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主题:全国存量房价值超81万亿 改造将带来上万亿

发表于2015-08-20
标签:存量房 房地产市场 住房面积 旧房改造 房地产开发 

从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。


资料显示,截至2013年,我国城镇居民人均住房面积已达32.7平方米。这个数据至少有三层含义:一是我国人均住房面积水平已经不低;二是存量旧房面临改善居住功能、更换配套设施的艰巨任务;三是这个巨大市场尚未被人关注。根据估算,其规模大约有1.5万亿元。而从另一个角度看,这更是一个可以启动居民、企业、政府三种 力量的巨大 市场,是房地产及其关联产业可以持续大有作为的新天地。当然,这个存量房改造市场不同于新房建设,需要政府主动引导、企业积极投入、居民自觉参与,需要本着为民服务的精神和市场化原则,做耐心细致的工作。只有调动三方积极性,才能把这个市场搞活起来。




经过近20年超常规发展,我国住房供求关系已基本平衡,新增住宅消费对经济增长驱动的作用已明显下降。但住宅折旧增加、住宅建设与装修理念落后、配套基础设施建设缺失等,表明当前城镇居民旧房居住品质改善存在很大的发展空间,将有助于居民消费需求的释放。


截至2013年末,我国城镇居民人均住房面积32.7平方米。若以当年城镇常住人口7.3亿来计算,我国城镇大约有存量住宅面积238.71亿平方米。而2015年上半年全国商品房销售均价为6815/平方米,考虑折旧因素,按照0.5系数来折算,存量住宅销售均价为3407/平方米,由此可以推导得到全国存量住宅总价值为81.33万亿元。


若以2000年划界,2/3存量住宅或多或少都需要对品质进行改善。假定每平方米居住品质提升成本为100元,那么存量住宅品质提升市场 约为15000多亿元。当然,这样估算或过于简单,我国城镇旧房改造和危房处置是一个动态连续过程,实际上市场 可能远较上述估算要大。


旧房居住品质改善是一项系统性工程, 成本较大,政府需发挥规划与引导作用,利用财政资金撬动旧房改善市场,鼓励居民自主 消费,有效改善居住品质,并促进消费需求释放。




住房消费增长呈趋势性放缓


虽然受今年3月份国家系列稳定住房消费政策组合拳刺激,加上刚性和改善性住房需求累积释放,今年上半年全国楼市出现回暖迹象,今年1-6月份,全国商品房销售面积50264万平方米,同比增长3.9%,而1-5月份为下降0.2%;其中,住宅销售面积增长4.5%,以深圳为代表的一线城市住房交易成交活跃。但从趋势分析,在人口结构变化、住宅供求关系转变以及家庭住房消费动力不足等因素的综合作用下,未来我国住房消费增长仍将呈现趋势性放缓。




城镇旧房改造市场空间巨大


过去几年来,全国各地多次出现城镇旧房倒塌、电梯卡人、住宅质量频发的报道,已经引起了社会广泛关注。城镇住宅居住质量主要依赖于建设时的空间构造和装修风格,这些并不因为时间迁移而内在促进旧房居住质量的改善。




从目前情况看,过去这些消费热点都已经成为历史,对宏观经济增长的推动作用趋向下降。 是住房消费增长 已经受限,居民消费急需新的热点。而城镇旧房改造需求关系到普通家庭切身利益和消费水平,存在巨大需求 ,可以成为消费新热点并发挥长期作用。事实上,在个人消费难以有效启动情况下,地方政府将注意力放在城镇存量住房改善上,通过政府补贴、金融支持、居民 等,刺激相关消费释放,并驱动内需增长。应该看到,城镇存量住房改造,不仅可以创造 ,而且还可以改善民生,而且也为房地产业发展指出了一条新的发展道路。



