场上涨的预期没有了,客户购房也会变得越来越理智。今年各个区县的成交套数都是远远高于市场的供应套数。供需矛盾一旦缓解,房价上涨的动力就不足了。

  明年下半年大量的项目入市之后,这种市场供不应求的局面将会扭转,再叠加上现在的信贷政策不断的收紧,房价将失去上涨的动力,但是房价整体下跌的动力也不大,大幅度的下降金融系统肯定承受不了,但是市场会分化,有涨有跌。

  北京四月份出了很多的自住房用地,尤其是限价房的用地,这些地块一年多的时间就可以入市,如果说现在区域的房屋售价已经是高出了限价房的售价,那么后期肯定是滞胀的可能性就比较大。

  2017年推出的宅地集中在哪些区域,跟过去的市场成交做一个对比分析,如果这个区域的供应比较少,需求比较大,未来这个区域肯定是房价继续上涨的潜力区。

  普通商品房的房价预期

  首先分析一下普通商品房,这个是2017年度普通商品房用地的供应计划的区县的分解,可以看到,朝阳是普通商品房45公顷,海淀17公顷,丰台55公顷…上面的红色的数据是代表折算成套数,跟刚才一样,我们用用地面积换算,昌平和大兴供应面积是最大的,其次是朝阳、丰台、平谷,通州和怀柔则是供应量最少的,怀柔不用说了,通州是非常好的区域,供应量是最少的。

  这是2014年到2016年普通商品房的成交情况,去年因为是供应比较少,需求比较大,所以去年单一年度的数据没有办法反映出整体的趋势,所以我们把三年的量加在一起,然后算了一个年均的去化的套数。



本帖 房天下 于2017-05-19 17:10:07 编辑过,共被编辑过1次
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房天下

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发表于2017-05-19 17:10:14 |只看该作者
沙发

算一算:北京今年供地能提供多少住房?区域房价怎么走?

  这是2014年到2016年普通商品房的成交情况,去年因为是供应比较少,需求比较大,所以去年单一年度的数据没有办法反映出整体的趋势,所以我们把三年的量加在一起,然后算了一个年均的去化的套数。

  房山、朝阳、通州、顺义、昌平、大兴包括密云近几年的去化量是比较大的。

  经过对比发现,供应少、需求大的区域只有通州,通州的供应折算成套数1395套,年均需求量是6000多套,不用说了,这个区域的房价肯定是看涨,严重的供不应求。除此之外,供需比在2以下,供应量是需求量两倍以下的区域是有海淀、房山、顺义、门头沟、密云。海淀的年均成交套数是2150套,而房山是7284套,顺义是3455套,门头沟是1746套,可以对比一下看到,这几个区域相对来说供应量是成交量的不到两倍,所以说这几个区域的房价未来有出现滞胀的可能性,其他的供需比超过2,有的超过4和5的区域,大概率会下跌,尤其是丰台、评估和石景山,这三个区域的供需比达到了4倍左右,有的达到了5倍,所以需要警惕房价下跌的风险。

  丰台区,供应量是12000多套,但是丰台的年均去化量只是2500多套,翻了五倍。而石景山供应量是6000多套,而需求量只有600多套,平谷年均去化2600多套,但是未来平谷可以供应的房屋套数达到了10000多套,这几个区域房价下跌的风险比较大。

  这里面需要说一下密云,大家可以看到密云的供给量很大,成交量也比较大,大家知道密云属于远郊区县,但是京沈高铁已经开建了,从密云到北京只有15分钟,而且有专门往返北京的高铁,还不是直达沈阳的,到时候会缩短密云和北京的距离,也是密云关注度上升的主要的原因,这仅仅是我们的一个普通住宅用地的供应量跟市场需求的对比。

  但是未来区域究竟价格上涨还是下跌,还要叠加自住房的因素,因为大家都知道今年的自住房的供应力度非常大,自住房会分流一部分的商品住宅客户,因为大家都知道能买自住房的人肯定都会优先选择自住房,很多人买商品住宅是因为申购难度实在太大了,申购不上,转而向商品住宅的。

  自住房的房价预期

  因为自住房更多的是起一个市场补充作用,平稳房价,并且保障刚需需求,我们进行一个针对性的分析。

  自住房大幅度增加供应的区域,主要是有丰台、怀柔和密云,而朝阳和门头沟的供应其实是有所缩减的,而且其他的区域供应量均有所提高,结合我们前面的普通商品房的分析,其实通州区域虽然未来商品房供应少,但是自住房供应还是比较大的,即便如此,自住房+商品房供应量也远远不能满足需求。

  

  因此,通州这个区域是看涨的,大家都知道,毕竟还有一个副中心的利好。

  我们分析普通商品房,丰台、平谷、石景山要警惕房价下跌的风险,这三个区域在自住房方面的供应量也是比较大的,两个因素的叠加风险加大,所以一定再次强调这三个区域要警惕。

  来源:网络




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厨仙

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发表于2017-05-19 17:11:19 |只看该作者
板凳
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唐山逸朗新风

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发表于2017-05-22 17:26:55 |只看该作者
4楼
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惊鸿一语

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发表于2017-06-26 15:54:03 |只看该作者
5楼

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