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主题:业主乐:看100多年来美国房价跑赢通胀多少

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房天下国际房产

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发表于2017-11-22 16:35:10 |只看该作者
楼主

一直以来,房产确实还是各个家庭的主要资产配置渠道。股价的运行规律是围绕着“内在价值”上下波动,房价的运行规律相信是很多人渴望知道的,中国的房地产市场发展历史不长,没有经历过大风大浪,我们可以把美国过去100多年的房价历史数据来做参考。

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如果说股票的长期价格是由股息率和市盈率决定的话,房子对应的估值指标就是房租收入对比房价的比率。2007年,美国三位经济学家发表了一篇研究美国整体房租对房价比率的文章,对比了美国1960年以来的数据发现,房租对房价的比率对于价格波动起到重要作用。房租对房价比率远远低于历史平均水平,就像一只市盈率很高的股票,可能是相对于房价来说房租太低,意味着房租会上升得很快;可能是相对于房租来说房价太高,意味着房价会下跌,或房租升房价不升。

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数据显示,1960年到1995年之间,美国的房租对房价比率在5%到5.5%之间,1995年后很快下降,到2006年末,房租对房价比率已经到了3.5%的历史低位。这说明现在美国的房价相比历史平均值还是偏高,如果房租对房价比率要在之后五年回到历史平均值,房价可能会下降。

从美国过去100多年的房地产市场来看,房价上升多数由通胀因素推动,通胀推动租金上升,从而推动房价上升。以纽约为例,如果把1988年初纽约的房价折成1元,到了2013年,把纽约房价扣除历年通胀折现后刚好是0.99元,也就是说,纽约过去25年的房价增长率正好是美国通胀率。其实不是房价升了,是通胀率上升了,房价就像水里的船一样随着水位上升而上升。

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波士顿房价在25年里也是跟着通胀一起增长,唯一例外的是旧金山,如果把1988年初旧金山的房价折成1元,到2013年就升到1.29元,相当于扣除通胀后,旧金山房价每年的增长速度是1%,增长高于通胀的重要原因是硅谷造富的能力。

美国123年的房价表现有以下的规律:1. 平均房价几乎等于通胀率;2. 经济数据好时,房价升,通胀率也升,但房价增长率比通胀率升得更快,也就是说,持有房子比现金更赚钱,经济数据不好时,房价回落,远差于通胀率,持有房子不如持有现金,持有房子会导致资产缩水;3. 房价与股价有超过60%~70%的关联度,但是统计取样的周期长短对关联度也有次要影响,因为取样时间上有滞后性;4. 房价与股价一样,总是有惯性,高的时候会过高,低的时候会过低,但最终会回归平均线;5. 最长的上升周期和下跌周期都曾经超过21年,而中国的上升周期还远未到21年,不过其它周期曾经有过5年、8年、10年、13年、21年。

总的来说,美国的房价在过去100多年里每年平均增长率约为3%,略高于美国的通胀率2.8%,这个比率是不是足够高,每个人的想法不一样,可是这个规律很值得大家关注。

本文来自互联网综合整理

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发表于2017-11-22 16:35:40 |只看该作者
沙发
soufun-w323746,您好!您所发的帖子“业主乐:看100多年来美国房价跑赢通胀多少”已被设置为精华帖,请再接再厉多发好帖。

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