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主题:地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?

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处处闻啼鸟98

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发表于2018-09-21 11:04:30 |只看该作者
楼主

全国持续上演的土拍凉凉大戏还在持续,流拍、底价成交、低溢价率成了地市挥之不去的梦靥。

乌鲁木齐、青岛、银川、成都、上海、苏州......

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?

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今年以来,全国土地流拍超过800宗,刷新了2014年土地流拍的记录。那一年,全国土地流拍345宗。

由于低价、底价成交已经成了常态,所以不少城市为了避免进一步加剧地市凉凉,直接宣布“报名不足,取消拍卖”。

除了开发商的心理预期改变,对后市更加谨慎;或者是开发商现金流紧张,没钱拿地了。

其实,还有一个原因:那便是各城市在平衡之前高价拿地和现在低备案价,补贴开发商的损失,让开发商有一点赚,甚至是不要亏太多。

因为不少城市2016年都是地王频出,而地王上市之时刚好遇上中央“遏制房价大涨”的严令,一记大掌,把地王狠狠地按在地上。

各城市为了补贴开发商之前高地价拿地、低备案价卖房的损失,所以底价成交地块。

而且各城市基本都是本地开发商+几家全国性开发商在玩,所以现在底价成交的开发商是有很强的重合度的。

各城市的地价底价成交,之前“面粉比面包贵”的剧情不再上演,而且地价降低,一定程度上降低了购房者对房价的预期。

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?

房价降级

2018年最难过的当属地王了,之前我写过一篇文章解读过:不少地王之前都是捂盘,但是由于现金流紧张,真的捂不住了,地王只能选择硬着头皮卖,甚至是亏本甩卖,而且最好的促销时机就是在金九银十了。

2018年打响南京地王悲惨第一枪的未来京奥港项目,多次停工、复工、再停工的循环后,命运多舛的地王项目终于迎来了“接盘侠”蓝光,9月的开盘价是26000元/㎡,地价23000元/㎡,你说该怎么赚钱?

于是蓝光将装修、园林自动降配,还有便是户型更改,原来的141㎡两房改成四房,妥妥的豪宅规划,变成了改善盘,房价自动降级,客群也随着自动降级。

9月开出168套房,卖了7成,也还算不错的结果。

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?


我们看到目前一二线城市都出现了一手房备案价下调,二手房回调。这样的房价,还有空间吗?房价的顶部和底部在哪里?

其实最好的评估标准不是对标国外,最好的标准是:假设目前所有的调控政策全面放开,这些城市的房价是涨还是跌?

如果政策放开后,还有人再继续买房,那么房价就还有空间。所谓的泡沫并没有完全达成共识。

目前,所有的城市调控都不敢放开,甚至不少还是加码,说明:不管是各城市还是购房者,大家都觉得这个市场是有空间的。

而且房价是由地价决定的,房价降级意味着地价也要降级,其实这正是地方最不能接受的,所以目前一二线城市的回调也是安全且合理的,房价的下跌不会太严重,毕竟是有地价在撑着呢,所以也不会造成的影响,不用太恐慌。

其实楼市调控的力度一直都没放松,“房价数据预警+约谈涨幅过快城市+调控不力坚决问责”。

而国家统计局发布的8月70数据,仅有厦门是跌的,其他城市的房价数据还是涨。

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?


一方面是由于近期多城高价盘集中入市,造成房价的结构性上涨;另一方面,是目前是限价行情,可能得根据各城市的实际情况统计二手房数据。

虽然最近厦门杭州成都重庆西安郑州多城的二手房数据都是遇冷,房价下行信号加剧,但是可以预见的是:房价的底是安全的,一二线城市主城区无地可供也是事实,供需长期紧张之下,主城区的价值长期都在。

产品降级

眼下正值金九银十,杭州有的项目却在上演“里面摇号抢房,外面拉横幅维权”奇观,限价,圈内人都知道,精装修中最大猫腻的就是装修。

以前是跟装修标准差几百元一平,现在,开发商为了挤压成本,甚至可以与装修标准差几千元一平。

在限价之下,即使是以前非绿城滨江万科不买的杭州人,被新中式、古意潺潺的建筑惯坏的审美,也自动降标。

而且这个年代,不仅仅是刚需盘在降标,豪宅盘也不能逃过。而且是在建筑质量管控极其严格的北京,都免不了维权。

9月13日下午到9月14日凌晨,2015年在“地王潮”中高价拿地且备受瞩目的北京华润昆仑域项目,是北京二环内的豪宅,验房之时却没有赢得大家的赞美,150名业主维权,反映销售与真实中完全不符,产品自动降级。

宣传的外立面红色手工砖变成了网格布+涂料,楼梯、一楼大堂装修标准低劣,入户门质量差,地面存在多处水泥补过的裂缝...这些变更将使其每平米成本降低了数千元......

