抛开“松山湖事件”的真伪，作为在全国拥有180个房产项目的地产带头大哥万科的任何战略或战术的实施也都应有其特定的动因，王石“卖拐”、万科降价的深层次动因是什么？
窥视万科全国降价动因，或许得从《人民日报》的一篇报道说起。2007年9月26日，在《人民日报》第6版发表了一篇题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道。这篇文章非常醒目，先描绘了“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价，一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画”，最后颇有力度、言简意赅地警示了“圈地隐忧，楼市、股市风险联动”！
此篇文章刊发当时，中国房地产行业正处于房改后快速发展的最高潮。开发商们尤其是上市房企“歇斯底里”般跑马圈地，中国房地产陷入了在股市圈钱，再用圈来的钱炒高土地，继而维持高房价的恶性循环。当时，风头正劲的万科也正疯狂地在全国“攻城略地”，就在此报道刊发前半个月，9月11日，万科还以楼面地价高于周边房价1000元的代价一举拿下了福州地王。《人民日报》文章毫不留情地点到了万科，在“囤地——巨头占有大量资源”小节中这样写道：“根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成，相信在土地储备方面的投入将继续扩大。”
很巧合，那天，王石准备从风雪弥漫、景致壮观的卓奥友峰下山，显然，他很可能此后看到了这篇报道。
四个多月后，王石亲口提及此事。2008年2月2日，中央电视台《新闻调查》节目播出了对王石的采访。在与央视著名记者柴静的对话中，王石公开承认万科过去的错误，宣称2008年万科不再当地王。“你们7月份（2007年）一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？”柴静问。王石意味深长地答：“焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。”
不难想象，被《人民日报》点名批评，对一贯是“政府好孩子”的王石触动有多大。那段时间，已有三四年忙于上山下海享受大自然的王石突然频频开始对房地产“高谈阔论”。在公众最深刻的记忆中，王石之前的现身说话，还要追溯到几年前在博鳌论坛与顺驰孙宏斌的“对垒”。而就在2007年最后几个月，王石观点闹哄哄地一个接着一个登场，“拐点论”之后，他又先后抛出“三四年后再买房”，“30岁前租房”等等论调，并且先后在中央电视台的《经济半小时》和《新闻调查》两大拳头栏目上表态：万科2008年后绝对不拿地王。
紧踏着王石“卖拐”的步调，万科大举降价后，人们自然而然认为王石在做“政治公关”。“王石卖拐不排除受政府对其施加压力的可能”“万科降价此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象，同时也为将来的发展赢得更好的政策空间”“万科打折的楼盘多是些尾盘和不好的户型，借着降价的幌子处理掉长期积压下的非优质户型，实为作秀”等等，类似评论如潮。
一向“倔强”的王石始终都不肯接受这些说法，不过他并不否认开发商应该顺势而为。“中国的经济改革和发展都是自上而下进行的，作为企业就应该顺应，要多站在政府的角度考虑问题，不应该逆势而行。”王石常常在公共场合这样说。而2004年后房地产经历了数次宏观调控，王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2006年“国六条”和“九部委意见”，表明要加大廉租房等政策性住房的建设力度，而万科2005年10月便开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案；在“70%·90m2”政策之前，万科已在上海、天津等地陆续推出其小户型产品蚂蚁工房。此类事例不胜枚举。
向来对政策敏感的王石显然感受到了始自2007年下半年全面的货币、信贷紧缩政策的威力。当时十七大对民生问题的认识达到了一个新的高度，从国务院“24号文件”“进一步建立健全城市廉租住房制度”等措施，到规定第二套房首付提至四成，到中国开始征收土地闲置费，各项严厉的调控政策正一一落到实处。“2007年的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。”2008年初，在中城联盟的一次闭门会议的非公众的场合，王石再次提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子——明摆着”。
