主题：房地产市场，不败神话的根源！
- 发表于2010-05-13
房地产市场，不败神话的根源！
这几年，像今年这样的行情似乎已经成为了一种轮回。市场在高速的价格增长和成交急速放量中，再一度刺激了民众的神经，之后带来了政府的忧虑，然后是政策的重压，接着是伴随舆论一片喊杀声由观望情绪带来的成交低迷，下来就是在某个时刻被压制的需求一次性的井喷释放，最后是市场再一次高速的价格增长和成交的急速放量。反反复复，如此而已。
今年两会召开的时候，和一些业内的朋友交流，大家都已经预感到今年的风向又要变了。但是谈及政策对市场的影响，每个人的观点是不同的。伴随着政策一项项的出台，伴随着舆论喊杀声的愈加高昂，真的好像有种山雨欲来风满楼的感觉。
但是，这一次的政策，真的会让瓢泼大雨浇透房地产这座山楼？民众所期待的居者有其屋的理想真的可以实现？
我的观点是，否！今年不会，明年不会，二十年不会。房地产的高速增长态势将在很长一段时间不变。那些貌似民众喉舌高喊开发商“原罪论”“必死论”者只能一次次回顾自己可笑言论而自惭。
论据何在？
第一、中国房地产市场具有相对市场化和绝对垄断化的特点，这一特点从根本上决定了房地产市场的游戏规则既不是由政策所能左右，也不是需求所能改变。
先来说说房地产市场的绝对垄断化，这里所说的绝对垄断，是指对市场根本生产资料——土地的绝对垄断。中国的国情决定了土地的所有者只能是国家，而国家对于土地权属的绝对垄断，决定了在房地产一级市场上供求关系的不平衡，所谓的“招拍挂”制度，进一步把垄断对于市场的影响扩大化，导致了根本生产资料成本的无限制放大，而这一放大的结果，就是向终端产品价格上的成本转移。同时，土地资源的垄断供给，也造成了二级市场开发量的相对垄断，有限的土地资源，掌握在相对少数的开发商手中，供给的多少，供给价格的控制，完全操控在供给方手中。因此，中国的房地产市场，不可能像一个完全市场化的成熟市场那样，依靠价格杠杆来调节供需关系。
房地产市场在具有土地供给绝对垄断化的特点同时，在这些年的市场化进程中，其相对市场化的特点也越来越明显。这一特点表现在供需关系的阶段性变化决定了阶段价格增势（请注意是“价格增势”）的数值，此外，企业之间的并购（主要通过对根本生产资料——土地的并购来完成）也伴随市场的成熟不断加速，而产品、定价的完全自主权更是房地产行业相对市场化的显著表现。在这样的一个特点下，政策对于市场的影响仅仅只能停留在对于短期购买信心的影响，而无法再如计划经济时代一样根本性的动摇市场的走向。
第二、中国当前高速发展的经济需要房地产的高速增长来提供原动力，从这个角度来讲，政府也不会允许房地产市场发生本质性的变化。
仔细研究下中国经济的“三驾马车”，投资、进出口和内需消费，我们就会发现，这其中，投资和内需消费中，房地产的贡献都占了较大的比例。根据武汉科技大学董登新教授《打压房地产可能拖累银行和GDP》一文的数据，目前房地产业对中国经济增长的贡献率保持在2个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占GDP的比重超过10%。另据相关文章，房地产投资占到了总投资的四分之一，所涉及的直接相关产业达到了60个。同时，2009年12家上市银行房地产贷款占总贷款的比重平均达到了24.27%。
从这样一些数据我们可以看出，房地产作为国民经济的支柱产业，在当前国际经济仍然疲软、进出口需求尚未达到08年之前水平的背景下，对于稳定经济、促进发展、增加投资、拉动内需和保障金融安全的作用都是非常重要的。如果房地产行业发生变化，那么整个国民经济的基础将会发生根本性动摇，对于整体经济的发展所带来的毁灭性影响，将远远超过平抑房价所带来的社会意义。这一点，我们也可以从日本经济大萧条和08年全球金融危机的起源看出，都是首先因为房地产行业的崩塌而导致的。
