主题：房天下正在直播：“野猪”身边事之我们邀您与一起话物权、说物业，解决小区建设中的难题 ！

【主持人】今天也有两位艺水芳园的业主到场。我想问二位一下，能给两位说明一下你们出现的根本问题是什么吗？
【业主】咱们小区是一个新建的小区，大概入驻两年的时间，开发商和物业公司都有政府的背景，属于三间房乡政府，现在小区里出现的最大的问题是前期开发商的配套设施不齐备，不完善，物业公司的管理不专业、不规范，政府要求的每年向业主公司的物业收支情况不公示。最近涉及到物业公司协商次年的物业费未交问题，物业公司单方面提出了一个收支的帐单，当我们要求进行核实的时候，他们不同意，但是要以此帐单作为凭证确定小区次年的物业费。我们感觉这当中有很多疑惑和问题。
【业主】我们讲到次年的物业费仍然按照在购房的时候签订的那份合同，没有经过双方商议的合同定的价格，明显不合理，因为它存在明显的值价不符。我们要求他把它作为前期的问题协商制到值价相符的水平解决物业纠纷，今后的物业费双方通过协商或者成立业主大会以后签订一个服务标准明确的值价基本挂钩的物业委托合同。但是现在他们坚持的一个理由是要够成本，他提出了一个观点，说开发商配套不齐的问题，设施不完善的问题，与我社区物业费毫无关系，这是他们的一个观点。第二是我可以，但是我一定要够成本，不以他的服务质量和我们业主付费享受的服务品质联系，我们觉得这个很没有道理。
【业主】今天正好两位都在场，我们也想听听两位的看法，给我们一些指导。
【舒可心】我想给的网友解释一下，我们的物业管理到底管什么？不是管套内建筑面积上面的任何的东西，也就是不是管门里的东西，管的是土地制止范围以内和业主门以外的，属于业主的共有财产和共有利益：环境，绿化、保洁、保安设施，供水、供电、供暖设施、以及其他的库房还有用于小区业主活动的公建的配套。当初核定的时候是按照规划把这些设施都建完的情况下所需要的费用核定的。举一个例子来讲，假如业主们都入驻了，而绿化没做好，请问这家物业公司，第一年的物业管理费当中的绿化费收得有道理吗？假如这个小区原来有暖气，由于发展商没建暖气设施，使得物业管理费或者采暖费关于维修采暖的费用能收吗？公共设施的完善与否和物业管理费的消耗有直接关系。为什么我们前期有很多纠纷，一个小区说我们小区有安防设施，结果就收了费用，结果安防设施都没设，你这个钱必须还给业主。
【舒可心】第二，物业管理费和成本挂钩，不和服务挂钩，这个逻辑是不对的！物业管理有什么成本？就是服务成本，就是业主向你购买服务的成本。如果业主说要求我们服务员都跪着擦地，一个人5000，如果正常擦地就是一个人2000，就是2000，如果这个小区要双语服务，的员工都要会英语，一个人5000块钱，普通的农民工也行，一个人1700，如果公共区域的电都是100瓦一盏的，算起来小区一年电费是50万，如果换成节能灯泡是20万一年。总经理就是要求你这个团队，监督你的团队给业主服务的，的业主交的物业管理费全都用于购买服务和购买服务的管理团队，最终都是用于服务的。这就是为什么《物权法》出台以后把物业管理企业变成物业服务企业，也有这个道理。

【主持人】我想问一下杨律师，新的物业管理条例把物业管理企业改为物业服务企业，您同意把物业定为服务性质的吗？
【杨曙光】就应该是这个性质的，所谓的物业管理公司是以前的加法，真正应该叫物业服务公司，包括房产中介，它提供的都是居间服务，法律上有明确的规定，服务性的东西实际上像劳动服务的，不管是脑力劳动服务还是体力劳动服务，归结起来都是服务。
【杨曙光】针对刚才业主提的问题，我想说一点，第一原先通过前期购房的时候签的合同，附属的服务合同这个叫前期物业合同，在你成立业委会以后，如果矛盾很突出，另外它又有政府背景，可以不采取针锋相对的关系，既然成立了业委会有明确的规定，有权利代表业主，重新选配物业公司，成立业委会是任何一个势力，除了国家明文法律规定不允许成立的情况下，任何势力都挡不住的，只不过难易程度的问题。成立了以后用这个方式处理就是可行的，包括你物业管理公司也可以竞标，只要你告诉我你的竞标多少，我可以给你一个优先权，有这种成功的案例解决这种问题。
【杨曙光】物业公司提供的就是服务，没别的，最多加上你所谓的管理，实际上这种管理他们付出的成本应该是跟他的工资的收益和利润是不成正比的，他有很大的利润空间。实际上他所谓的成本可能没有给你们提供到底怎么计算的方式，最大的开支就是人员开支，肯定是他司的成本，说到底这些人还是要干活，保安、保洁，包括专业的维修人员，而且很多物业公司觉得没有必要花高薪养一个电梯维修人员，平时的小毛病可以，大的毛病完全可以专门单独聘请，这样本身程度又高，花的费用又少。所以他们的成本实际上意味着提供服务的成本，然后再加上提供服务的利润，这样等同于业主掏物业费给你提供的服务。

