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主题:著名经济学家警告房产投资:千万别用10年前的观念看现在

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金天昊56

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发表于2018-04-04 15:14:24 |只看该作者
楼主

2018年3月31日,在两会闭幕后,苏州博商会邀请著名经济学家、清华大学中国经济研究中心主任魏杰教授以未来风险和机会为核心,解读中国新经济的“四梁八柱”。本文为魏杰教授演讲房地产部分。


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现在最关注的资产泡沫,是房地产。担心房地产泡沫的破灭引起金融风险。之前参加过不少内部研讨会,人们讨论未来的黑天鹅事件、灰犀牛事件时,许多人都判定是房地产。现在最担心房地产泡沫一旦破灭,会带来一场金融风险。


我们关注房地产是不是形成泡沫,泡沫有的多大,最关注一个数字,住房供给的刚性需求,就是买了是用来住的。如果住房供给过多超过刚性需求,泡沫就会形成。判断房地产有没有泡沫,有多大,最主要的指标就是住房供给刚性需求。如果平均每家五套房了,泡沫一定破了,要房子干吗。但房地产产业有一个非常明显的特征,经常是住房供给超过刚性需求。


因为房子只要有居住的功能,就会有另外两个属性,金融属性、投资属性。这两种属性一定会产生两个需求,投资性需求,投机性需求。这种需求拉动了住房供给一定会超过刚性需求。一旦住房供给过多超过刚性需求,泡沫形成。


日本房地产泡沫的产生就是住房供给过多超过需求。日本房地产泡沫产生于1985年,引发了1990年的日本金融危机。


日本为什么在1985年形成房地产泡沫?三个原因:第一,1985年日本彻底完成了工业化城市。人们有钱,不知道投资什么。好像现在有人老问我,不买房投资什么。这时候银行就来,你们买房,买了以后抵押给银行,根据你们抵押的数量再给你们放贷,你们还可以继续投资买房。有钱人买房子不断投资,背后不是刚性需求,是投资性需求和投机性需求,拉动了住房供给一定会超过刚需。


第二,1985年美国要剪日本的羊毛,美国这个国家,谁富了就剪谁的羊毛,好像现在要剪我们的羊毛一样。当时迫使日本政府签了一个《广场协议》,日本政府承诺未来五年内日元每年升值5%。这条规定导致大量外资涌向日本。因为在日本什么都不干都有5%回报。外资投资房地产根本不是为了刚性需求,是投资性需求和投机性需求,拉动住房供给一定会超过刚需。


第三,1985年让日本修改《建筑法》。日本原来的建筑法明确规定旧房子以维修为主,修改之后可以把旧房子炸掉,原来两层现在盖七十层。这三个原因导致日本的住房供给大规模上升。到1989年时,有一些日本精英发现要出问题了,住房供给似乎过多超过刚性需求,如果继续超过,就会引发泡沫,就建议日本政府紧缩。


1989年3月份日本开始紧缩,首先把股市泡沫挤破,大量上市公司亏损。上市公司为了弥补亏损,大规模抛出房子。像现在的常识公司一样,紧接着外资要离开日本了,也大规规模抛出自己手里的房子。这时候不知道谁给日本出一个馊主意,实行房产税。这时候大量房产多的个人也开始抛售房子。几股力量,上市公司、外资、房子多的个人。一下让住房供给超过刚性需求的现象成为现实。1990年泡沫挤破了,导致90年代日本的金融危机。


我前年在东京调研时发现北京房子卖掉一套,在东京可以买三套。因为很便宜,房子多。中国房地产泡沫如果挤破了,后果比日本要严重多了。因为我们个人财富的65%是房产。一旦挤破,所有人财富将缩水,而且所有财富都以现在的价格为基础,一旦大幅度下跌,必然导致信用关系断裂,会产生意想不到的后果。


所以我们提出要抑制房地产泡沫。抑制有两层意思,一个是不能继续吹大,继续吹大未来将很麻烦。另外一层,现在也不能挤破,因为现在挤破现在就很麻烦。既不能现在挤破也不能继续吹大,就抑制资产泡沫。


