主题：人人都说买不起房，但为何各大楼盘依然能把房子卖光？

今天有位朋友问我，他说为什么大家都说买不起房，但各大楼盘好像依然能把房子卖光的样子？这看起来是一个根本没有办法能解释的问题，但目前对于购房者而言所看到就是这样的一个现象，价格在上升的同时房子跟着卖光了。

不管房子是否卖光，还是目前房价上升，都是一个表面现象，对于购房者而言要看清楚的问题的本质所在。

就目前而言，购房者基本由两个部分组成，一类是刚需，另一类是非刚需。刚需购房一般都建立在结婚和学校的基础上。非刚需购房却以置换、养老住房、度假旅居居多。

我曾在网上看过这么一篇文章，文章中直指年轻人买房的问题还没解决呢，老年人的养老危机已经来临。

对于刚需而言，无论是结婚还是学校需求，其中最典型也是被用到极致一点就是资源优势，很多购房者都可以看到这样一个事实，那就买房时候听到最多的强调的最多就是我们有名校，我们距离公共交通很近这两句话恰好和结婚需求以及学校需求对应起来了。但对于非刚需购房者而言，从度假到养老需求细分下来，被用到极值同样是资源优势。和刚需不同，非刚需所要求显得简单的多。

我们往深层次看，不仅仅是现在以前也是如此，对于年轻刚需来说一线城市资源决定人口是流入，而不是流出，其中资源问题牵扯到很多层面，比如说交通便利啊，就业岗位多啊，医疗等。对于老年非刚需来说三四线城市资源决定了是否要购房，但这里的资源显得更简单一些，只要空气好环境好，没有雾霾并且能满足日常生活需求。

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但现在不在于资源问题，而是目前市场整体态势在发生了变化。目前各大城市主力购房基本以外地为主，而非本地，这点在三线和四线城市同样也是如此，有人说炒房还在，但炒房请各位购房看清楚一点那就是炒房是非常善于用杠杠，没有杠杠炒房是不会进入，那么好了问题来了，在这个情况下购买主力以外地刚需和改善养老为主，这里有一个问题在于改善先要把手里房子给卖出去，然后才能买，但问题是刚需在目前价位和贷款上无法来支撑改善，同样的道理现有价位刚需同样也不能支撑新盘的价位，这个情况下怎么可能出现日光盘的局面。而随着中国老龄化人口的快速增长，一个庞大的市场逐渐浮现，未来养老服务业有望获得快速增长。与之相应的是养老地产逐渐成为各大房企争夺的热点

看问题多想想就明白了，如果说仅从刚需角度看，整体态势处以上升趋势的时候，日光盘这个现象还可以解释，但现在不是上升趋势。为什么依然能出现日光盘的现象？

在工作中接触过不少售楼人员，大多售楼人员表示相对于刚需购房者，更喜欢接待非刚需购房者。非刚需购房者在购房过程中对价格并没有过多的计较，对交通、学位等配套没有过多的讲究，只要绿化率高，社区建设合理，他们货比三家后会较快下决定。而刚需购房者对价格以及公共交通、学校、医院等社区配套较为苛刻，吹毛瑕疵力求性价比最大化，犹豫期较长，成交率不高。

回到问题上“人人都说买不起房，但为何各大楼盘依然能把房子卖光？”。这个问题中的“人人”是谁？是工薪阶层的刚需购房者还是所有购房者？这个问题值得大家思考，毕竟有买房需求的不止刚需购房者。

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