主题：【视角】住宅真的丧失 价值了么？

随着“温州 团”一带的没落，住宅市场的 性逐渐回落，越来越多的人不再相信住宅还能具有 价值，伴随着上半年股票市场的一片大好，更多的资金流向资本市场，靠 想法买房的人已经是屈指可数。而随着股票市场的一路下跌，大众又开始考虑重新选择 渠道，住宅房产再一次出现在热议话题中，那么，住宅市场是否真的丧失 价值了？

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很多年前，业内便有一些判断，其中包括：房地产市场（因为政策干预在区域的不一致）被强制分化，住宅（因去 和限购）去 化，金融化趋势（比如资产证券化）不可逆转等等。这也坚定了我专注于从事现在的工作，并且对传统的房地产，尤其是住宅不屑一顾。而苏总这些观点，伴随着时间推移，也逐渐成为行业内外的普遍共识。

‍一件亲身经历的事，有点颠覆了自己原先的认知。去年11月初，在央妈春风和APEC蓝的相互帮衬下，我家挂牌出售的一套小房子，经过三周挂牌，卖掉了。看着房产证上的购入日期，从买入到出售，正好五年时间。仔细算算账，我自己都有点吃惊。

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账是这样算的：

-- 买入时间和价格：2009年11月，128万元，7成20年按揭。

-- 卖出时间和价格：2014年11月，305万元。
-- 持有期间月供款：约7万元/年，累计五年本息约35万元。
-- 持有期间租赁收入：出租了3年，租金累计约15万元。

‍这么一个普通得不能再普通的事，如果用现在大家都喜欢用的“年化”来看，率大概是多少呢？‍

经过反复计算，自有资金回报，5年超三倍，年化净60%左右。

你没看错，是60%，每年。

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‍这个数字，可以秒杀过去五年我关注过的绝大多数的 /理财行为。

转型期的市场，无时无刻不处于焦虑和浮躁状态，今年尤甚。一方面传统领域 确实进入疲惫期，有点力不从心的感觉，另一方面以移动互联网领军的各种新鲜概念和题材，让人感到新的时代似乎说来就来，进而带动着自己也处于烦躁不安。

当把这一年的感受和上述计算做对比后，一个词蹦了出来：荒唐。和房子相比，什么互联网思维，什么煎饼烧麦，去你大爷，房地产才是王道。‍

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‍‍情绪激昂之后是冷静。一串问题浮现出来——为什么会出现与逻辑推理相悖的结果？这五年到底发生了什么事情？是 房地产都存在类似的表现么？

翻看这五年该小区的历史成交记录，从我家买房子那时候起，房价集中在三个时间段出现上涨：2009年底-2010年一季度，2012年三季度，2013年下半年。除去这三个时间段，其余时间或者是横盘不动，或者是略有下降。也就是说，这个房子在60个月的持有期内，赶上了三个 波段，12个月的上涨时间，不仅抵消了48个月的横盘期，还实现了房价翻番、初始资金五年三倍的结果。‍‍

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‍‍‍‍‍‍‍那么问题来了，这个期间几乎都是政府的限购限贷措施执行期，这三个上涨行情，是什么造成的？

个阶段容易理解，2009年底，印钞机大跃进后的翘尾，我也是那时候实在沉不住气了，赶紧入手。直到2010年4月政策出台， 才嘎然而止。

第二个阶段，印象深的是以温州鄂尔多斯为代表的民间金融系统崩盘，股市关闸使得企业丧失再融资能力，以及影子银行的兴起。资金去哪儿？什么机构在大肆扩张？融资奖金发谁？揣着奖金干嘛去？答案不言而喻。

第三个阶段，开发商从三四线城市撤退，携手影子银行杀回一线城市。 们再次掀起市场的兴奋。

这三波行情，共计历时12个月，直接推动了这套普通小房子的价格上涨。

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‍‍细想之前的的一些道理，大部分推断依然成立。房价和金融投融资环境密切相关。这个相关性，构成了房子和其它 领域互为潮汐的联系，也就是说，每一次让 者兴奋的 题材，成为把各路资金带上彼岸的“潮”，而每一次让 者灰头土脸的不靠谱，又变成“汐”，乖乖的把钱又送回房地产海洋。

‍‍‍‍‍‍‍为什么会这么频繁？为什么回路都是房子？

有 管制的市场，是个不能输的市场。在政府饱受诟病的“一放就乱，一抓就死”的干预行为中间，还存在“一热就昏，一赔就闹”的中国特色市场诱因，这种困境至今仍缺乏改善的主客观条件。这就使得，过往五年几乎 ‍‍‍‍‍‍‍的新兴领域 ，短命成为常态——每一年都在给上一年的 书写墓志铭，每一年也在给新的 题材办理通行证。在这种往复的潮汐运动中，社会公共资源（交易、就业、 、医疗）的价值公信力反而稳定，也就成为“回潮”的主要方向。而房地产之所以受益，只是因为恰好扮演了这类资源的代言人而已。同理可以解释，三四线城市因为公共资源本身基础薄弱，无法形成人口导入的强引力，也就享受不到资金回潮的红利。‍‍

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‍‍‍从这个角度看，京沪广深的广大业主，但凡用了按揭 ，基本上是不声不响站着把钱赚了，他们是幸运的。但这个幸运是以在新兴领域 者和三四线城市业主的普遍“不幸”作为基础的。

那么问题又来了，这会是普遍现象么？不是。不同的交易区间，活跃度也会大不相同。以北京市场举例，伴随着央妈贷款政策的支持，似乎活跃区间已经逐渐转向改善类，价格动能强。毕竟，当年看着《奋斗》杀入北京市场的一众年轻人，已经到了生儿育女的周期了，支付力强的，会置换升级，支付力弱的，会用租赁方式改善。这个细分市场，加上按揭支持，给中小客户提供了一条家庭财富增长的绿色通道。

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‍‍‍‍‍‍‍而高单总价产品，因为客户需求空间狭窄，更偏向消费品特征。

与中小私人客户相比，由于一线城市的限购仍会持续，拥有大额资金的私人和机构，依旧无法把住宅当作 入口，因为太狭窄了。而替代品，是一线商用物业，也可能是 企业的股权 ，还可能是 企业的债权。“资产+债+股”的各式组合和经验积累，也会加速机构 者走向成熟。

后的问题是，明年的墓志铭写给哪个领域呢？想起一个笑话：热气球 ，扔下谁？胖的那个。同理，今年吵吵凶的是哪个领域？‍‍

房子属于稳涨不赔的

目前来看确实比股票强

但是房产 属于大额 ，没那么多的钱怎么碰？

没那么多的钱怎么投

房产是长线 ，短期不现实

不了解，有那么高么？

之前 的不是都赔了么，又开始忽悠人呢？

从长远看，炒股和买房差不太多