启动城镇旧房改造需要注意哪些问题


一是如何有效引导家庭有序改造旧房。


城镇旧房改造是一项系统工程,需要激发家庭自主改造积极性。如果业主自身没有改造积极性,那么政府引导行为容易受到抵触。在住宅区每栋楼房里,每家每户经济条件、生活习惯都不同,强行推进楼房改造,容易发生纠纷。即使就单户家庭而言,为改善居住品质进行的装修,将给邻居的正常作息带来不便。 是类似为旧房新安装电梯,费用摊派实际上也不纯粹是技术活,低层住户可能借口不需要电梯而主张不承担相关费用,这需要政府耐心解释、沟通与费用分摊的合理设计。


二是如何发挥政府财政资金撬动作用。


作为民生工程,旧房改造是地方政府必须要考虑的问题之一。旧房改造既存在增加居住成本,也存在经济学上的外部性和“搭便车问题,加上民间议事机制落后和协调成本高昂,若启动旧房改造,往往需要政府资金先行。也就是地方政府出台鼓励旧房改造的资金补贴政策,提高居民旧房改造意愿。这种资金补贴政策需要通过社区工作人员和业委会的持久努力,才能达到政策宣传效果,并让居民真正了解政策优惠的核心所在,并促使家庭主动改造旧房。因此,资金补贴多少,需要经过大量细致的调查分析与计算,才能合理确定具体金额。


三是如何发现有效的旧房改造模式。


旧房改造与原住户的日常生活必然存在冲突。如何将这种冲突降低到小,是地方政府必须要研究的实际问题。一种办法是业委会寻找施工方,一种办法是地方政府统一招标,第三种办法是业主自行选择。这些办法都有利弊,关键是要看具体的 环境,地理环境等,事实上也难以确定一个行之四海皆准的有效办法,关键是因地制宜,结合对象与实际情况探索本地有效模式。


四是资金缺口如何筹措。


如果城镇旧房改造预算存在缺口时,应该如何筹措?地方政府应该未雨绸缪,早作研究规划。事实上,支持旧房改造的财政资金也存在筹措问题。由于旧房改造与土地开发属于两个概念,前者完全是地方政府投入,效益是看不到的消费扩张和税收增加;而后者是地方政府经营土地,是看得见的巨额土地出让收入。在这个资金筹措过程中,如何发挥金融支持作用,也需要认真考虑。


五是如何吸引房屋开发建筑企业参与旧房改造市场。


在旧房改造过程中,“拆、改、留、修都是可选方式。但对房地产开发企业来说,只有拆除重建才能获得相当利润。具体来说,在拆除旧建筑后在原址进行重建。这里会涉及重建规模,若重建规模超过原有规模,如何对新增规模进行规划,如何处置新增建筑面积,都涉及各方利益。


是在拆除后,原有住户暂时居住的地方需要提前安排,也涉及租赁费用问题,都要地方政府统筹考虑。而其他“改、留、修方式对房地产开发企业的吸引力不大,但对建筑装修企业充满吸引力。近年来,上海市政府以业主自愿、政府扶持、因地制宜、多元筹措为原则,探索拆、改、留、修多种方式,多渠道、多途径地改善广大市民群众的居住条件和质量,取得了很好的实效。



综合各方面情况看,我国房地产将回归平稳运行新常态。房地产市场不太可能重现过去 岁月,房地产开发 高速增长历史一去不复返,房价狂飙时光也不再。从实物住宅情况看,我国已经进入总体供求平衡阶段。房地产业并不意味着只有盖楼。追求数量型扩张,不仅没有动力,而且也缺乏利润增长空间。

未来我国房地产市场开发建设热点将从满足增量需求为主向存量需求升级转移。应该看到,我国住房品质提升存在很大空间。上世纪90年代开发的楼盘至今已经25年了,存在管道老化、设施不全等问题,存在较强改善需求。展望未来,以存量住房置换为核心,或将构成房地产开发重点。




发表于2015-08-20
zhy_2014,您好!您所发的帖子“全国存量房价值超81万亿 改造将带来上万亿 ”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。
发表于2015-08-20

存量房那么多也没见 啊

发表于2015-08-20

经济利好靠买房,呵呵

发表于2015-08-20

去库存才是王道

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