王石的“拐点论”为万科降价提供了“指向标”，作为王石接班人，以谨慎、精明、严谨著称的郁亮显然要比“跟着感觉走”的王石想得更细致。当他意识到房地产行业面临动荡时，便清晰地为万科定下了业绩目标：跑赢大市。当时，客观困难也摆在了郁亮的面前：国际国内经济形势日益严峻；第二套住房首付提升抑制了住房需求；万科大量的“90/70”房源会受到小户型市场供应增加的压力；两年前全国各城市供应的大量保障性住房用地，到2008年四季度会建成房子陆续上市，这将对商品住宅尤其是中低端住宅产生强有力冲击。
而与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是规模开发模式，必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响。先下手为强！“我一定要赶在四季度保障性住房上市之前，先出去。”一向沉稳的郁亮果断地做出了决定。
经历了两轮降价后，“万科已经在楼市的冬天里捡到了大便宜。”这是业内人士普遍的评价。仅以上海为例，回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到旗下8个楼盘特价房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息一下，但这时抢售楼处的沙发比抢万科的房子还难。”就在周边大多楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。在观望充斥的楼市，“万科楼盘促销两天进账超2亿”“万科促销最多降35%三天揽金近亿元”的报道不断更新。
郁亮自己在2008年9月18日的一次媒体见面会上，也颇有点得意地表示，“今年前8个月，万科卖了313亿元的房子，万科目前的现金不仅能够渡过危机，而且能够让万科获得一个在春天里面发展的机会，现在可能找不出第二个比万科更有钱的发展商”。这让万科能有足够的实力“大鱼吃小鱼”，“明修资金道，暗度土地仓”。
翻开万科2008年中报，有一段话意味深长：“报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。”从数据来看，在土地市场火热的2007年，全年万科共获得项目储备权益建面814万平方米，而在土地流拍不断的2008年前11个月，万科也获得项目储备权益建面510万平方米，这让很多地产大鳄“望尘莫及”。
2008年9月后，坊间一直流传与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产合称广州“地产五虎”的恒大地产已经向万科寻求并购或者合作开发，以求渡过难关。2008年上市未果的恒大地产背着高达4580万平方米的土地“包袱”，着实让人捏着一把汗。“万科并购恒大”消息传出后，引爆媒体，“建设部某高管还亲自去核实有无此事了”，有业内知情人士称。不过双方均矢口否认，颇为蹊跷的是，消息发布人——深圳某知名房地产工作室负责人在之后接受媒体采访时仍然坚持，9月份广州恒大确与万科集团曾在万科深圳总部展开会谈，商讨合作事宜。如果此事为真，无疑是房地产行业调整的重要标志。
在2008年这场楼市十年一见的“寒冬”中，万科的市场占有率却芝麻开花——节节高：这一数字2005年为094%、2006年为125%、2007年为207%，而到了2008年6月底提升到27%。2008年底在“第七届中国企业领袖年会”论坛上，王石自豪地称，“万科的市场占有率和2007年相比增加了50%”，在“捐款门”（“5·12”四川大地震中，王石因发表不当言论深受舆论谴责）后很少公开发表行业观点的王石临近年底之时似乎又豪放起来。2008年来他在某杂志举办的年会论坛语出惊人地表示，“楼市调整还没有到位，不需要对房地产进行什么挽救”。
从“拐点论”到“大降价”再到“不需要救市”，似乎有着千丝万缕的联系。中国著名房地产营销策划专家王志纲一语中的：“王石的‘拐点论’是有商业图谋的！”王志纲从自身对王石的认识入手，他认为王石一直有占据市场份额5%～6%的雄心，虽然万科现在已经是老大了，但是份额有限，并不能在市场上形成一种垄断地位。然而，2007年前十个月火爆的楼市，非但没法实现万科大规模并购的构想，还使许多中小房企趁势壮大。到2007年底，楼市风云突变，买家观望气氛浓重，楼市交易呈低迷态势。在这个时候，王石跑出来宣布“拐点”到来，目的就是想给中小房企老板造成恐慌，让他们对未来楼市丧失信心。
