主题：潘石屹涨价缺理由 房价趋向多极化

 就在以万科、金地为代表的地产大鳄大搞降价促销的同时，SOHO中国董事局主席潘石屹先生宣布他公司的产品将在9月初提价。其表述的钢筋、水泥等原材料价格上涨的理由当然不足全部为信。

   这个消息，让房价的前景似乎更加让消费者迷惑。到底是涨还是跌呢？今年稍微降了一点，价格到底了么？明年还会降吗？在开发商和消费者对峙僵持的时候，我也时刻在思考这个问题，我始终认为：房地产市场不是全国一盘棋，更不是全世界一盘棋，天旱雨涝不均匀，价格多极化将是最终格局。

  我们看到，可以说，此轮房地产调整主要表现是价格的震荡，在疯狂上行后，面对政策紧缩，下行的压力对不同城市来说，不同的时间点表现出不同的价格刚性或下跌爆发。目前，全国地产普遍由于销售量大幅下滑，面临价格冬天，多数住宅楼盘采取了总价折扣、按揭送物、一口价等促销策略，似乎跌价成为了主流。

  但是，这轮房价调整仍然和房价疯狂上涨有相似之处，很大程度上是单一政策硬性调控的结果，与真实的市场供需有实际距离。住宅市场发展10多年，的确使得城市居民住宅居住面积有了提升，但与我国城市化进程的快速、持续推进还有很大差距，房地产市场将伴随城市化继续发展和推进。这种推进和城市化水平相通，也将是多样化的。

   我想，成熟的房地产市场价格应该也和其它消费品一样，价格是多层面的。这与产品类型、质量、特色、使用年限、所在地、生产档次等相关。大略的说，应该包含这几个方面：
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  在大城市，房价的高低，主要和区域、地段、交通相关，质量倒成了其次。随着大城市配套设施建设的成熟（特别是交通的完善）、经济发展的平衡，各区块之间的差异将淡化。南城、北城、东城、西城之间的价格差异将不明显。

   房价的高低主要取决于房子的产品类型和配套水平，也就是它自身的核心价值。精装修、配套全、服务好、低密度、或者闹中取静的房子价格高，而中等档次的房子价格也是中等，建筑质量一般的房子，配套简单，价格就偏低。这种价格高低是市场形成的，与政府保障房、经济房有区别。

   因为生产房子的特殊性，土地成为定价基础之一。如果要拉开多极化档次，政府规划也要统筹，这块地在拿到市场上以前，就明确建筑水准。比如每年上市的土地，建设高、中、低档房的比例是多少，分别是哪块，低价也相应有高有低，并对开发商建设规划进行细致的约束。

 没有两幢完全相同的房子。有好的，质量过硬，并不随使用年限增加而贬值，有不好的，质量频频出问题，即便地段再好，也让人难以接受。

   经济发展快速的区域，房价会相应提高。经济发展衰落，没有后劲的地段，房价也会缩水，这与整体市场关系不大。

   后期增加了配套、提高了服务的房子，价值增加；相反，也会降低。

   成熟的市场会是这样。不过，这也需要消费者转变购买观念，不要争着抢着早买房、多买房。

 买一套房子，是一大笔开支。按揭的话，买了就要还十年、二十年甚至三十年的月供。不但压力大，还要面对市场变化。作为不动产，房产的保值增值性是比较强的。但如果个人发生变故，可能会存在不能顺利还贷的问题。银行和业主都有风险。如果有房产险，可以分时间段保，就比较稳妥了。

      我想，产品多元化、价格多极化，政府全盘统筹、开发商量力而建、消费者各取所需终会实现。各方就不必时刻为一个房子、一个家的梦寝食受扰了。