【主持人】还有一个问题，法律上把文字做了一下修改，但是在现实之中，怎样才能促使咱们的物业公司往服务的方向转变呢？
【杨曙光】如果你指望他主动，有两种，一种是业主太强大了，让他低头，另外是国家为你作主。
【主持人】也就是说即使咱们新的《物权法》新的物业管理条例实施了也起不到这个效果？

【杨曙光】不是起不到作为，新的《物权法》是赋予了你权利，给物业公司也限定了义务，但是刑法明确规定了你得有手法的义务，你不能犯法，但是还是有犯法的，所以国家要靠法院和检察院约束这些人，惩罚这些人。新的物业管理条例给你权利了，也出现了惩罚措施，但是恐怕很多物业公司没有意识到，或者说他认为我即便不遵守，后果不严重，业主还没有生气，后果就不太严重，只有业主强大起来以后，以前很多法律是没有给你权利的，业主强大起来你不能跟他发生暴力冲突。

【杨曙光】只要业主团结起来用好这个里就可以。一个小区、两个小区，多个小区这种大的规模的情况下都主张自己的权利，他们之间的联系也是很默契的，不光是跟下去业主之间有支持和沟通。

【杨曙光】只有大量的业主站起来，通过自己的努力，不管你是诉讼、谈判还是其他方式，你主张你的权利了，把物业公司不合理的地方纠正过来，他们会主动改正。他在追求利润的情况下，不允许他犯错误，他只能端正自己的态度，现在很多小区在重新选配物业公司的时候，这些新进来的物业公司跟以前的老物业公司不一样，他们就是本着服务业主的态度的。

【舒可心】我觉得很多人有一个误区，以为制定了法律的人就会老实了。首先如果违反了刑法，这是公诉案件，政府有关部门检察院和公安机关当然得管，就像小区里边私搭乱建一样的，《物权法》给了业主很多权利，很多物业公司来欺负业主，这时候我们一般不称之为违法，我们称之为侵权，如果业主不主张自己的权利，就没人管了。

【舒可心】现在的问题不要以为发展商让你做的事就是违法的，你如果不主张自己的权利，那就是有效的，这叫私力救济。自从国家确立了依法治国，契约社会，人自己的权利要自己救济，要自主治理了，最后大家各找一个律师上法院，如果我们不自己主张权利，国家不会救济你。

【舒可心】违反法规的事情，政府把钱罚了，罚到政府国库，受害人仍然要向侵权人提起民事诉讼。举一个简单的例子，临时电违反国家法规，政府罚开发商不许卖临时电，你三年收的50万块钱临时电钱，国家拿走30万充国库，这时候业主向他们要求万换，谁主张谁获利，谁让法院告他，法院会给谁钱，所以我想告诉业主们，别指望着少数几个人在前面替大家呕心沥血地拼命，拿自己的钱，以为业主委员会的人雷锋。

【业主】我们小区里头还有几件事要跟两位请教一下。我们小区买自己的房子，希望生活的环境好一些，安家才能乐业，我感觉咱们物业管理上有问题，因为涉及到大家公共财产，只有大家都来出把力，因为每个业主有自己的一份权利，同时对邻居来说也应该有这样的责任，大家都不管，公共环境就无法改善，小家在大社区里面，这是我们的观点。我们这个小区有500多户，有很多热心的业主，有将近20个业主的代表经常利用自己的休息时间，花精力做小区的公益事情，一旦组织一个什么活动，响应的业主多。

