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kugoula

发表于2012-06-30

2003年至2004年，房地产市场最响亮的一个名词就是“ ”。说起就不得

不提温州人，还是很自然地联想起团和 (real estate speculation)行为以及他们带来的高房价。对团和行为进行报道、论述的很多，支持者与反对者队伍都相当庞大。虽然国家出台了大量调控房地产市场的政策，但真正涉及团和行为的却不多。者一般看中的都是中、高档项目，这种项目位置和环境相对不错，具有一定的。平时大家并不在一起，基本上都是各逛各的，每个楼盘都会去看，有人笑称他们为“房虫”。如果对其中某个楼盘感兴趣，就打电话找其他的朋友一起来看，大家决定要后就去找销售主管谈折扣。当然，在这些炒家前去与销售主管谈判之前，他们已经在售楼处和销售人员有过接触甚至达成了共识。而面对如此庞大的团购力量，没有哪个销售人员会轻易放弃，因为一旦成功将会给销售人员带来一笔不菲的提成收入。所以，他们会为炒家提供最大的支持以促成这笔交易的成功。

炒家购房有个规律，那就是有新项目刚一开盘他们就会去踩盘，由于他们每次都以团购的身份出现，所以能拿到相对较低的价格。基本是找一个项目中很好的房源，无论是面积、朝向、层数，都是众多购房者最想得到的那种。这种房子速度最快，最大，转手更容易。

因此如何获利，应成为划分行为的一个基本标准，从牟利方式看，主要有以下几种炒作房屋的行为：

一是通过团体购房，以团购形式增强和开发商谈判的能力，压低价格整体买入，之后再以零售价格获得回报。它类似于商品买卖中的批发与零售，www.fei24.com其购房的目的是赚取零售时的差价。

二是通过新闻炒作、散布、传播消息等手段形成房价上涨的假象，造成虚假的供求不平衡，影响房地产市场价格，再通过房地产交易获取利润。这与房地产市场不规范，市场信息不透明，缺乏必要的机制，对虚假广告打击不力密切相关。一些媒体、开发商为牟利而联合炒作，也让这种行为屡能得逞。将市场即将发生变动的意思向不特定的人传播是这种行为必要的构成要件。它的行为特征和目的与证券市场中恶意散布、制造虚隔信息操纵市场行为类似，并违背《广告法》和《房地产广告发布暂行规定》等法律的规定，应当用法律对其进行制约。

先安排好的同伙（者）买进，继而退还开发商，取回价款。这种行为是一种不改变实质人而对同一商品房（期房）卖出后又买回的操纵行为。所谓实质权人是相对于名义权人的一个概念，它是指尽管商品房（期房）并非以自己的名义持有，但是以自己的资金购买的商品房（期房）在自己的控制之下，享有该商品房（期房）的权益的人。他们的行为或许会在开发商和者的产权登记上发生移转，但事实上依然是由开发商控制与支配，这种情况下只是名义权的转让或名义权人的变更，不属于转移实质权的商品房买卖。开发商的这种行为与《证券法》中的操纵市场行为中的洗售（washsale）十分相似，也称为“冲洗买卖”。四是一些团（包括个别者）以实际交易操纵的方式炒高房地产。团利用其资金买进某一楼盘，使散户产生错觉，误以为交易活跃、房地产市场价格上涨，盲目跟进；而团趁机抛售从中牟取暴利。其行为方式类似于证券法的实际交易型的操纵市场行为。

者是在全国房地产市场上进行，并在一定程度上对商品房价格产生影

响的全国各地购房者组成的团队的一种行为。主要表现为以下特征：

民间性：参与行为的公民自愿组成的，以实现团体成员共同愿望（购房牟利）为宗旨的组织。它不隶属于政府部门，在资金来源、人事组织、事务内容等方面独立存在于政府体制之外，是民间组织。行为是一种在民间进行的行为，它不受官方保护，也不受政府提倡。

赢利性：的目的即为牟取更多的利润。团以赢利为目的，是它与社会团体相区别的重要标志。在实践中，由于种类不同，其赢利的方式也不同：一种类型的不以影响房地产市场价格为目的，通过持有购进的房屋，待房地产价格上涨后，再行卖出牟利；另一种类型的，主观上具有影响房屋价格的故意，通过实施虚假交易、散布虚假信息等方式，炒作房地产，牟取暴利。

自主性：自主性是指团内部实行自主管理的原则。这集中体现在行为、宗旨、重大活动等重大问题均由其自主决定，不受外部组织控制。它可以是随时的买卖，只要看准时机，将房子买进，囤积房源，然后在适当的时机转手。

法律边缘性：高丙中教授将社会团体的合法性分为四种形式：一是社会合法性；二是合法性；三是政治合法性；四是法律合法性。因此有必要分析是否具有合法性。就社会合法性而言，

一直以来人们对都是争论不休，但是也并没有明确的法律条文对此有明文规定，因此他们在一定程度上存在社会合法性。而政府对也从未明确表态，其合法性不明。至于法律合法性，而且没有一部法律对其有明文规定。综上，无法认定合法与否，因此认为具有法律边缘性。松散性：一大特点是松散性。一是成员往往不固定。通常团的组织者通过新闻媒体或其他方式发布消息，再将社会上报名的人组团，赴外地看房、购房。组团的方式决定了团的组成人员通常是不固定的。二是无严密的组织结构。团内部无明确分工，运作方式带有随机性。

是市场经济发展到一定时期的产物，它不能套用任何一种法律上已知的定义进行界定。只能认为，团是自由市场经济下社会个体为追求自身经济利益最大化而结成的松散联盟，其内部聚集了大量资金，其目的均是通过投机房地产市场赚取利润，在行动时成员之间彼此联系，对房地产市场造成的影响较一般者要大。

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