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主题:揭秘“摇号买房”背后的真相,你绝对猜不到!

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金久久56

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发表于2018-06-22 14:06:23 |只看该作者
楼主

前段时间,成都、南京、武汉、长沙、西安等地出现了不同程度的“购房热”,成都市某楼盘甚至出现不足1%的中签率。

喧嚣中成都将限购对象由自然人调整为家庭,30%、60%、100%的中签率开始市场中出现。不难看出,摇号买房在很多城市实际上已演变成为“摇号买房”,造成这种现象的主要原因是什么?未来又是否会持续?

今天,我们集合某房数据研究中心发布的相关数据,从土地市场供应与住房市场供给两个维度,一起来还原南京、武汉、长沙、成都、西安五个摇号买房城市“摇号买房”背后的市场供需关系真相。

1

去库存背景下,2015-2016年住宅土地成交下滑,致2017年市场供给减少

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

2015-2016年住宅土地成交规划建筑面积普遍下滑,形成明显的区间洼地。比较显著的,南京由2014年的1577万平方米下降至2015、2016年的1100万平方米、1164万平方米,与2014年相比降幅均在30%左右;武汉由2014年的2262万平方米,下降至2015、2016年的1613万平方米、1805万平方米,降幅也在30%上下;长沙由2014年的1575万平方米,下降至2015、2016年的1124万平方米、830万平方米,2016年相比2014年下降了47%。成都虽未在15-16年表现出下滑洼地,但其住宅土地供给却呈明显递减趋势。

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

住宅土地供应洼地向后传导至2017年,导致供给端新建商品住宅数量的减少,造成2017年至今市场供需紧张格局。

2

强预期下需求持续升温,但商品住宅供应受多种因素制约减少明显

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

在土地成交阶段减少的同时,二线城市虽然面临严格的调控,但房地产市场却一直处于火热状态,新建商品住宅成交量自2015年以来一直处于高位。即使在2017年面临史上最严调控,除南京外,商品住宅成交面积也没有出现断崖式下滑,这其中有看好城市发展潜力带来的投资需求,也有人才落户新政放开增加的购买需求,更有因棚改货币化安置扩展的置换需求。摇号买房城市的人口购房需要在严格的调控背景下并无明显减少,反而持续升温,抬高了房市预期,加之调控限价,客观上导致很多区域一二手房价倒挂,进而带动更多资金入市,加剧了供需关系的紧张。

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

五个摇号买房城市的商品住宅批准上市面积与往年相当,甚至有所减少,南京减少了332万平方米、成都减少了743万平方米,相当于分别减少了28900套与72600套商品住宅的供给,占各自2017年全年新建商品住宅销售的46.4%与35.1%。即使商品住宅批准上市面积略增的武汉与西安,也只分别增加了57万平方米、297万平方米,约5600套与26700套,仅占各自2017年全年新建商品住宅销售的2.7%与22.4%。

3

2017年以来土地市场供应逐步回升,潜在入市的住宅土地非常可观

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

2017年,除成都以外,南京、武汉、长沙、西安的住宅土地成交规划建筑面积与新建商品住宅销售面积的比值分别达到了1.80、1.33、1.22、1.24,与2015、2016年相比有明显的增加。

南京、武汉、长沙、成都、西安的入市比率分别只有43%、63%、52%、71%与66%。

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

2017年至今,南京、武汉、长沙、成都、西安未入市、潜在可以入市的住宅土地规划建筑面积预计分别达到1090万平方米、2134万平方米、1446万平方米、1424万平方米与1631万平方米;潜在入市土地的体量非常可观。南京、武汉、长沙、西安四个城市潜在入市的住宅土地规划建筑面积,几乎可以与2017年全年的成交值相持平。

4

政府进一步加大土地供给、整治捂盘惜售,供需关系预期将得到缓解

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

2018年1-5月,成都、长沙、南京、西安的住宅土地成交规划建筑面积分别同比增长了262.8%、87.8%、40.8%、26.2%(武汉2017年住宅供地基数高,达到3100万平方米,所以2018年1-5月略有降低)。

还原西安、成都等五城“摇号抢房”背后的真相!

2017年至今,南京、武汉、长沙、成都、西安的潜在入市商品住宅套数达92500套、185600套、124400套、131800套、147000套。潜在入市商品住宅套数加上2018年1-5月已销售商品住宅套数,已与各城2017年全年商品住宅销售套数相当。如果考虑下半年住宅土地与新建商品住宅的持续供给,潜在入市的商品住宅套数体量更大、供应充分。

对此,房地产市场需求的入市、住宅土地成交的阶段性减少与开发商在限价政策下入市意愿的降低,是市场供需紧张与摇号买房现象的主要成因。政府双管齐下,一方面增加住宅土地供给、另一方面强化对于捂盘惜售行为的专项整治,市场格局将得到有效改善。当下,潜在入市的商品住宅与未来延续的新建商品住宅供给,将对市场的稳定产生积极作用。




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小肯哥

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发表于2018-06-22 17:12:00 |只看该作者
沙发
金久久56,您好!您所发的帖子“揭秘“摇号买房”背后的真相,你绝对猜不到!”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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