提出中晚期对策和长效机制相结合。


中短期对策有两个政策,一个是严格控制投机性需求和投资性需求。这两股需求拉动住房供给,一定会让住房供给超过刚性需求。就是现在的限购限贷。现在这股冲动很强烈,一旦放开一定会让住房供给远远超过刚性需求。跟大家在底下调研,冲动很强,一线城市每家可以买两套,现在是在大家都想买第三套的时候。因为他觉得好像只有房子才可以抵制通胀。所以人们都有冲动,想进入第三套、地四套,进入投机性需求和投资性需求。如果不限制,最终这股需求拉动住房供给一定会超过刚性需求,所以会持续限购限贷。


第二个政策着力点,约束开发商。开发商不能继续盖下去,这样无限制的继续盖总有一天盖出一个大泡沫出来。李嘉诚先生讲在中国大陆如果不约束盖房子,继续让盖,那十年后中国最不值钱的就是房子。因为供给远远超过刚性需求,所以要约束开发商。两条办法,拿别人的钱盖你只有收益没有风险,拿你的钱盖你会衡量一下这是不是超过刚需了,还要不要盖。


2018年将持续严格控制开发商。另外一个办法,控制新房价。我国现有房地产制度,新房价格是政府控制。用这个办法约束开发者。比如让地价高于房价,让面粉价高于面包,你还盖不盖。已经出现这个情况了,我上次去调研,一家企业拿地时算过帐,一平米卖6万都不赚,卖7万才赚,最后政府说只准卖4万。这就是现在很多地王没有入市,因为入市就赔。这个约束很强,估计会继续用这个办法来控制。对开发商的约束行为,一个是资金,一个是新房价。这是两大政策着力点,控制投机性需求、投资性需求,一个是约束开发商。让住房供给与刚性关系保持在正常上,不能继续增长了。但压力很大。


我最近调研时经常听到三种声音。一种声音是老百姓老问我,我不买房子拿钱干啥。第二种声音是地方政府,说不搞地产,不卖地,财政怎么办。第三种声音,开发商说我只会盖房子,别的事也不会干,不盖房子干嘛。都是要求盖房子,都是极度利益,总有一天为这种利益冲突会搞出大泡沫,住房供给远远超过刚性需求,站在国家层面要站在更高层面看,那就是一定要协调住房供给与刚性需求的关系,这种泡沫不能持续再进行,要维系才行。


这是一个中短期对策,另外一个叫长效机制。比如说共有产权、租售同权、调整一线城市空间布局、房产税等等,都属于长效机制。现在要推出长效机制。比如调整一线城市空间布局,北京率先开始,就是雄安新区。雄安新区实际上是调整北京的重大举措。北京如果无限制的聚集资源,最后大城市病将越来越严重,交通、拥堵、雾霾、民生短缺,一系列大城市病暴露出来。2010年时曾经讨论过要不要迁都,但迁都这块不能随便聊,这是国运的事情,不能随便迁都。去年3月份决定不迁都了,迁非首都功能,就是雄安新区。雄安新区要承接北京的非首都功能。


什么叫非首都功能?你先搞清楚什么叫首都功能。首都功能就是四件事,第一,政治中心;第二,国际交往中心;第三,文化中心;第四,科学创新中心。这四条叫首都功能。除此之外都叫非首都功能。


第一,经济中心不是首都功能。经济中心不是首都功能,这么多企业办在北京干什么。流通类企业、制造业企业、总部类,都将迁往雄安新区。


第二,教育中心不是首都功能。大学也得迁,尤其职业教育为特征的大学。我估计清华、北大不会迁,但是扩大规模不行,要扩大规模可以,在外地办分校。深圳市委书记说欢迎清华、北大大深圳办学校。这可以扩大规模,北京不可以。像美国加州大学分校比总部还办得好。


第三,金融中心不是首都功能。这么多金融中心搬到北京一样要迁。


第四,医疗中心不是首都功能。现在北京医院看病的病人里80%都是外地人。分解医疗资源,所以北京的好医院在北京都不能扩大规模,要扩大可以,在外地办分院,等等之类的功能都将转向雄安新区甚至全国各地。


最近我看有些超出我的想象,一部分行政事业单位也要迁离北京。那就是比我们想象的更加严厉。这么多功能前往雄安新区,这么多功能走了,人就走了,人走了就不人口总量控制住了。


