主题：资金成本或大增，促房市加速异变

国家统计局公布的数据显示，2月份居民消费价格总水平同比上涨8.7%。其中，低温冰冻雨雪灾害和春节因素相互叠加影响，也是推高2月份CPI的一个因素。有关机构估算，2月份CPI中，大概有1.5个百分点是由雪灾的短期冲击造成的。那么，即便除去这1.5个百分点，2月份的净CPI值也将达到7.2左右，高位突破了新高。从2007年7月份 CPI同比涨幅达到5.60%开始，CPI一直在6%以上，8月份为6.5%，9月份为6.2%，10月份为6.5%，11月份峰值为6.9%达到全年，12月份为6.5%比11月份有所回落。今年1月份CPI指数迅速攀升达到7.1%，连破11年以来的月度纪录。2月份CPI达到8.7%，创下了自1996年5月以来的最高月度涨幅。

面对如此高位的CPI指数的是，正在召开的“两会”上，政府工作报告已公开将2008年的CPI控制目标为4.8%以内。因此，市场对央行加息的预期空前地高涨了起来。舆论认为，在CPI持续居高不下、通货膨胀压力越来越大的情况下，央行再次动用利率工具的迫切性越来越强。否则，央行如果不果断加息，政府工作报告将2008年CPI控制在4.8%以内的目标可能会从一开始就变成“空头支票”。

央行或随时有加息的可能，因为央行一直在强调货币政策关注CPI，强调货币政策有打击通货膨胀预期的责任、目的。央行主管货币政策的副行长易纲在两会召开前表示，中国经济面临的“首要风险”仍然是通货膨胀，2007年底中央经济工作会议确定的货币政策从紧的方针，不会因国内外一些新情况的干扰而改变。而且，央行行长也多次公开承诺要让存款利率“转正”，尽管当下的通货膨胀情势已使得现实离让存款利率“转正”的目标越来越远。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为，这或令央行很尴尬，也很头痛，也让人增加了对迄今才刚刚开始、还远未完全发力的从紧货币政策将来“更从紧”预期的担心。

然而，有些金融调控手段未必能取得预期效果。去年连续6次上调商业银行存款准备金率，以尽力收紧货币规模。而中国人民银行发布的金融统计数据显示，今年1月，货币供应量和人民币贷款良双双出现大幅度反弹。1月末，广义货币供应量(M2)余额为41.78万亿元，同比增长18.94%，增幅比上年末高2.20个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为15.49万亿元，同比增长20.72%，增幅比上年末低0.33个百分点；市场货币流通量(M0)余额为3.67万亿元，同比增长31.21%。1月份，金融机构人民币贷款增加8036亿元，同比多增2373亿元，而此前3年同期平均新增量仅为4700亿元左右。1月末，人民币贷款同比增长16.74%，增幅比上年末高0.64个百分点。这或就是说，继续提高商业银行存款准备金率，或对打击通货膨胀的效果不会太理想，更何况面临众多中小企业可能因资金问题而大量倒闭或压缩生产规模的风险。

造成这种原因，虽是多方面的，但其中一个重要因素是低利率下的低资金成本。本文作者陈真诚分析认为，这种低资金成本情况，在高CPI下显得更加明显。可以说，CPI越高，向银行贷款的资金成本就越低，这就增加了有一定实力、一定规模尤其有不错的行业利润空间又想融资的企业愿意加码投入很“划算”的“公关成本”的行为。这种行为，有可能使得商业银行在信贷规模以内将贷款集中流向某一行业或某一类企业，从而将政府的宏观调控化解。

另一方面，动用人民币汇率政策更直接面临着国际经济形势和国内众多如纺织类等出口型传统企业竞争乃至生存的压力。动用财政政策，同样也面临着众多问题。在目前经济形势下，央行使用发行央票、公开市场操作等手段，可能和提高商业银行存款准备金率手段一样，效果也可能非常有限，难以达到通过减少货币供应量而实现预期调控效果的目的。这样，打击通货膨胀的重任，或重点要落到作为三大货币政策手段之一的加息上了。只是，在目前现实的宏观经济形势下，在目前的低基础利率而高CPI的现实调节下，每次加息27个基点的小幅加息，其效果或也将被打上疑问号。人们或不禁要问的是，小幅加息又能起到多大作用？而且，在人民币加速升值半年多的今天，央行的利率政策又面临着前所未有的左右为难、取舍两难的困境。

或正因为如此，在一片关于央行即将加息的市场预期中，央行一直没有再祭出加息这一招。3月11日，央行行长周小川在列席十一届全国人大一次会议时表示，“货币政策有多种工具，也不见得就一定要用哪一种，要要综合平衡一下哪个更好”。其意很明了地说，货币政策要应对物价过快上涨，而具体使用何种政策工具须综合平衡考虑。对于2月份的CPI高企是否会加大加息压力的问题，同样出席此次会议的央行副行长、国家外汇管理局局长胡晓炼也表示，“多种措施都要权衡考虑，然后适时出台吧”。这充分说明央行是在犹豫、抉择中，或正在考虑是否加息、何时加息、如何加息、多大幅度加息等问题。因为，对付通货膨胀预期，尽管“货币政策有多种工具”，但总的来说，一般不外乎加息、提高商业银行准备金率、公开市场操作等。