换一个角度来讲，今天的每个中国人，无论你从事什么职业、具有如何的经济背景，都或多或少的直接或者间接性受到房地产发展的影响，并从中获益。房地产行业本身以及其相关的产业，所带来的就业岗位，对于上到专家学者（这其中很多专业学者正是靠着抨击给他带来饭碗的房地产行业而谋生的）下到数量庞大的建筑行业农民工，都是决定了根本生计的。而这些相关行业所延伸关联的行业，触及到社会经济的每一个角落。如果有一天房地产如很多人所愿崩塌了，那么，今天早上你可能正在为房价的一落千丈而欣喜，晚上回到家就要为晚餐钱而苦恼了。
第三、中国市场中投资产品结构的相对单一和获利能力的不稳定性，决定了房地产产品将是投资的主要渠道。
从目前市场的状况来看，国内可以为民众选择的投资产品的结构仍然是比较单一的。中国股市多年来的表现，证明了中国的股市距离成熟仍然有很大的距离，而其获利能力的不稳定性和整个市场多年持续低迷的状况，决定了股市作为投资主要市场的能力仍然无法完全发挥。期货、黄金等市场在中国目前仍然出于起步阶段，古玩、字画的市场容量过小，这些市场都无法满足中国经济高速增长所带来的大量闲赋资金所需要的投资空间。在金融工具发展滞后、金融衍生投资产品稀少的背景下，房地产就成为了游资投资的主攻方向。
应该承认，目前市场中的需求比例中，投资或者投机性的需求占了很大的比例，也成为了不断推高房价的重要推手。但是，在市场投资产品结构不发生根本性转变的背景下，只要房地产行业仍然是保值能力最强、增值获利能力较强、市场风险相对较低的投资产品，那么，投资需求仍将持续的为房地产的高速发展提供动力。
第四、中国城市未来城市化率的发展需求，决定了以城镇新增城市化人口为基础的城市化梯次影响递增置业需求将会在未来四十年内保持一个较高的水平，也就是说刚性需求对于房地产行业的发展将是一个持续稳定增长的过程。
近日连续看到多篇文章，评述当前的房地产市场，认为以刚性需求论市场发展已经站不住脚了，认为房地产市场的快速发展就是开发商、地方政府、银行、投机者多方做空的结果。我个人认为，这样的观点是非常可笑的，充分证明了有那么一批根本不了解市场、不了解当前中国城市发展现状的所谓“喉舌”为了讨好民众，坐在办公室刻意编造一些自己臆测的所谓观点。
中国目前的城市化率和到本世纪中叶现代化发展所需求达到的城市化率，分别为37%和75%。这说明什么问题？保守来计算，按照15亿人口的基数，那么就是在40年内，有总计5.7亿人口将完成城市化，每年至少达到1600万人口将完成城市化。
这是理论的数字。我们再来看看现实。笔者常年从事房地产一线的营销管理工作，在中型城市和三线、四线城镇都有过工作经历。从我的实际经历来说，目前的中国社会现状，就是，农村的人口，经济条件略微富裕的，无论是婚嫁还是子女就学，都首选在邻近城镇置业。而他们所选择的这些四线城镇，同样的情况，只要有条件的家庭，也都选择了在邻近的三线城市置业。以此类推，从下一级城镇向上一级城镇的人口居住迁徙，是以每年1600万农业人口完成城市化作为第一步的梯次递增的对置业需求的影响。这种影响所带来的梯次递增效应，不是每年1600万这样一个简单的数字，而是在这样一个基础上伴随着人类历史上最大规模的城市化和人口迁徙所带来的巨大的居住需求，是3个或者4个甚至更多个1600万。
所以，说中国房地产市场的刚性需求论是谬论是站不住脚的，是非常可笑的。
从第三点和第四点我们就会发现，按照当前中国社会经济的现状，房地产市场将会有一个长期持续增长的需求空间，这个需求空间庞大且需求迫切，如果按照很多所谓专家的意愿，不去满足它而是遏制它，那么结果恰恰相反，需求的爆炸式释放将会彻底抵消短期抑制的效果，并且放大市场被抑制前的增长速度。
所以，从上述的分析我们可以看出，中国的房地产市场，不是某种意愿可以随意改变的，也不是一次政策或者一项决议可以改变的。真正能够改变市场的，只有市场本身。当然，我们也需要去做一些事情，来减缓因为市场的高速增长所带来的阶段性社会矛盾。我认为，适当调整根本生产资料——土地的供给模式，采用更为灵活开放的形式，以及提高大型企业在市场中的并购能力，逐步淘汰小型开发企业，降低开发运营成本，才是改变并规范房地产市场的根本之道。银根？税收？我们都知道，那只不过是皮毛之痛。