现场丨洪灏：在系列政策落地之即，是不应该太悲观的
8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。聚焦存量市场的多元投资机会，把握金融视角下房地产行业与新经济产业投资新局势。博鳌资本大会上，许多来自于市场一线的独家看法与见解为房地产行业拨云见日。
会上，思睿集团首席经济学家洪灏发表了以《房地产：突围与变局》的主题演讲。
洪灏表示，市场在担心什么呢？最近一位日本经济学家辜朝明博士提出的资产负债表衰退的理论甚嚣尘上，中国学界在不断地讨论中国是否会进入日本式的资产负债表衰退。洪灏本人曾在不同论坛上都跟辜博士有不同场合的讨论。
他指出，日本从1970年代到现在的负债情况很有意思，1992年年底、1993年左右，日本家庭部门的负债基本上达到了顶峰，日经指数于1990年12月见顶。把日经指数后移4年，可以发现高点、低点的重合非常惊人，也就是4年后日本家庭去杠杆，进入到资产负债表衰退的可能性。
从2020年开始到现在，基本上中国家庭和中国非金融部门的杠杆率、债务和GDP的比例达到了1992、1993年日本家庭的水平。当然这可以更高，因为毕竟日本的债务GDP的比例是450%，中国债务GDP的比例大概是300%。但是中国现在已经处于非常高的位置，同时在过去十几年中国家庭加杠杆的速度，尤其是在疫情的三年，中国私人部门加杠杆的速度已经达到了日本泡沫时期的水平，达到了顶峰，这是市场非常担心的。
当然有很多方法来化解，比如说美国家庭2008年债务GDP的比例放在高点，从2008年到现在，美国的私人部门在不断地去杠杆，美国加杠杆的是联邦政府，抵御资产负债表衰退的压力。到了2015年之后，美国家庭由于资产负债表衰退的压力在减少，所以美国的财政政策一动，美国家庭以及整个美国经济的活力马上呈现出来。
洪灏指出，中国经济有三驾马车，消费、政府支出(投资)、出口。中国的增长模式从1950年到现在，尤其是1990年到现在，主要是以投资驱动的，到2010年之后聚集在40%到50%，也就是说中国一半的GDP增长是由投资拉动的，这很可能是人类历史上没有的。
中国120万亿人民币这么大的经济体，相当于美国实体经济的2/3，甚至如果用购买力平价来衡量中国GDP的规模，很可能已经超过了美国。这个地球上最大的经济体居然还有50%的增长来自投资的拉动，这就值得深思了。
今年尽管经济方面有各种各样的政策出台，但是还是疲软的，因为整个经济50%的增长来自于投资，投资当中将近一半甚至有时候更多来自房地产。在去年低基数的基础上，房地产的投资进一步下行，因为销售没有起来。这时候经济的三驾马车中，投资这辆马车突然没有以前那么猛了。
消费方面，因为居民家庭债务的负担，如果从数据上来看，已经接近了日本泡沫峰值的水平，政府的支出，可能是因为疫情三年消耗了很多，所以今年政府财政赤字其实是在缩小，而没有扩大。
洪灏指出，回首2010年，当时热议的话题是刘易斯拐点，认为在2010年前后跨越了刘易斯拐点，到2030年会出现人口负增长。当时因为置身事中，看到一切都非常的好，股市、投资、货币的供应都很好，没有觉得有问题。但是在10年之后的今天来看，的确2010年中国的宏观跨越了刘易斯拐点是一个巨型的拐点，导致了以后的投资、货币供应、人口的变化。
去年，中国的人口比预测提前10年出现负增长，本来以为2030年才会出现负增长。人口的预测是所有经济预测里面相对最容易做的。在2021年到2022年，中国的房价指数跟中国买房适龄人口的占比同时接近了一个非常高的峰值，如果通胀上去，名义房价可能还会往上走，但是实际房价接下来继续上涨的潜力是非常低的，这是有数据可以说明的。
在海外，英国、美国、日本、意大利、澳洲、比利时，所有的国家适龄买房人口和房价变化的关系，不仅仅是中国体现出人口和房价的关系，海外发达国家也看到了类似的关系。人口的趋势是很难逆转的，经济越发达，妇女受教育水平越高，出生率就越低，因为在经济发展了之后，不再像以前那样需要多生几个小孩。
房地产行业未来的发展机会在哪里？当前在低线城市囤地的房地产商遇到了很多问题，但是在高收入城市、人口迁入的城市囤地的房地产商，比如说越秀，他们的问题就不是很大，甚至没有什么问题。去年越秀应该是唯一一个同比销售有所增长的房地产商。
虽然炒股的朋友现在非常煎熬，但洪灏觉得，没有必要太多担心。他表示，已经看到一系列的政策正在出台，这一系列自上而下政策的落实需要时间，比如说房地产的因城施策、认房不认贷等等，这些都要通过每个地方的政府把中央的政策落地，经济会从这个周期慢慢走出来。当然，这个周期需要格外的耐心，2008年房地产周期的底部经历了6个月，2016年的底部经历了8个月，这次已经经历了11个月。
洪灏最后表示，在我国出政策的时候，很可能美联储紧缩的政策也到了尾声，这个时候全球的宏观流动性应该是转好而不是转坏。在周期的底部，在货币政策开始宽松的时候，在一系列的政策落地的时候，我们是不应该太悲观的。也可以从日本的资产负债表衰退中吸取很多的教训，也可以从西方发达经济体怎么对抗资产负债表衰退学到很多东西。