【业主】在我们跟物业处理纠纷的过程当中，还有一些比较疑惑的地方，一个是政府规定公开这些帐目，物业拿出来一些东西，但是他们的意图很明确，他是想拿这些东西作为一个凭证，强加我们业主要接受他们的一些东西。我当时提出来一个观点，你单方面提出来的观点不具有公信力，我们需要核实，之后才能把它作为调整我们之间的东西。但是他们说业主委员会有权利委托有审计资质的，我们没有业主委员会，因此他否定了，第二是任何法律没有赋予任何个人可以审计，但是我们不是审计，我们是核实。最后他也说当然业主有知情权，我们欢迎业主与我们的财务人员做解释，但是我们认为口说无凭，解释达不到核实的效果，如果物业就坚持这么做，咱们怎么解释？我们简单看了一下，里面有很多不真实的情况，比如说水费，我们是二次水，他们的清单当中就有水费。现在物业到我们家里解决一个什么马桶堵塞或者什么之类的，都要再收费，但是他还要收物业费，他们还要再坚持，我们现在该怎么办？希望在现场给我们一些指教。

【业主】前一段我们小区也发生了我们业主在小区的一个门市的业主的公司，同是一家物业公司管理的辖区，因为两个小区都他管，离我们小区门卫只有50米的距离，连续两次玻璃被砸掉，第一次至少砸了五次以上，他砸了很多次没砸开，最后砸了一个小洞，第二次砸开了以后又进去把电视砸了，没有任何意图，就是报复。这一段时间我们反对物业单方面定价，很奇怪第二天早上我们要求他们的物业经理到现场来看，来了副经理，我提出一个问题，我说在你们的物业管辖范围之内，物业费里面是有保安费的，你们应该负什么样的责任？他们两个副经理两个时间都是这样说的，我们是保卫整个小区安全的，不是为你一家一户看家护院的，我们认为这个说法很不符合逻辑，一个小区的安全不就是由一家一户组成的吗？但是他们异口同声。

【业主】我们一直想成立业主大会，但是跟房管科，小区办打电话，他们说你们业主来也没有用，你们来必须有居委会参加，最好还有派出所参加，居委会说必须还要得到三间房乡政府的同意，小区办才能受理。刚才舒老师讲新的《物权法》，我感到有一条对我们有利，我们现在始终担心，在跟物业解决纠纷的过程中，往往以没有成立业主大会作为借口，很多事情都要往后推。我们看到一些北京的资料，4000多个小区，真正成立业主大会的才三四百个。我们面对的物业和开发商，他的背景就是要批着我们的政府，必须一起组建小组的居委会或者开发商，包括街道办都是三间房乡政府一套人马两套牌子。

【业主】刚才我听到舒老师讲，今后不一定成立了业主大会才能维权，即便没有成立业主大会，只要大家集体表决，同样能够维护我们的权利，我觉得这对我们是福音。

【舒可心】我简单说一下，首先您刚才所谓的政府规定物业公司公开帐目，这句话说得不完整，中国的物业管理从诞生那天起有两种基本的模式，包干制和抽新制，比较普遍的是包干制，由政府下制定的一个价格，我们作为业主只管交钱，不许管这钱花在哪儿了，政府替我们。物业管理企业必须向我们公示收费标准，有点像我们去饭馆吃饭，你必须公开你的菜价，但是这个菜鱼香肉丝里边放没放鱼再说。酬金制的情况就不是这样，酬金制就是业主交的钱并没有交给物业公司，只是临时存在物业公司的帐上，让物业公司替全体业主看管和花这些钱，这些钱自始至终都是全体业主的，连帐目都是全体业主的，因此每一个业主都有权利去查帐，去复印帐册，因为有你一份。

【舒可心】你可以要一下前期物业管理合同，看一下，虽然有的合同当中没有写清楚是包干制还是酬金制，但是你从物业公司是说自负盈亏这种描述就是包干制，如果只拿物业费5％或者10％作为我的酬金，就是酬金制的，这两种性质是不一样的。

【舒可心】今天我们的国家就是酬金制，的纳税人把钱交给政府，政府替全国人民花这个钱，要向全国报帐，在花钱之前要向全国提交一个预算，说我应该怎么花这个钱，每一个代表都可以去政府那查帐，每一个代表可以替相应的委托人去查帐。共有财产的管理里边，的共有财产的共有权人都有权利查帐，有点小区类似于一个有限责任公司，的业主都是股东，经理是谁？就是物业公司，经理没钱，经理是在花股东的钱，为股东办事，为股东赚钱，的股东都可以去查帐，经理如果包假帐就把你哄走，换一个经理需要全体股东决，这就是在业主的层面上拿公司和拿国家举例仿真说这个事。