类似的评论似乎让万科感到相当无辜。“如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。”万科执行副总裁肖莉说。“万科降价对楼市的影响可能比宏观调控政策还大？”2008年年初，在业内举办的一次年会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌抛出了这个设问，让“大家自己来体会”。
此后，著名经济学家赵晓断定：万科降价不亚于一次宏观调控。他进一步解释说：“从2007年的市场来看，投机性的需求增长已经超过了自住性需求的增长，这个增长是跟投机性的需求联系在一起的。如果市场的信心开始发生变化，这个投机性的需求、投资性的需求会很快就消失，转而会出现套现，要把买的房子卖掉。而改善性的需求在观望的心态下也会推迟。”市场的预期开始发生变化，从而会对市场产生影响。赵晓认为，王石“卖拐”和万科随即降价，正是确认并推动了市场预期的变化。
房地产语录
万科的营运模式必须追求大流量、高流速，万科就如同一辆高速战车，必然维持高速行驶才行，如果由200公里的时速降至100公里，经营就会出现问题，如果降到50公里，则企业极有可能“崩盘”。
——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
万科此举（降价）可能为退一步，进两步；既为回笼资金，又为创造机会伺机并购中小企业。
——绿城集团董事长宋卫平
“万科降价”得到了全国上千家媒体的轰炸性报道，若按广告投放计算费用的话，起码得上亿。一家房地产企业的产品促销信息，通过独特的公关手段获得巨大成功，应该归功于王石拿捏时机和影响舆论的深厚功力。
——《每日经济新闻》
由于万科是中国最大的房地产企业，由于万科及王石对房地产的影响力不容小视，万科等企业的降价，客观上影响了全国房地产消费者和开发商对房地产的预期及其行为，为全国降价潮推波助澜，加剧了房价下降趋势，推进了房地产向前进一步调整，影响了整个房地产市场变化。
——房地产营销专家陈真诚
房地产发展反思一中国经济的“大开发商”之痛得益于股市资本市场发威助力，以万科为带代表的上市地产公司在“831”土地“招、拍、挂”制度实施之后，开始了全国性的掠城夺地风潮。全国性市场开拓几乎已是上市地产公司的必须条件。
万科是中国第一批上市公司，也是最早一家上市的房地产公司。在王石看来，依托于资本市场融资渠道的万科，其在中国整个地产的市场份额十年内至少要占到5%。（2008年市场占有率为27%）万科以此为理想和奋斗的目标，在“831”之后政策终于可以助其一臂之力。在2004年之前，万科历经十余年房地产发展，在全国仅有14个城市投入有住宅开发项目。而到2007年万科扩展的城市已达到25个。同时万科确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域三大城市圈及其他重点城市为中心的发展战略。
企业追求扩大市场份额和行业占有率，本当无可非议。但问题是对于中国特殊的国情来说，以稀缺土地资源为价值核心和生产规模扩大基础的房地产企业，其份额的无限扩大和跨地域城市拓展是否适合，则另当别论。
改革开放三十年，中国有了长足发展，但必须承认的现实是，中国不同地区经济发展存在着巨大的差异。作为经济晴雨表的房地产市场发展，理应在不同地区城市有着不同的情况，存在着不同的问题。每一个城市依照不同的经济发展状况以及特定发展时期，需要对房地产发展有不同的定位，以及不可能相同的发展策略。从某种意义上讲，房地产商一定程度上应当是地方政府实施经济策略的战略合作者，而非单纯的利润制造企业。地方政府如若在城市土地运营中唯利是图，城市的长久发展必须留下无穷疾患。
从另一角度去看，中国经济以及各地方政府近年来已确被房地产所绑架。GDP指标、财政口袋左右了地方官员们手脚、视线，决定了其生死。那么，此时纵容以利益为导向少数地产大鳄翻云覆雨，甚至掌控定价权，无异于是与虎为伴，把自己推上了一个高动荡行业的博弈战船。
回顾历史可以看到，中国禁止房地产企业上市的规定是上个世纪九十年代初期首轮房地产炒地泡沫破灭之后，以“破产、倒闭和烂尾楼”为血的教训换来的。当年无序的“房地产热”促使1994年后国家决定禁止房地产企业上市，之后禁令一道接一道：1996年底中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑”。1997年9月，中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》再次发文规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业上市暂不受理”。