现场丨洪灏：在系列政策落地之即，是不应该太悲观的
8月9日，2023博鳌房地产论坛系列活动在海南召开。聚焦存量市场的多元投资机会，把握金融视角下房地产行业与新经济产业投资新局势。博鳌资本大会上，许多来自于市场一线的独家看法与见解为房地产行业拨云见日。
会上，思睿集团首席经济学家洪灏发表了以《房地产：突围与变局》的主题演讲。
洪灏表示，市场在担心什么呢？最近一位日本经济学家辜朝明博士提出的资产负债表衰退的理论甚嚣尘上，中国学界在不断地讨论中国是否会进入日本式的资产负债表衰退。洪灏本人曾在不同论坛上都跟辜博士有不同场合的讨论。
他指出，日本从1970年代到现在的负债情况很有意思，1992年年底、1993年左右，日本家庭部门的负债基本上达到了顶峰，日经指数于1990年12月见顶。把日经指数后移4年，可以发现高点、低点的重合非常惊人，也就是4年后日本家庭去杠杆，进入到资产负债表衰退的可能性。
从2020年开始到现在，基本上中国家庭和中国非金融部门的杠杆率、债务和GDP的比例达到了1992、1993年日本家庭的水平。当然这可以更高，因为毕竟日本的债务GDP的比例是450%，中国债务GDP的比例大概是300%。但是中国现在已经处于非常高的位置，同时在过去十几年中国家庭加杠杆的速度，尤其是在疫情的三年，中国私人部门加杠杆的速度已经达到了日本泡沫时期的水平，达到了顶峰，这是市场非常担心的。
当然有很多方法来化解，比如说美国家庭2008年债务GDP的比例放在高点，从2008年到现在，美国的私人部门在不断地去杠杆，美国加杠杆的是联邦政府，抵御资产负债表衰退的压力。到了2015年之后，美国家庭由于资产负债表衰退的压力在减少，所以美国的财政政策一动，美国家庭以及整个美国经济的活力马上呈现出来。
洪灏指出，中国经济有三驾马车，消费、政府支出(投资)、出口。中国的增长模式从1950年到现在，尤其是1990年到现在，主要是以投资驱动的，到2010年之后聚集在40%到50%，也就是说中国一半的GDP增长是由投资拉动的，这很可能是人类历史上没有的。
中国120万亿人民币这么大的经济体，相当于美国实体经济的2/3，甚至如果用购买力平价来衡量中国GDP的规模，很可能已经超过了美国。这个地球上最大的经济体居然还有50%的增长来自投资的拉动，这就值得深思了。
今年尽管经济方面有各种各样的政策出台，但是还是疲软的，因为整个经济50%的增长来自于投资，投资当中将近一半甚至有时候更多来自房地产。在去年低基数的基础上，房地产的投资进一步下行，因为销售没有起来。这时候经济的三驾马车中，投资这辆马车突然没有以前那么猛了。
消费方面，因为居民家庭债务的负担，如果从数据上来看，已经接近了日本泡沫峰值的水平，政府的支出，可能是因为疫情三年消耗了很多，所以今年政府财政赤字其实是在缩小，而没有扩大。
洪灏指出，回首2010年，当时热议的话题是刘易斯拐点，认为在2010年前后跨越了刘易斯拐点，到2030年会出现人口负增长。当时因为置身事中，看到一切都非常的好，股市、投资、货币的供应都很好，没有觉得有问题。但是在10年之后的今天来看，的确2010年中国的宏观跨越了刘易斯拐点是一个巨型的拐点，导致了以后的投资、货币供应、人口的变化。
去年，中国的人口比预测提前10年出现负增长，本来以为2030年才会出现负增长。人口的预测是所有经济预测里面相对最容易做的。在2021年到2022年，中国的房价指数跟中国买房适龄人口的占比同时接近了一个非常高的峰值，如果通胀上去，名义房价可能还会往上走，但是实际房价接下来继续上涨的潜力是非常低的，这是有数据可以说明的。
在海外，英国、美国、日本、意大利、澳洲、比利时，所有的国家适龄买房人口和房价变化的关系，不仅仅是中国体现出人口和房价的关系，海外发达国家也看到了类似的关系。人口的趋势是很难逆转的，经济越发达，妇女受教育水平越高，出生率就越低，因为在经济发展了之后，不再像以前那样需要多生几个小孩。
房地产行业未来的发展机会在哪里？当前在低线城市囤地的房地产商遇到了很多问题，但是在高收入城市、人口迁入的城市囤地的房地产商，比如说越秀，他们的问题就不是很大，甚至没有什么问题。去年越秀应该是唯一一个同比销售有所增长的房地产商。
虽然炒股的朋友现在非常煎熬，但洪灏觉得，没有必要太多担心。他表示，已经看到一系列的政策正在出台，这一系列自上而下政策的落实需要时间，比如说房地产的因城施策、认房不认贷等等，这些都要通过每个地方的政府把中央的政策落地，经济会从这个周期慢慢走出来。当然，这个周期需要格外的耐心，2008年房地产周期的底部经历了6个月，2016年的底部经历了8个月，这次已经经历了11个月。
洪灏最后表示，在我国出政策的时候，很可能美联储紧缩的政策也到了尾声，这个时候全球的宏观流动性应该是转好而不是转坏。在周期的底部，在货币政策开始宽松的时候，在一系列的政策落地的时候，我们是不应该太悲观的。也可以从日本的资产负债表衰退中吸取很多的教训，也可以从西方发达经济体怎么对抗资产负债表衰退学到很多东西。