【舒可心】关于公开帐目的问题，这是有前提的，我希望你们回去了解一下，单个业主查帐也是有前提的。

【舒可心】关于耽搁业主家庭受到损失物业管理公司管理的问题，这个也是普遍的，从刚才这位业主的描述我们推论，其实就是故意的，但是怎么办？首先北京市有一个物业管理收费办法，其中有重要的一项，物业管理的预算当中应该有一个保险费，就是为了防止因物业公司管理不力导致的财产损失，因物业公司它又无能力承担的，这是一个商业保险。总而言之让受到伤害的人有机会受到救济。假如一个大厦由于物业管理不好塌了一个角，物业公司最终会倒闭来逃避债务，因为它是有限公司。物业公司的物业管理预算当中应该有保险的费用，当然责任怎么画重要，物业管理公司要给我们看我们交的物业管理费当中你雇了几个保安，这几个保安每天的工作，怎么巡逻，也可能正好没巡逻到你们家门口，被砸了，但是物业管理公司发现这个被砸了做了什么工作，什么都没做肯定是你自己发现的，这是简单地说要详细看物业公司的管理水平和案件。

【舒可心】包干制有一个简单的办法，就是看合同当中怎么约定的，我们刚才说的是酬金制的，就是业主购买了保安公司的劳务服务，保安公司并不承诺保安，只是承诺我给你提供这么多劳务服务，巡逻人员，这些巡逻人员第一实施侵权行为的人进行恐吓，就是震慑。因此要看他们是不是定式巡逻了，没巡逻他们就有责任。第二是发现物品损坏以后，他们要及时通知公安部门。具体到咱们小区业主单独的财产，物业公司应该负什么责任，这不是由法律明确规定的，是取决于物业公司和业主之间合同的约定，这一部分属于保管关系，到底是尽巡逻义务还是尽看管义务？如果你把仓库的钥匙都给他们了，仓库里边丢的东西他就得全赔，但是如果说他的义务是巡逻，东西丢了就跟他没关系，因为他巡逻了。关键看合同怎么写。

【舒可心】如果对物业公司压力大的合同是不是对我们保护了呢？因为物业公司最终可以通过破产逃避债务。

【舒可心】另外业主大会需要政府部门参加，我想跟您说的是，法律规定政府监督指导是政府的职责，我们可以通过必要的手段，复议、诉讼或者到上级政府那儿要求他们履行职责。


【舒可心】《物权法》还要怎么帮我们？说成立不了业主委员会，一半的业主表决就能哄走物业公司了，《物权法》已经那么规定了，解聘物业公司有一半的业主表决就行了。今天的法律环境在我们业主的努力下已经变得相当相当好了！2001年的时候，成立一个业主委员会多困难，我们小区成立业主委员会我花了18个月的时间，为什么？也为了刚才这位业主说的那句话，物业公司经理跟我说一句话，舒先生您没权利查我的帐，我说谁有权利，他说业主委员会，结果我们就发誓化悲痛为力量，不惜一切代价成立业主委员会，花了18个月的时间，拿下来公章，现在有一些物业公司的经理还不了解《物权法》一半业主通过他就要走的规定。甭说你是业主养的，这个国家的政府机构都是纳税人养的，就是这么回事。你们物业公司的人创造什么价值？都是业主两块钱两块钱给你们堆集的，你们才能活命。

【舒可心】我觉得作为业主，两手都要硬，黑的白的都要硬。

【主持人】舒老师刚才提到《物权法》里边业主的权利不仅可以通过业委会，还可以通过集体表决，如果真的是集体表决的话，您觉得会出现什么问题？

【舒可心】现在一般的小区是少数精英想维权，不是多数业主想维权，尽管侵害了很多人的利益，但是多数人由于我们国家这么多年来人民敢怒不敢言，发牢骚敢，但是出来开一个会议却不敢，生怕人家说自己是违法集会，这个土地我们自己都买来了，在这个土地上开一个会怎么了？组织工作是最重要的。