到2001年北京天鸿宝业、金地等三家房企被允许上市，宣告中国房地产企业上市终于解禁。当时有分析认为，房地产企业从被禁到解禁说明，在房地产市场泡沫比较严重的时候，暂时停止房地产企业从股市融资，是防止房地产公司出现盲目发展投资的有效方法。房地产过快发展直至出现泡沫，一定是与资本市场有着千丝万缕必然的联系。欧美以及东南亚国家和地区过往出现的历次严重的房地产泡沫也无一脱逃与资本市场的干系。
从国内房地产市场来看，这一轮房地产泡沫化现象出现严格上讲，应该始自于2004年“8·31”政策实施之后。虽然在此前一年央行出台“121政策”，从银行信贷关口拧紧对房地产的资金输入，但对于已上市地产公司来说，银行的收紧已难以扑灭市场熊熊燃起的烈火。有资本市场为伴，上市房企在经济大势冲高，中国百姓投资热潮涌起之时，搭上了“股地拉扯”资本与土地游戏的快车，以此奠定了房价飞速上涨的基础。
万科在2008年实施带头降低房价的策略于企业自身来说，堪称是英明之举。但显然于万科这样在全国多数城市占有主导地位的房地产公司，一夜之间全线降价，并且异乎寻常地高调处理方式，给整个房地产市场，乃至于整体经济猛力一击，使中国经济在华尔街金融风暴将要来袭的关键当口，后院起火背部遭受重拳突袭。
万科自动下调房价，是前一轮房价暴涨之后明智企业的理性之举。按照房地产市场国际通行的周期理论，房价止升回稳，甚至之前价格过快上涨城市出现房价适度回落，应当是必然趋势，只是时间早晚和调整幅度大小问题。但问题在于当初带头拉高房价和地价的同是一人所为，其降价背后的目的就不能不值得人们去探究，其抬升地价之后赋予城市地方利益的同时，其危害教训也就不能不让市场、政府进行深入的反思。房地产发展反思二行业需精准的“天气预报”作为国民经济支柱产业，拉动中国经济增长的“火车头”，房地产行业衰退，上下游50多个行业“一损俱焚”，2008年房地产行业入冬带给中国经济的问题已经显现得非常明显。
此前，从2003年和2004年开始，房价快速上涨，房地产供需矛盾突出、市场结构不合理、部分地区房地产投资增长偏快的形势逐渐表现得越来越突出。此后，政府开始进行了一轮又一轮的宏观调控，然而却越调越涨。
为避免房地产大起大落“伤害”经济发展和民生切身利益，其中一个重要的途径，就是从国情出发，在大量理论与实证研究基础上，建立一套用来全面跟踪、监测和调控我国房地产市场发展的预警系统。如果能有一套像股市炒股软件那样，通过K线、均线等一系列技术手段，将各地房地产市场的供应、房价等动态情况以及房屋的时空分布等重要信息“一网打尽”地展示出来，让政府能够针对性调控；买房人对于各个城市、区域的房价以及市场情况一目了然，从而根据自己实际情况做出何时买房、在哪里买房的选择。无疑对于行业未来发展意义重大。
房地产预警系统被喻为楼市的“天气预报”，早在2002年政府已着手进行前期工作，2003年，当时的建设部曾要求各地完善房地产市场信息系统建设，建立健全房地产市场预警预报体系，还在14个城市开展了试运行工作。然而，从这几年一些城市试运行情况来看，并没有起到方便政府调控市场、引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费的效果。
预警系统需要建立在数据采集、预警预报、市场监控等诸多环节基础上，如果房地产数据采集、信息披露等制度得不到完善的话，即便房地产预警系统定期预报，其准确性也难以保证，甚至还会误导政府决策、开发商投资和买房人消费。
而恰恰数据“打架”现象在房地产行业屡见不鲜。比如，2006年3月21日，国家统计局发布全国70个大中城市1~2月份的房屋销售价格情况，其中北京1~2月房价同比上涨73%。而3月22日由北京市建委、北京市统计局检测的市场数据则显示：1~2月，北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为173％。同一个城市，同一段时间，两个政府部门——北京市建委和国家统计局，统计数字竟然相差两倍以上。
此类由于统计方法导致的问题还比较容易解决，房地产一些基础信息的采集如果遭到利益集团的“抵制”就比较麻烦。比如有些开发商可能会因为担心数据上报后牵涉到利益问题而有所抵触或者在数据上做手脚。由于房地产行业地区差异性，预警指标的设置不同，不排除一些地方政府确定的指标方便自己从楼市受益。而且，从目前一些城市的预警信息来看，多数只是一些宏观层面的信息，作为房地产消费主体，买房人能够得到的直观的信息非常少。