实际上雄安新区一箭双雕。一方面分解了北京的非首都功能,一方面建出一个新首都出来。一箭双雕,北京已经开始。北京开始了,上海、广州、深圳怎么办?一线城市怎么办?恐怕要研究一下调整空间布局的问题。


上海未来真要走向自由港的话,一些功能恐怕也得想办法要剥离下来。谁来承载上海的一线功能?未来的长三角一定会重新讨论空间布局。这样才符合下一步的发展方向,一定要综合考虑长三角的空间布局。


广州、深圳提出粤港澳大湾区,中央也同意了,写进了政府工作报告。它叫粤港澳大湾区,不是现在的粤港澳湾区。大湾区,是向粤东发展还是向粤西发展,都会遇到它的问题。这次调整空间布局从一线城市开始。对一线城市将会产生多大的影响。


再比如房地产税,今年两会讨论最热烈的话题是房地产税。讨论的热点不是要不要上,是讨论怎么上的问题。告诉大家房地产税要推出了,今年可能起草房地产税完成,明年上两会进入立法程序。


一般这种法律最少三上三下,最快要到2020年以后才能出台。但只要要上,政策效果就出来了。政策所产生的作用就显现出来了,人们知道不能太多的持有房子,因为要交税了。这些房子是持有税,谁持有谁交税,而且年年按当年持有价交。这就告诉大家房子持有太多,成本很高。国际惯例按1%交,那4000万一套房子一年房产税得40万。你还持有那么多吗?肯定不,有人就往外抛。所以有人问我,房地产税一旦实行,房价跌还是涨。主要看这个城市,有人抛有人跌不会跌,有人抛没人接,那就一定会跌。


长效机制,看看北京。今年二手房价格跌得很厉害。我亲自到中介机构看了,上千万的流动就很慢,两三千万的挂得不多,就是有价无市。上次看交易,有卖房的在讨论。有一个人挂了一套房子4000万。另外一个人来跟他聊,他说我给你减500万,3500万。买的人说我不是缺500万,我缺3500万。我一听就笑了。人们都会考虑未来交税,税是多少。我们讲房子是用来住的不是用来炒的,最终会是泡沫,会抑制。


长效机制将不断推出,要防止泡沫不断扩大,总有一天会把我们导向一场金融风波。所以叫抑制资产泡沫,主要对房地产。现在讲中短期对策和长效机制相结合。


我的判断是要住一定要买,如果投资,建议大家谨慎再谨慎,千万不要用十年前的观念看现在,也不要用二十年前的观念看现在,因为中国的住房供给关系变了。过去房子极度短缺,因此那时候买房必然赚,现在住房供给明显不断超过刚性需求,有的城市已经远远超过。在这种条件下已经丧失了投资性需求和投资性需求,一旦刚需没有了,就没有投资性了。




来源:公众号“博商同学会”





本帖 金天昊56 于2018-04-04 15:15:56 编辑过,共被编辑过1次
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内存条少女

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发表于2018-04-04 15:46:30 |只看该作者
沙发

魏教授分析的透彻,值得一读



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小肯哥

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发表于2018-04-04 15:51:31 |只看该作者
板凳
金天昊56,您好!您所发的帖子“著名经济学家警告房产投资:千万别用10年前的观念看现在”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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熊三明老大

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发表于2018-04-04 16:08:50 |只看该作者
4楼

现在这时候,搞房产投资确实要警惕



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西之白招拒

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发表于2018-04-04 16:12:17 |只看该作者
5楼

我一个租房住的人点进来了,,租房住的命,操着投资房产的心



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万达阳光房3

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发表于2018-04-04 17:56:40 |只看该作者
6楼
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newhouse910511139

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-04-04 19:06:22 |只看该作者
7楼
买房子可以存银行,拿钱再买房,反正有兜着的,现在房价刚需继续刚需吧

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丁晓锋dean

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-04-04 19:16:23 |只看该作者
8楼
买不起房的人却天天关心着房价的问题,都不知道这房子现在买还是不买了

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mylover_198

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-04-04 19:36:44 |只看该作者
9楼
钱在股市里面都亏了20个点了,你说买什么好??

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qixiansheng111111

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-04-04 19:51:29 |只看该作者
10楼
就是没想帮你老百姓解决问题,按人头分配购房面积,给补贴,多买了的交重税,租房限价,搞定

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