主题：2002年房地产上市公司业绩

2002年房地产上市公司业绩 -------------------------------------------------------------------------------- 2003-01-03 据国家统计局公布数字: 1--10月份，全国累计销售商品房12976万平方米，同比增长27.6％； 新开工面积30958万平方米，同比增长19.6％； 完成房地产投资5588亿元，同比增长29.8％； 商品房竣工面积13464万平方米，同比增长27.5％。 数字表明，2002年，对于房地产行业来说是发展比较快的一年。 那么，在行业基本面如此好的情况下，一贯游离于行业春风的房地产上市公司本年的业绩将会怎样呢? 八大因素综合决定业绩保持稳定 对于房地产上市公司而言，能够促进今年整个板块业绩提升的主要因素有以下四个: 第一，房地产板块中的一些上市公司受益于行业的快速增长 由于良好的行业环境，多数上市公司开发的项目只要不存在特别大的问题，销售都会比以前好。另外，房地产板块上市公司中确实有一些机制比较好，市场化水平比较高的公司，这类公司利用上市公司特有的品牌、资金等优势最近几年取得了快速的发展，如万科、招商局、金地等等。 第二，由于房地产行业特殊的收入结算方式，部分上市公司年底业绩会比中期有大幅提升 房地产企业只有在项目完成竣工决算后才可以确认收入，在此之前的售房款只能计入预收帐款，从1999年到2002年房地产板块报表中，平均每家的预收帐款数额分别为0.79、1.02、1.22、1.93亿元，近三年同比增长率分别为29.11％、19.61％、58.20％，可以看出今年是增长最快的一年。从这一角度来看，房地产全年业绩有提升的基矗另外，年底是房地产项目竣工的高峰，因此一些公司在年底业绩会大幅上升。这类公司如天鸿宝业、金地集团、先锋股份。这些公司的业绩提升会在一定程度上带动整个板块业绩上升。 第三，从房地产开发周期来看，多数房地产上市公司的项目集中在今年竣工 大多数的房地产上市公司，特别是一些从别的行业转型过来的上市公司大规模投资开发房地产项目是在2000年房地产确认复苏以后，房地产项目从开工到建设完成，大多需要2到3年的时间，因此2002年开始进入开发项目竣工高峰期，能够竣工就能确认收益，从这一点上来说整个板块业绩有望提升。 第四，开发区业绩本年提升已经成为定局，这在一定程度上会提升整个板块业绩 由于开发区行业环境趋好，再加上部分公司业务结构的成功调整，今年前三季度，14家开发区类上市公司中，亏损公司仅有2家，亏损比例为14.28％，低于上市公司平均水平；平均每股收益为0.095元，在房地产板块内属于较高水平，开发区板块本年业绩将会好于去年。 如果单从以上四个方面来看，房地产上市公司业绩有可能提升，但是房地产板块还有以下四个不利因素: 一是房地产上市公司良莠不齐 这主要表现在两个方面:一方面多数房地产上市公司历史遗留问题严重，公司困难重重，靠自身的力量根本不能解决公司困难，更无力开发新项目。另一方面，大部分房地产上市公司管理落后，体制不顺，人员素质不高。房地产行业是一个完全竞争性行业，要求专业性非常强，在激烈的竞争中，上述因素决定了多数房地产上市公司没有优势可言。 二是取消税收优惠，在一定程度上降低了上市公司业绩 从2002年开始，上市公司所得税返还这一优惠政策将被取消，这在很大程度上会影响上市公司业绩。虽然一些公司在今年上半年会收到上年的税收返还，进而提高业绩，这类公司如金融街(000042)，但是大部分公司由于这项政策而使业绩出现了一定程度的下降，如亚泰集团(600881)和长春经开(600215)。 三是去年下半年新增的四项计提会在一定程度上降低上市公司业绩 2001年下半年，财政部出台的计提新四项减值准备政策，要求上市公司在老四项计提的基础上，再计提固定资产减值准备、在建工程减值准备、无形资产减值准备和委托贷款减值准备。从1999年到2001年，房地产类上市公司管理费用平均每家为0.44亿、0.53亿、0.67亿，一直呈上升趋势，特别是2001年，上涨幅度较大，这主要便是因为新的四项计提。今年中报上市公司管理费用同比增长22.92％，这其中就有新四项计提的因素。 四是由于股票市场的低迷，投资收益下降导致业绩下滑 房地产类上市公司中2001年上半年投资收益平均为950万元，占到了利润总额的26.95％，今年上半年仅为285万元，仅占到利润总额10.74％。这与去年上半年股市行情较好有很大关系。今年二级市场持续低迷，投资收益大幅下降已成必然。 综上所述的房地产板块的有利条件和不利因素，今年房地产板块的业绩将保持稳定，与去年相比，波动幅度大约在5％左右，预计不会超过10％，小幅上升和小幅下降都在情理之中。 地产类上市公司前景不容乐观 房地产板块今年业绩会保持稳定，但前景堪忧。这主要是因为: 首先，房地产行业周期高潮已经过去，明年增长幅度会减缓，行业基本面将变差 房地产行业从2000年整体复苏以来，经过三年的快速发展，周期的高潮已经过去，不可避免要面临调整。而房地产上市公司业绩与行业发展背离由来已久，对房地产板块的上市公司业绩做一下统计可以得出:从1998年到2001年，其平均每股收益分别为0.179、0.157、0.141、0.073，平均净资产收益率分别为7.35％、6.74％、5.93％、3.10％。在房地产行业保持快速发展的4年中，房地产上市公司的业绩都出现了下降，在房地产行业增长放慢后，地产类上市公司更是雪上加霜。 其次，行业政策已经由扶持转为规范 这以以下几个政策为标志:2001年6月，央行规范向房地产企业贷款；2002年5月，建设部会同国家计委、国家经贸委、财政部、国土能源部、国家工商总局、监察部联合整顿和规范房地产市场秩序；2002年11月央行督促各商业银行要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现，并重申严禁发放quot;零首付quot;个人住房贷款。在没有了政策支持特别是金融政策支持之后，对平均资产负债率高达66％，再融资能力日趋下降的地产类上市公司而言打击可谓沉重。 再次，目前房地产quot;泡沫论quot;甚嚣尘上，不论是对上市公司还是对消费者信心都有一定的打击 虽然目前房地产有无泡沫、有多大泡沫还值得进一步讨论，但目前普遍流行的泡沫论已经对开发公司和消费者信心产生了不小的打击，在这样的氛围下，上市公司明年开发会趋于谨慎。这些都决定了地产类上市公司的前景值得忧虑。错过了周期高潮的地产类上市公司何日重拾旧河山，看来只能耐心等待了。 资料来源：西南证券