【业主】表决以后什么机构执行？还是临时的代表，是这些业主委托的代表吗？

【舒可心】还是一群精英，组织这些表决的人，在表决的机制里面就设定，本次表决通过以后，我们将委托张三、李四来执行这个。或者委托一个律师事务所，或者委托你自己几个人，比如说今天我们表决有两个题目，第一解聘这个物业公司，第二是委托张三李四选一家新的物业公司，这是我们自己财产的事，我们都可以表决，解聘这家物业公司该怎么执行这件事也要通过表决吗？说白了，要是能通过集体表决，业主委员会也就成立了，顶多在备案的环节有点毛病，但是你要横他也不敢恶心你。

【业主】刚才说的物业管理合同，我们小区显然是包干制，现在牵扯到全体业主对物业单方出示的费用有很大的疑惑，我们提出核实，由我们的业主群体同具有会计经验的业主进行核实，但是他们提出业主个人没有权力审计这个帐，我搞不明白，在包干制的情况下，我们如何核实帐目？现在物业已经应对我们提出这样的说辞，我们怎么解决呢？

【舒可心】从包干制的角度讲，你就没有权利核人家的帐，我们拿1500买一个彩电，我们只能买这个彩电，我们没有权利了解人家彩电的生产厂家里面放了什么部件。这个时候物业公司的态度就反映出他愿不愿意跟我们继续合作，签一个合理价格的物业管理费的物业管理合同，哪怕还是包干制，他要不愿意，让他走。

【业主】咱们小区目前物业表现出来的姿态是愿意协商，但起初他是加了引号，所谓的业主筹委会代表不具备法律主体，不跟我们谈，因为这个事闹得我们挺恶心的，我们挨门挨户的业主，80％的业主授权给18个业主代表，这18个人授权我们去跟物业谈。从民法通则来说，可以委托给自然人作为代表，在这种情况下他们愿意跟我们协商，已经协商了一轮，第二轮是在星期天的下午两点，但是他们表现得没有诚意，他们说一块九物业费，不交就不给你房屋钥匙，那是一个霸王条款。

【业主】我们不是不交，我们是要求在原有基础上降低1/3，我们也提出理由是出资于哪儿，他们认为我们的理由不够充分，他们认为够我们的成本才可以。他提出一个服务成本问题，不管服务质量的问题，我们业主现在认为降低1/3，1块2毛7已经够多了，第一建筑前期滚动开发，绿化都没有到位，第二地下车位现在还没有交付业主使用。的电梯刚开始只提供了一两部，入住七八个月以后才提供其他的，我们虽然觉得1块2毛认为多但是我们愿意支付，我们也做了这个约定，我们也告诉了物业，我们得到了业主的什么授权，我们现在马上要谈。
我们不想再托下去，我们也想认定我们认定的钱，我们就认了，我们业主是委托我们来了，我们没有权利跟你们协商决定，我们业主就是委托我们来要求1/3，我们是抗着业主的使命来的，我们只能跟你谈这1/3，现在物业说现在他可以再降，表态了，已经从1块9单方降到1块6毛8，因为开发商确实有一些设施没有到位，他说我们核算以后认为降到1块6毛8，他也表态可以略微降点，还可以降，但是和我们之间的1块2毛7还是有一定的差距，这次要谈的就是要谈这个标准。但是我们想去了以后不他们多谈，业主委托我们来，我们没有更大的权利。

【舒可心】我想问问您，假如您的公司里边请一个经理，一个月给他3000块钱，他说非给他3500才能干，尽管他干了一年一直是3500，但是您公司效益不好，只能给他3000，这时候怎么办？让他走就完了，谁愿意就让谁来。

【业主】处理这个问题我们把它分成两段，一个是代交费部分，次年费用，这部分的特点是配套不齐，服务面积缩水等等这些问题，不是说我们希望要有一个什么好的服务，已经做不到了，已经那样了，所以我们觉得这部分降1/3以下我们可以接受，我们统一了80％以上业主的意愿，但是还有第二部分，第一部分解决好我们双方有诚意，共同协商第二部分，制定一个服务标准明确的值价基本相符的，要比那个高的合同，只要双方有诚意的话，一个我们业委会重新签，第二如果觉得时间长，我们可以谈一个合同框架，让各家各户跟你签，并不是我们定1/3就永远是这样。

【舒可心】业主维权都进入一个误区，先不谈以前，以前的过去就过去了，先放下，先把今后的怎么干说好，因为你把时间都耽误在以前上了，时间一天一天往后拖，你的设备设施没有人维护，你的家园越来越乱。先把以后的人找好，谁愿意跟我干先找好。