要想建设一个完善的房地产预警系统，不能只是城市之间电脑联网那么简单，从最高监管层面，就必须要有统一指导。预警信息必须考虑到政府、开发商和消费者的不同利益需求。需要对房地产业统计数据进行科学化完善，还需要加强市场细化分析，对不同市场、不同购房群体进行细化，减少宏观数据的笼统说法，使得各方对市场认识更加明确、清晰。同时，要有严格的奖惩措施，对各地预警系统组织专家进行科学评估，看其是否公正，有没有漏洞，对预警系统中出现的问题要有纠偏和惩戒措施。
窥视万科全国降价动因，或许得从《人民日报》的一篇报道说起。2007年9月26日，在《人民日报》第6版发表了一篇题为《开发商的土地家底有多厚？》的报道。这篇文章非常醒目，先描绘了“房价上涨——地产股升值——巨额融资圈地——土地储备充足抬高股价、高地价拉高房价，一幕股市、土地、楼市携手高价共舞的循环图画”，最后颇有力度、言简意赅地警示了“圈地隐忧，楼市、股市风险联动”！
此篇文章刊发当时，中国房地产行业正处于房改后快速发展的最高潮。开发商们尤其是上市房企“歇斯底里”般跑马圈地，中国房地产陷入了在股市圈钱，再用圈来的钱炒高土地，继而维持高房价的恶性循环。当时，风头正劲的万科也正疯狂地在全国“攻城略地”，就在此报道刊发前半个月，9月11日，万科还以楼面地价高于周边房价1000元的代价一举拿下了福州地王。《人民日报》文章毫不留情地点到了万科，在“囤地——巨头占有大量资源”小节中这样写道：“根据万科最新公告显示，万科的土地储备合计2157万平方米，其中属于万科权益的建筑面积为1818万平方米。而且随着万科100亿元公开增发的完成，相信在土地储备方面的投入将继续扩大。”
很巧合，那天，王石准备从风雪弥漫、景致壮观的卓奥友峰下山，显然，他很可能此后看到了这篇报道。
四个多月后，王石亲口提及此事。2008年2月2日，中央电视台《新闻调查》节目播出了对王石的采访。在与央视著名记者柴静的对话中，王石公开承认万科过去的错误，宣称2008年万科不再当地王。“你们7月份（2007年）一个月就用60个亿买地，这事是真的吗？”柴静问。王石意味深长地答：“焦虑的心态，发展商也有，万科也有。万科在过去一年也高价拿了两块地，当时我们并没怎么反省，后来看到《人民日报》有篇评论员文章，显然那是指的万科。”
不难想象，被《人民日报》点名批评，对一贯是“政府好孩子”的王石触动有多大。那段时间，已有三四年忙于上山下海享受大自然的王石突然频频开始对房地产“高谈阔论”。在公众最深刻的记忆中，王石之前的现身说话，还要追溯到几年前在博鳌论坛与顺驰孙宏斌的“对垒”。而就在2007年最后几个月，王石观点闹哄哄地一个接着一个登场，“拐点论”之后，他又先后抛出“三四年后再买房”，“30岁前租房”等等论调，并且先后在中央电视台的《经济半小时》和《新闻调查》两大拳头栏目上表态：万科2008年后绝对不拿地王。
紧踏着王石“卖拐”的步调，万科大举降价后，人们自然而然认为王石在做“政治公关”。“王石卖拐不排除受政府对其施加压力的可能”“万科降价此举可在政府面前树立配合宏观调控的良好形象，同时也为将来的发展赢得更好的政策空间”“万科打折的楼盘多是些尾盘和不好的户型，借着降价的幌子处理掉长期积压下的非优质户型，实为作秀”等等，类似评论如潮。
一向“倔强”的王石始终都不肯接受这些说法，不过他并不否认开发商应该顺势而为。“中国的经济改革和发展都是自上而下进行的，作为企业就应该顺应，要多站在政府的角度考虑问题，不应该逆势而行。”王石常常在公共场合这样说。而2004年后房地产经历了数次宏观调控，王石和万科几乎每次都拿捏得恰到好处。2006年“国六条”和“九部委意见”，表明要加大廉租房等政策性住房的建设力度，而万科2005年10月便开始着手征集城市中低收入人群居住解决方案；在“70%·90m2”政策之前，万科已在上海、天津等地陆续推出其小户型产品蚂蚁工房。此类事例不胜枚举。
向来对政策敏感的王石显然感受到了始自2007年下半年全面的货币、信贷紧缩政策的威力。当时十七大对民生问题的认识达到了一个新的高度，从国务院“24号文件”“进一步建立健全城市廉租住房制度”等措施，到规定第二套房首付提至四成，到中国开始征收土地闲置费，各项严厉的调控政策正一一落到实处。“2007年的宏观调控不仅仅针对房地产，银根紧缩等货币政策是针对整个经济过热、通货膨胀的势头，是一次宏观战略的调整。”2008年初，在中城联盟的一次闭门会议的非公众的场合，王石再次提醒当时在座的同行，“拐点就是秃子头上的虱子——明摆着”。