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?


有的业主抱怨“均价10万/㎡,却和旁边2万/㎡的保障房一样!”

之前,华润昆仑域有高达12~14万/㎡的高价预期,然而因为北京严格限价,使得最终其入市价格分别被锁定为均价10万/㎡。

不管是杭州,还是豪宅,都是大家心中理所应当是建筑质量高的产品,可真实中呢?

而且这种产品降级不是在一城上演,而是在多城上演,最后就会导致,我们限价这几年建设的产品,除了少数个别,其余都将是最近几年建筑质量最差的产品,以后的二手房,在比较之下,必然也是被市场嫌弃的。

多么可笑啊,在2018年的我们,既然建出了这样的房子。从这个角度来看,限价导致的价差,到底是幸还是不幸?

金九银十,市场现状如何?

而最近的房贷利息抵扣个税以及广州发布入户新政,不少人都解读为房价的大利好,其实是片面了。房贷利息抵扣个税确实会让购房者少交税,广州本科入户由半年社保改为12个月社保,降低了门槛,会吸引一波人入户获得房票。

但这些淹没在房价大利空浪潮中的小利好,都影响不了大势,激不起什么小水花。

眼下楼市正进入一个盘整期,伴随近期几场土地拍卖降温,地价一降再降,买房人的购房心态受到影响,不少人都处于观望阶段,买房逐渐回归理性。

一线城市彻底凉凉,二线城市也开始在回调,三四线城市暴雷在即,全国市场整个就是非常焦灼的状态。

正值金九银十,开发商都在抢跑,想着借这一波促销快速去化,回流现金流。

什么10盘联动优惠活动,购房就享受8重好礼;好房节风暴活动,5盘联动;91抢房节活动,南京、镇江、淮安、扬州、马鞍山、滁州9盘联动;打出首付1成的优惠,最低首付只要15万;大开发商89折卖房!住宅最低能打到74折......

但任凭开发商这次优惠层出不穷,老百姓就是不买账,优惠了就想着优惠更多,还有便是买涨不买跌的心态,所以今年的金九银十明显火不起来。

地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?

后市走向如何?

地价降级、房价降级、产品降级、金九银十又火不起来,那后市走向如何?

首先,很明确的是:在调控和制度的双重作用下,房价不会大起大落,不会暴涨暴跌,起码大涨在未来的一年是不会出现的。

放在一个长周期来看,一二线城市肯定是值得看好的。

房价有地价拖底,跌不了多少;而一二线城市的主城区又无地可供,以前摊大饼的方式被叫停,所以未来主城区供需紧张是大势所趋:土地有限,稀缺性长期存在,供给紧张。

而各城又抢人落户,他们现在有买刚需房的需求,未来就有改善的需要,而且公共基础设施未来还将同步跟上,一二线城市的房价预期长期值得看好。

目前市场的限价盘即将出尽,而由于土拍凉凉,开发商资金链又紧张,开发建设长期跟不上,未来还将有一波供需紧缩。

所以要摇号买一手限价盘的,趁着金九银十,得尽快了。

来源:大胡子说房



本帖 处处闻啼鸟98 于2018-09-21 11:04:59 编辑过,共被编辑过1次
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小肯哥

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发表于2018-09-21 14:02:58 |只看该作者
沙发
处处闻啼鸟98,您好!您所发的帖子“地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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soufunso9746963

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发表于2018-09-21 19:59:49 |只看该作者
板凳
受教了

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银航资产管理会员

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-23 15:17:46 |只看该作者
4楼
根据国家房地产交易数据分析,房价已经遇到高压线开始有了暴跌的信号,预期11月会同比市场下降15%,明年会再上升5%,到2020年11月会再次突破下降今年的15%,到2021年3~4月份,房价会和当年的日本一样暴跌35%~45%


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newhouse1027875115

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-24 23:32:02 |只看该作者
5楼
放开二胎这个管不好。那也该到头了。

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newhouse3149213

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-25 16:40:06 |只看该作者
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newhouse3149213

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来自于房天下手机客户端 发表于2018-09-25 17:01:13 |只看该作者
7楼


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主题:地价、房价降级!金九银十变寒冬,未来楼市怎么走?

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