【业主】现在我想问一个问题，新的《物权法》赋予了业主这样的权利，绝大多数业主决议通过就可以请物业走。

【舒可心】只要决议找来一个新的，旧物业就得走。如果我们瞻前顾后，别人不就更是利用我们。

【业主】这种问题要想到，我们看到电视里面美丽园的事件，我看的不全，我觉得雷霞做得好，她为小区的业主剥得了很多的利益，但是后来业主马上分成两派。

【杨曙光】第一业主在维权，尤其涉及到业委会和物业公司的时候经常翻旧帐，前提是那个时候签的前期物业服务合同是在开发商购房的时候签的，那是不平等的，里边有很多不平等的条约，霸王条款，物业公司跟开发商挂钩在一起，他必须得听话，很多东西想让他站出来，翻出来的帐目不单单是物业公司了，还有开发商的问题，这个很难解决。
所以这个时候不说不翻这个帐，暂时不翻，从现在开始国家赋予你权利了，和你重新谈，这就是平等的，谈不妥你走人，我还可以通过比如说你交接了以后我发现了一些新的证据，只要诉讼实效跟上就可以，我们还可以起诉你。你看到的一些机构和单位有意识在媒体上暴露出来的问题，确实美丽园在交接的时候发生了冲突，但是你看看现在，如果你有兴趣可以再他们沟通一下，小区已经没有这种情况了。所以一定是有这个过程的，第区业主是有目的站出来的，最后事实说明这些业主坚持下来以后，交接成功了，小区服务质量好了，小区整个的环境也好了，再没有业主站出来搞两派了。

【舒可心】因为雷霞没有经验，应该提前告诉业主，你愿不愿意仍然还同意选聘物业公司，如果有2/3的人愿意，那你就干，因为你有群众基础，关键是业主是不是团结，得民心者得天下，损失点怕什么。

【杨曙光】患得患失肯定不行，因为涉及到前期物业公司以及开发商大量的利益。

【业主】我们代表业主跟物业公司跟他们谈我们的腰杆直得起来。

【业主】我们认为次年代缴费很不满意，前期物业如果采取什么法律诉讼的措施的话，会不会使业主被动。

【杨曙光】如果你欠费的话，就根据双方的合同这是最基础的。

【业主】实际上按合同来说构成欠费了。


【舒可心】业主不交物业管理费是涉嫌侵害物业公司权利的，但是如果物业公司不主张，道理是一样的，这种侵权行为就没人管。

【业主】我们只是想在前期做一个相对合理的了断，有条件的话可以考虑竞聘和公平选择。

【舒可心】你们小区第一是民意，第二是集资，再有民意，没有精英的能力、时间和资金支持也干不成事。

【杨曙光】因为你不能只是几个领头的深，很简单，开一个会、吃一个饭，复印个东西，打电话，日积月累这笔钱不是小数，有可能有的业主说我的生活上比较富裕，可以负担得起，但是不是普遍适应的，因为这是大家的事。

【舒可心】凭我们的经验，召开一次业主大会，一户业主大概需要10块钱左右，500户的话至少得有5000块钱，印一些选票，户越少，单户的越高。

【杨曙光】您刚才说单个业主，实际上就是因为咱们站出来代表业主主张权利的时候，受到了一些不明人士的打击报复，明显不是为了盗窃。

【业主】他们第二天请了一个社会上所谓有经验的，现在他们是我们小区的部门经理，我的玻璃被砸了以后，他第二天11点多钟到我的室问我，没有证据不能说我们物业公司干的，他说如果哪一天被人暴打一顿，不能说是我们物业公司的人干的，听见没有，站起来就走了。

【舒可心】实际过程当中物业公司总经理被暴打的也有很多。不怕你今天闹得欢，就怕你明天拉清单，人要作恶早晚是要报应的。

【杨曙光】因为涉及到全体业主共同利益的时候，大家都有顾及，或者你发挥的力量少，但是涉及到个人利益的时候，发挥出来的力量就很大。第二点，我作为律师提一个建议，因为目前咱们还没有受到什么人身的伤害，财产破坏，即便没有盗窃和偷什么东西，你的一个门，包括你的液晶电视，价值至少3000块钱以上，故意毁坏公共财务罪，我们向110报警，有一次这样的事，咱们报一次，物业公司跟当地的派出所关系普遍好，但是我作为纳税人，有人破坏我的财产，我就要报警，物业公司采取一次我报一次警，我要问你们具体管这个事的片警什么时候能解决。