王石的“拐点论”为万科降价提供了“指向标”，作为王石接班人，以谨慎、精明、严谨著称的郁亮显然要比“跟着感觉走”的王石想得更细致。当他意识到房地产行业面临动荡时，便清晰地为万科定下了业绩目标：跑赢大市。当时，客观困难也摆在了郁亮的面前：国际国内经济形势日益严峻；第二套住房首付提升抑制了住房需求；万科大量的“90/70”房源会受到小户型市场供应增加的压力；两年前全国各城市供应的大量保障性住房用地，到2008年四季度会建成房子陆续上市，这将对商品住宅尤其是中低端住宅产生强有力冲击。
而与其他地产企业增持商用物业的持有型开发模式不同，万科一直专注于住宅开发，而且追求的是规模开发模式，必须追求大流量、高流速，如果没有规模足够大的土地、项目以及销售量，企业利润会受重大影响。先下手为强！“我一定要赶在四季度保障性住房上市之前，先出去。”一向沉稳的郁亮果断地做出了决定。
经历了两轮降价后，“万科已经在楼市的冬天里捡到了大便宜。”这是业内人士普遍的评价。仅以上海为例，回想起从万科在上海媒体刊登“喜迎中秋、八盘共庆”的促销广告，到旗下8个楼盘特价房活动结束，上海的开发商们无不心惊肉跳。《东地产》对万科金色雅筑降价后现场抢房的情景这样描述道：“从早晨一直到下午，万科样板间里拥挤得水泄不通，大门外摆着两个盛放鞋套的大箩筐，但鞋套几乎全套在看房者的脚上。看房累了想在大堂的沙发上休息一下，但这时抢售楼处的沙发比抢万科的房子还难。”就在周边大多楼盘门可罗雀时，万科的楼盘却门庭若市。在观望充斥的楼市，“万科楼盘促销两天进账超2亿”“万科促销最多降35%三天揽金近亿元”的报道不断更新。
郁亮自己在2008年9月18日的一次媒体见面会上，也颇有点得意地表示，“今年前8个月，万科卖了313亿元的房子，万科目前的现金不仅能够渡过危机，而且能够让万科获得一个在春天里面发展的机会，现在可能找不出第二个比万科更有钱的发展商”。这让万科能有足够的实力“大鱼吃小鱼”，“明修资金道，暗度土地仓”。
翻开万科2008年中报，有一段话意味深长：“报告期内，各地土地流拍现象时有发生，而随后存量土地市场的整合进程很可能进一步加速，具有良好资信能力和广泛融资渠道的企业，既具备更大的腾挪空间，同时也在行业格局的重构中占据有利的地位。”从数据来看，在土地市场火热的2007年，全年万科共获得项目储备权益建面814万平方米，而在土地流拍不断的2008年前11个月，万科也获得项目储备权益建面510万平方米，这让很多地产大鳄“望尘莫及”。
2008年9月后，坊间一直流传与碧桂园、雅居乐、合生创展及富力地产合称广州“地产五虎”的恒大地产已经向万科寻求并购或者合作开发，以求渡过难关。2008年上市未果的恒大地产背着高达4580万平方米的土地“包袱”，着实让人捏着一把汗。“万科并购恒大”消息传出后，引爆媒体，“建设部某高管还亲自去核实有无此事了”，有业内知情人士称。不过双方均矢口否认，颇为蹊跷的是，消息发布人——深圳某知名房地产工作室负责人在之后接受媒体采访时仍然坚持，9月份广州恒大确与万科集团曾在万科深圳总部展开会谈，商讨合作事宜。如果此事为真，无疑是房地产行业调整的重要标志。
在2008年这场楼市十年一见的“寒冬”中，万科的市场占有率却芝麻开花——节节高：这一数字2005年为094%、2006年为125%、2007年为207%，而到了2008年6月底提升到27%。2008年底在“第七届中国企业领袖年会”论坛上，王石自豪地称，“万科的市场占有率和2007年相比增加了50%”，在“捐款门”（“5·12”四川大地震中，王石因发表不当言论深受舆论谴责）后很少公开发表行业观点的王石临近年底之时似乎又豪放起来。2008年来他在某杂志举办的年会论坛语出惊人地表示，“楼市调整还没有到位，不需要对房地产进行什么挽救”。
从“拐点论”到“大降价”再到“不需要救市”，似乎有着千丝万缕的联系。中国著名房地产营销策划专家王志纲一语中的：“王石的‘拐点论’是有商业图谋的！”王志纲从自身对王石的认识入手，他认为王石一直有占据市场份额5%～6%的雄心，虽然万科现在已经是老大了，但是份额有限，并不能在市场上形成一种垄断地位。然而，2007年前十个月火爆的楼市，非但没法实现万科大规模并购的构想，还使许多中小房企趁势壮大。到2007年底，楼市风云突变，买家观望气氛浓重，楼市交易呈低迷态势。在这个时候，王石跑出来宣布“拐点”到来，目的就是想给中小房企老板造成恐慌，让他们对未来楼市丧失信心。
类似的评论似乎让万科感到相当无辜。“如果说万科一家的行为可以左右整个市场，那是太夸大万科的实力了。”万科执行副总裁肖莉说。“万科降价对楼市的影响可能比宏观调控政策还大？”2008年年初，在业内举办的一次年会上，中国房地产住宅研究会副会长顾云昌抛出了这个设问，让“大家自己来体会”。
