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主题:这项措施比房产税更狠,一旦执行,二手房交易可能多花十几万

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二狗子巴克

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发表于2018-09-04 10:10:55 |只看该作者
楼主

在“房住不炒”的核心理念下,今年以来多个城市通过提高二套房首付比例、上浮贷款利率、收紧购房条件等方式,加大了对楼市的调控力度。

实际上,除了上述方式之外,从税率方面入手,也是一种效果显著的调控手段。


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国内大多数城市的二手房交易,普遍按照“核定征收”的方式计算个人所得税,且大多为成交总价的1%,但也有少数城市是采取的是“查账征收”方式,最典型的就是北京、东莞实施的20%个人所得税,即针对家庭“非满五唯一”的二手房交易差额,收取20%的个人所得税。


8月初,河北张家口市宣化区也加入了这一队伍,宣布开始实施二手房交易差额20%的个人所得税政策。


可以说,这又是一个值得关注的调控信号。此举不仅大幅提升了炒房客的炒作成本,抑制了楼市投机行为,也使得二手房交易变得更加透明。


增值部分20%与全价1%,究竟能差多少?


一般来说,二手房个人所得税的征收对象为卖房人。


【举个例子】

2012年,老王花200万元买了套房子,契税、交易费合计10万,装修10万,申请银行贷款的利息30万;2018年,老王以400万元的价格卖掉房子,此房虽然满五年,但非家庭唯一住房,因此需缴纳个人所得税。


如果按照大多数城市采取的“核定征收”方式,个人所得税为交易金额的1%(实际上该金额一般为网签价,大幅低于实际双方的最终成交价)。我们姑且按400万元计算,个人所得税 = 400万 × 1% = 4万元。


如果按照北京、东莞等地的“查账征收”方式,老王要交的个人所得税 = (转让收入 - 当初购置该房屋的税费 - 最高10%的装修费 - 房款利息 - 转让该房屋的税费 )× 20%,即(400 - 200 - 10 - 10 - 30) × 20% = 30万元。


4万和30万,相差7.5倍之多。所以很多人认为,在房产税没有明确征收方式之前,最“厉害”的调控手段就是20%的个人所得税。


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全面实行差额20%个税征收还有多远?


按照2013年的政策要求,二手房的个人所得税应“严格”按差额的20%征收。换句话说,只要能查到当初购买房产的“原值”价格,就应严格按照20%标准去征收个税。


但在实际情况中,由于种种原因,目前只有北京严格执行了这一要求。而一些老旧房屋、公房、房改房等,由于“原值”不存在或难以查到公允价值的原因,也只能按照1%或2%标准收取交易个税。


同时,大家为了避税,假离婚、阴阳合同、做低价格等手段也层出不穷。有过二手房买卖的朋友,相信都能体会一二。就拿“网签价”来说,往往也就是实际成交价格的不足30%。


但目前,有关部门控制这些“作假”手段的力度越来越大,比如北京规定离婚不满一年购房算“二套房”,2017年新版《北京市存量房屋买卖合同》也加上了家具装修等选项,为的就是减少阴阳合同。

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再比如,今年7月,长沙市已将限购区域的住房转让个人所得税征收率由1%调整为2%,足足调升一倍。


可见,房地产调控的长效机制已经越来越细化和完善,监管近期出手的力度也不是象征性的给个巴掌,而往往是一记重拳。


具体到差额20%的个税政策,个人认为要区别不同城市来看。


目前真正严格实行该政策的城市非常少,除北京、东莞之外还有郑州,但郑州针对的是2015年办理的产权证,再交易才会征收增值部分的20%。最新跟进的张家口宣化区,则还需观察一段时间。


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对于过度炒作、涨幅过大、泡沫严重的城市,该政策可以起到一定的价格抑制作用。近两年不少二三线城市房价涨幅飞快,个别热门城市甚至一年涨幅超过50%,不排除他们跟上张家口的步伐,将20%的个税政策提升日程。


不过,对于房价走势不温不火,甚至交投不太活跃的三四线城市,则中短期都不太可能出台该政策。


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总之,对于手里有超过两套投资性住房的朋友而言,建议能出手就出手。房产税已经呼之欲出,严格执行20%个税的趋势也已初露端倪,一旦这两把悬在楼市头上的“达摩克利斯之剑”真正落下,到时候再去抛售,可能损失的就不止几十万这么多了。



来源:金投手(今日头条)




本帖 二狗子巴克 于2018-09-04 10:12:08 编辑过,共被编辑过1次
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小肯哥

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发表于2018-09-04 10:26:46 |只看该作者
沙发
二狗子巴克,您好!您所发的帖子“这项措施比房产税更狠,一旦执行,二手房交易可能多花十几万”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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开到荼靡

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-05 13:22:48 |只看该作者
板凳
好划算

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范世千

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-05 13:39:10 |只看该作者
4楼
现在调控的目的是什么!什么叫房子是用了住的不是用来炒的?最终应解决刚需能够买的起住的起!你们天天高谈阔论,一会这样一会那样,什么时候才能解决根本问题?

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220480wm

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-05 13:45:14 |只看该作者
5楼
你把房卖了,以后再买进,保你发财。

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百合之缘

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-05 14:28:48 |只看该作者
6楼
瞎扯什么,房地产价格是降价,不是变相加价,懂吗?

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主题:这项措施比房产税更狠,一旦执行,二手房交易可能多花十几万

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