【业主】我们两次报警，按照将近1万块钱。

【杨曙光】而且要立案，你到他所在的分局的法制科投诉，法制科一定有一个督导，他一定要下来问，你的案子为什么没破，只要受理了你这个投诉申请，内部肯定有一个公司的监督规则了，同时影响他的破案率，他的业绩考核就要受到影响，这是跟他的切实利益挂钩的。破坏3000块钱以上的，故意毁坏公共财务罪，要判有期徒刑了。这个没有破不了的案子，就看用不用心。

【业主】发生这个事情以后，我们小区业主联名向三间房乡政府联名提交了一个信，我们获得了能够见到的业主，我们业主代表到各个家里头，凡是知道和了解情况的，都签了字，有200多名业主签了字，政府回应是60天给我们答复。这封信上去以后，派出所又反复回来了解一下情况，最后还没有结论。

【业主】今天听两位讲了以后，对我们启发大，感谢！

【主持人】有问题可以随时跟两位联系。因为艺水芳园的业主论坛就落在房天下上。

【业主】我们利用房天下这个论坛好，我们觉得这个论坛给我们起到了很大的作用，我们小区发生的一些事，大多数的业主是通过这个论坛了解的，通过一些设想，怎么样团结大多数业主都是利用这个论坛，感谢！

【主持人】我再问舒老师最后一个问题，您觉得《物权法》现在的这些条文存在那些瑕疵，还有哪些没有规定到的？

【舒可心】因为《物权法》是全国确定的，修改《物权法》是一个很大的工程，13年8次修改才达到今天的程度。但是我们不得不想跟大家说，我们要注意两点，一个法律出来，指责这个法律有意义，但是这不是我们主要的事情，我们主要的事情是怎么样依据这个法律维护自己的权利，我相信如果关于地库的约束，法律当中对地库的制度设计，造成社区矛盾升级的时候，当多数的小业主去冲到发展商的地库里边霸占地库不交钱，修改的时间才会到来。

【舒可心】第二我们中国的法律有一个有意思的地方，总会有宣传的、引导的这些非行为标准的语句，《物权法》当中提示了业主们，说业主大会，业主委员会对业主构成的侵权，单个业主可以诉讼业主大会，好不好？好，可是我觉得还应该提醒业主，物业公司侵害了业主公共利益的时候，单个业主也可以诉它，现在暂时就不能诉，只能根据我们跟物业公司签订的新的合同，单个业主对物业公司的诉权还没法定，这是《物权法》当中不好的地方。但是单个业主对业委会的诉讼已经确定了。所以我在这儿希望业主们都推荐我这样的人进代表，在立法当中维护自己的权利。

【杨曙光】《物权法》暴露出来的是普遍的学者和关注这个事件的人士有一个问题，因为地下车库这个问题从法律本身来讲，为什么这里有一个纠纷？物权本身来讲确实是权人是谁的就是谁的，但是地下车库有一个规定，一般开发商开发的时候，立项不会单独提到地下车库，而包含在小区大块里头，顶多在某个规划许可证附属有一个地下车库，这就意味着建安费不是单独的，建安费来自业主。所以开发商很难完全证实是我自己掏钱为自己修的，只有你自己掏钱，土地出让金、建安费的成本都是开发商自己出的，你才能有权利去租和卖，在这种情况下实际上大部分的小区是业主花钱的，开发商找建筑人员盖的车库，最后归开发商，这是不合理的。但是国家颁发的证书写的又是开发商的名字，所以他拿着这个证书从诉讼和许可角度人你很难推翻他。

【杨曙光】将来国家应该是明确规定，开发商在这种情况下，确实以地库作为一个经营了，因为你要出让，他一定是为了卖或者出租，开发商立项的时候就应该注明，规委和建委以及法爱为审批的时候就应该明确要单独拿出一个保证金，相当于小区是两个项目合到一块，否则就要区分出来，这一块应该是业主公共的，不应该给开发商权，顶多成立业委会之前他贷款，这是法律关系的问题。

【舒可心】我们要利用公共权利，我们纳税了。

【业主】谢谢两位，谢谢房天下。


也欢迎大家畅所欲言，提出你的意见，分享自己小区的见闻！！

【主持人】谢谢两位，谢谢大家。
（图为两位业主 与热烈讨论）