此后，著名经济学家赵晓断定：万科降价不亚于一次宏观调控。他进一步解释说：“从2007年的市场来看，投机性的需求增长已经超过了自住性需求的增长，这个增长是跟投机性的需求联系在一起的。如果市场的信心开始发生变化，这个投机性的需求、投资性的需求会很快就消失，转而会出现套现，要把买的房子卖掉。而改善性的需求在观望的心态下也会推迟。”市场的预期开始发生变化，从而会对市场产生影响。赵晓认为，王石“卖拐”和万科随即降价，正是确认并推动了市场预期的变化。
房地产语录
万科的营运模式必须追求大流量、高流速，万科就如同一辆高速战车，必然维持高速行驶才行，如果由200公里的时速降至100公里，经营就会出现问题，如果降到50公里，则企业极有可能“崩盘”。
——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭
万科此举（降价）可能为退一步，进两步；既为回笼资金，又为创造机会伺机并购中小企业。
——绿城集团董事长宋卫平
“万科降价”得到了全国上千家媒体的轰炸性报道，若按广告投放计算费用的话，起码得上亿。一家房地产企业的产品促销信息，通过独特的公关手段获得巨大成功，应该归功于王石拿捏时机和影响舆论的深厚功力。
——《每日经济新闻》
由于万科是中国最大的房地产企业，由于万科及王石对房地产的影响力不容小视，万科等企业的降价，客观上影响了全国房地产消费者和开发商对房地产的预期及其行为，为全国降价潮推波助澜，加剧了房价下降趋势，推进了房地产向前进一步调整，影响了整个房地产市场变化。
——房地产营销专家陈真诚
房地产发展反思一中国经济的“大开发商”之痛得益于股市资本市场发威助力，以万科为带代表的上市地产公司在“831”土地“招、拍、挂”制度实施之后，开始了全国性的掠城夺地风潮。全国性市场开拓几乎已是上市地产公司的必须条件。
万科是中国第一批上市公司，也是最早一家上市的房地产公司。在王石看来，依托于资本市场融资渠道的万科，其在中国整个地产的市场份额十年内至少要占到5%。（2008年市场占有率为27%）万科以此为理想和奋斗的目标，在“831”之后政策终于可以助其一臂之力。在2004年之前，万科历经十余年房地产发展，在全国仅有14个城市投入有住宅开发项目。而到2007年万科扩展的城市已达到25个。同时万科确定了以珠江三角洲、长江三角洲、环渤海区域三大城市圈及其他重点城市为中心的发展战略。
企业追求扩大市场份额和行业占有率，本当无可非议。但问题是对于中国特殊的国情来说，以稀缺土地资源为价值核心和生产规模扩大基础的房地产企业，其份额的无限扩大和跨地域城市拓展是否适合，则另当别论。
改革开放三十年，中国有了长足发展，但必须承认的现实是，中国不同地区经济发展存在着巨大的差异。作为经济晴雨表的房地产市场发展，理应在不同地区城市有着不同的情况，存在着不同的问题。每一个城市依照不同的经济发展状况以及特定发展时期，需要对房地产发展有不同的定位，以及不可能相同的发展策略。从某种意义上讲，房地产商一定程度上应当是地方政府实施经济策略的战略合作者，而非单纯的利润制造企业。地方政府如若在城市土地运营中唯利是图，城市的长久发展必须留下无穷疾患。
从另一角度去看，中国经济以及各地方政府近年来已确被房地产所绑架。GDP指标、财政口袋左右了地方官员们手脚、视线，决定了其生死。那么，此时纵容以利益为导向少数地产大鳄翻云覆雨，甚至掌控定价权，无异于是与虎为伴，把自己推上了一个高动荡行业的博弈战船。
回顾历史可以看到，中国禁止房地产企业上市的规定是上个世纪九十年代初期首轮房地产炒地泡沫破灭之后，以“破产、倒闭和烂尾楼”为血的教训换来的。当年无序的“房地产热”促使1994年后国家决定禁止房地产企业上市，之后禁令一道接一道：1996年底中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定，“在产业政策方面，从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产等行业暂不考虑”。1997年9月，中国证监会在《关于做好股票发行工作的通知》再次发文规定，在产业政策方面继续“对金融、房地产行业、企业上市暂不受理”。
到2001年北京天鸿宝业、金地等三家房企被允许上市，宣告中国房地产企业上市终于解禁。当时有分析认为，房地产企业从被禁到解禁说明，在房地产市场泡沫比较严重的时候，暂时停止房地产企业从股市融资，是防止房地产公司出现盲目发展投资的有效方法。房地产过快发展直至出现泡沫，一定是与资本市场有着千丝万缕必然的联系。欧美以及东南亚国家和地区过往出现的历次严重的房地产泡沫也无一脱逃与资本市场的干系。