事实上，央行行长周小川早在“两会”刚开始召开的3月6日就经济社会发展和宏观调控问题答记者问时就公开称，中国利率存在上调空间。此前有舆论传言，由于人民币升值、美国降息以及南方雪灾等对中国货币调控政策造成的影响，将使得央行可能会因以上因素而不再动用利率政策。也有部分人士预期通过人民币升值缓解通胀从而替代利率政策。那么，周小川的讲话，可以说是对之最直接的澄清、最直接地否定预期了。周小川表示，在通货膨胀的控制方面，可能更主要的还是看到国内的一些政策，包括我们实行从紧的货币政策以及货币政策的各种各样措施。尽管人民币升值在理论上可以抑制通货膨胀，但目前并不清楚升值会在多长时间后、多大程度上影响到国内物价，而且目前也还不明显升值对通胀的抑制作用如何。所以，周小川释放出了升值不会代替加息的信号。再则，从要考虑美国利率政策因素角度来看，尽管周小川首次明确美国利率政策和我国资本市场对我国利率政策存在影响：除了抑制通胀的需要外，加息将至少参考三个因素，即美国利率政策、刺激消费、资本市场。但这些因素的影响有限，不是对利率政策起决定作用的因素。中美利差这个被舆论大肆渲染的因素，虽会在一定程度上限制中国加息的空间，但最终不会否定加息空间。而且，加息是通过抑制需求从而抑制通胀的最有效手段之一。

全国人大财经委副主任委员、原中国人民银行副行长吴晓灵最近也表示，实施从紧货币政策、控制货币供应量。对于治理通胀非常重要，不会对中国经济造成伤害。吴晓灵指出，通货膨胀归根结底是一种货币现象，治理通货膨胀是货币政策的首要目标，尽管需要付出代价。

舆论将周小川在“两会”期间对利率政策的阐述，解读为“打开了加息空间”，意味着在眼下通货膨胀水平持续居高不下的情况下央行很可能随时再次动用利率工具。

渣打银行的最新研究预测认为，中国央行很可能会在短期内保持利率不变，但随着通胀压力的持续，最终仍有必要进一步提高存款基准利率。报告同时认为，中国的通胀形势不容忽视，而且会更加严峻，尽管人民币升值是解决中长期内通胀压力的得当政策，但燃料、商品、食品价格上涨的局面表明，单凭人民币升值，还不足以在未来半年内阻挡通胀压力，因此加息在所难免：今年中国央行将有4次加息的可能。

全球应对通货膨胀的经验显示，加息尤其是突然大幅度加息是打击通货膨胀最有效的手段。上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为，央行将继续加息，已成为毫无悬念的未来事实。只是，在如何加息、多大幅度加息等问题上，尚存令人想象、猜测的空间。事实上，基于目前的CPI等宏观经济形势，无论是为了补偿越来越严重的实际负利率，或是防止总需求进一步的扩张造成经济过热，更是为了打击全面通货膨胀的预期，其中任何一个因素都可能成为央行进一步加息乃至大幅度加息的理由。只是，央行一直没有按照市场预期的那样及时再加息，而是在犹豫之中。或正是在央行的犹豫中，有着与常规27个基点加息不一样方案存在的可能，存在着对酝酿、准备使出不同于常规27个基点加息所可能产生效果评估之犹豫的可能。也就是说，在CPI破12年来新记录地攀新高、通货膨胀压力空前巨大的当前，越是央行没有如市场预期那样宣布加息，越是央行对继续加息而犹豫，越不排除有使用不再是27个基点而是54个基点甚至更高基点的大幅度加息的可，也不排除采取不对称方式加息的可能。

在通胀预期居高不下的今天，这种加息预期已经成为了理所当然的预期。这种预期，无疑会影响居民、企业当前的消费、储蓄、生产和投资决策。

对于当今房地产来说，这种加息预期或会带来更需要行业积极应对的影响。

一方面，在已经逐渐异变为买方市场的当前，这种加息预期或会促使房地产市场进一步转冷，可能进一步加剧消费者的购买观望，使投资者进一步看低投资回报预期而加剧撤离，市气从而可能进一步低迷，成交可能进一步下落，房价可能加速下降的步伐。另一方面，政府已针对房地产陆续出台了系列一直在持续累积发酵的调控政策。在“两会”期间，银监会主席刘明康明确表示，银监会不会要求商业银行降低对房地产业首付款比例，个人购房贷款首付三成到四成的比例也不会降低。这就是说，已出台的针对房地产的系列调控政策，目前既没有松动的可能，更没有松动的迹象。

房地产属于典型资本密集型行业，楼盘项目的资金需求量比较大。在中国，房地产企业负债率普遍高（一般在70%左右，甚至更高），对银行贷款的依赖度很高。本文作者陈真诚分析认为，如果销售时间拖得越长，房地产企业面临大幅度增加资金成本的总量就可能越大。这也就是说，房地产企业的资金成本进而企业的成本压力，同时与银行贷款规模和销售所花的时间长度存在着不容轻视的密切关系。

在加息预期下，对房地产企业来说，如果不能快速实现销售以回笼资金，就意味着将可能较大程度地被迫性地增加资金成本。在房地产企业经营实际工作中，这种可能大量增加资金成本的压力，就将转变为楼盘销售上的时间压力，从而可能使得更多的房地产企业加入到降价促销的队伍中，以争取尽可能快地促进销售。【文：陈真诚 转自：陈真诚的搜房博客】

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