从国内房地产市场来看，这一轮房地产泡沫化现象出现严格上讲，应该始自于2004年“8·31”政策实施之后。虽然在此前一年央行出台“121政策”，从银行信贷关口拧紧对房地产的资金输入，但对于已上市地产公司来说，银行的收紧已难以扑灭市场熊熊燃起的烈火。有资本市场为伴，上市房企在经济大势冲高，中国百姓投资热潮涌起之时，搭上了“股地拉扯”资本与土地游戏的快车，以此奠定了房价飞速上涨的基础。
万科在2008年实施带头降低房价的策略于企业自身来说，堪称是英明之举。但显然于万科这样在全国多数城市占有主导地位的房地产公司，一夜之间全线降价，并且异乎寻常地高调处理方式，给整个房地产市场，乃至于整体经济猛力一击，使中国经济在华尔街金融风暴将要来袭的关键当口，后院起火背部遭受重拳突袭。
万科自动下调房价，是前一轮房价暴涨之后明智企业的理性之举。按照房地产市场国际通行的周期理论，房价止升回稳，甚至之前价格过快上涨城市出现房价适度回落，应当是必然趋势，只是时间早晚和调整幅度大小问题。但问题在于当初带头拉高房价和地价的同是一人所为，其降价背后的目的就不能不值得人们去探究，其抬升地价之后赋予城市地方利益的同时，其危害教训也就不能不让市场、政府进行深入的反思。房地产发展反思二行业需精准的“天气预报”作为国民经济支柱产业，拉动中国经济增长的“火车头”，房地产行业衰退，上下游50多个行业“一损俱焚”，2008年房地产行业入冬带给中国经济的问题已经显现得非常明显。
此前，从2003年和2004年开始，房价快速上涨，房地产供需矛盾突出、市场结构不合理、部分地区房地产投资增长偏快的形势逐渐表现得越来越突出。此后，政府开始进行了一轮又一轮的宏观调控，然而却越调越涨。
为避免房地产大起大落“伤害”经济发展和民生切身利益，其中一个重要的途径，就是从国情出发，在大量理论与实证研究基础上，建立一套用来全面跟踪、监测和调控我国房地产市场发展的预警系统。如果能有一套像股市炒股软件那样，通过K线、均线等一系列技术手段，将各地房地产市场的供应、房价等动态情况以及房屋的时空分布等重要信息“一网打尽”地展示出来，让政府能够针对性调控；买房人对于各个城市、区域的房价以及市场情况一目了然，从而根据自己实际情况做出何时买房、在哪里买房的选择。无疑对于行业未来发展意义重大。
房地产预警系统被喻为楼市的“天气预报”，早在2002年政府已着手进行前期工作，2003年，当时的建设部曾要求各地完善房地产市场信息系统建设，建立健全房地产市场预警预报体系，还在14个城市开展了试运行工作。然而，从这几年一些城市试运行情况来看，并没有起到方便政府调控市场、引导房地产开发企业理性投资、住房消费者理性消费的效果。
预警系统需要建立在数据采集、预警预报、市场监控等诸多环节基础上，如果房地产数据采集、信息披露等制度得不到完善的话，即便房地产预警系统定期预报，其准确性也难以保证，甚至还会误导政府决策、开发商投资和买房人消费。
而恰恰数据“打架”现象在房地产行业屡见不鲜。比如，2006年3月21日，国家统计局发布全国70个大中城市1~2月份的房屋销售价格情况，其中北京1~2月房价同比上涨73%。而3月22日由北京市建委、北京市统计局检测的市场数据则显示：1~2月，北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅为173％。同一个城市，同一段时间，两个政府部门——北京市建委和国家统计局，统计数字竟然相差两倍以上。
此类由于统计方法导致的问题还比较容易解决，房地产一些基础信息的采集如果遭到利益集团的“抵制”就比较麻烦。比如有些开发商可能会因为担心数据上报后牵涉到利益问题而有所抵触或者在数据上做手脚。由于房地产行业地区差异性，预警指标的设置不同，不排除一些地方政府确定的指标方便自己从楼市受益。而且，从目前一些城市的预警信息来看，多数只是一些宏观层面的信息，作为房地产消费主体，买房人能够得到的直观的信息非常少。
要想建设一个完善的房地产预警系统，不能只是城市之间电脑联网那么简单，从最高监管层面，就必须要有统一指导。预警信息必须考虑到政府、开发商和消费者的不同利益需求。需要对房地产业统计数据进行科学化完善，还需要加强市场细化分析，对不同市场、不同购房群体进行细化，减少宏观数据的笼统说法，使得各方对市场认识更加明确、清晰。同时，要有严格的奖惩措施，对各地预警系统组织专家进行科学评估，看其是否公正，有没有漏洞，对预警系统中出现的问题要有纠偏和惩戒措施。