主题：【第七届中国别墅节】新政成别墅市场分水岭 成交陷入“困境”

一、北京别墅市场成交走势

第七届中国别墅节组委会联合搜房网数据监控中心统计数据显示，2010年二季度（4.1-6.30，下同），北京别墅市场成交经历了由新政前的火爆热销到新政后的跌入冰点，4月份日均成交18套，下降到5月份日均成交不足4套，再到6月份日均成交2.5套。但二季度的整体成交仍比1季度上涨，成交均价也没有受到影响，二季度的成交均价为25884元/㎡，与一季度相比，仍处于平稳上涨的趋势。新增供应方面，2季度，北京别墅市场新增供应635套，环比降10.31%；总面积为190023.75㎡，环比降23.97%。

1、新政出台以来，别墅成交大幅下挫，“中大户型”别墅表现出强抗压性

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

数据显示，二季度北京别墅成交量以新政出台的时间为节点，4月第一周至第三周，别墅每周成交在160套以上，而由4月第四周开始，也就是新政出台第二周，别墅成交大幅下挫，降至60套，5月份每周成交则在20-30套，6月份每周更不足20套，每况日下的成交情况，显示了新政对别墅市场的冲击是巨大的。另外，从“二季度北京别墅成交量走势图”中，可以看出，4月第三周以前，成交面积的数据点在成交套数数据点的下方，说明该时间区域内，成交的别墅以“小户型”别墅为主，同理，4月第四周至6月第四周成交基本以“中大户型”别墅为主。

2、5、6月成交总金额仅占4月的四成，6月第二周成交不足一亿

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

搜房网数据监控中心数据显示，受新政影响，2季度北京别墅成交金额波动明显，4月第三周成交金额最高，达14.64亿元，6月第二周成交金额创新低，不足一亿，仅0.91亿元。另外，4月份的别墅成交金额为46.54亿元，5月份和6月份的别墅成交金额分别为11.23亿元和8.02亿元，可见，5、6月份的成交总金额仅19.25亿元，仅占4月成交41.36%。

3、2季度北京别墅成交均价稳步增长，25884元/㎡

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

数据显示，虽然2季度北京别墅市场成交冷清，但并没有影响成交均价。从4月-6月份，北京别墅成交均价均保持20000元/㎡以上，最低的周成交均价为20206元/㎡，最高的周成交均价更破3万每平米，为31557元/㎡。

二、总体情况：二季度总成交734套，环比上涨37.45%

第七届中国别墅节组委会联合搜房网数据监控中心统计数据显示，由于4月份北京别墅市场成交的旺盛，即使5、6月份成交跌入冰点，也没有影响2010年2季度整体的高成交，北京别墅市场累计成交734套，环比上涨37.45%；成交面积为25.42万平米，比1季度上涨38.68%；销售总金额达65.8亿元，与1季度相比，增加4.86亿元，环比增长7.98%；成交均价为25884元/㎡，比1季度的成交均价上涨3619元/㎡。

在搜房网数据监控中心所监控的94个别墅项目中，成交项目有64个，占总监控项目的68.09%。另外，在成交的项目中，经济型别墅成交348套，是二季度别墅成交的主力，占总成交的47.41%，千万级别墅仅占17.85%。

数据显示，颐和原著以连续3个月的月冠军优势傲视群雄，夺得二季度季冠军，其二季度的累计销售成绩：成交15套，成交面积为14646.23㎡，成交金额9.49亿元，成交均价64768元/㎡。二季度亚军和季军分别是位于京东别墅区的龙湖花墅香醍和八达岭昌平别墅区的唐宁ONE，成交金额分别是6.07亿元和4.59亿元。二季度TOP10榜单如下：

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

本数据报告中，唐宁ONE、亿城西山华府、取200㎡以上住宅房源销售数据；龙湖蔚澜香醍取180㎡以上房源销售数据；龙湖花墅香醍含花园洋房数据。

三、区域表现：潮白河成交面积最多，亦庄别墅区9周零成交

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

数据显示，潮白河别墅区二季度累计成交107套；成交面积为49587.61㎡，占总成交面积的19.51%，居各别墅区之首；成交总金额为9.09亿元，名列第四；成交均价为18333元/㎡，远低于总体成交均价。在成交的项目中，以中高端别墅为主，占85.05%，其中，千万级别墅占35.51%。

东部泛CBD别墅区在二季度成交191套，在各别墅区成交套数排行中，排首位；成交面积为46359.8㎡，仅次于潮白河别墅区；成交金额为11.69亿元，居西山别墅区之后；成交均价为25218元/㎡，与总体成交均价持平。该别墅区成交以经济型别墅为主，占92.15%。东部泛CBD别墅区是新政影响最大的别墅区，无论是从成交量还是成交价看，该区域的新政前后的成交情况差异均非常大，4月第三周前，东部泛CBD别墅区成交面积最多为15932.99㎡，新政后，该区域成交面积最低为224.85㎡，5月第二周更出现零成交。

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

众所周知，西山别墅区是各大别墅区中在售均价最贵的一个别墅区，且非常受高端客户的青睐，而二季度的成交情况也正反映了这一情况。该别墅成交套数为113套，仅次于东部泛CBD别墅区；成交面积为41953.15㎡，排第三；成交金额为19.54亿元，远远高于其他别墅区；成交均价为46566元/㎡，更与其他别墅区拉开了距离。该别墅成交项目均属中高端别，更不乏有顶级别墅，其中，千万级别墅占60.18%。

八达岭昌平别墅区成交面积为37831.26㎡，占总成交的14.88%；成交套数为93套；成交金额为9.44亿元；成交均价为24948元/㎡。该别墅区以经济型别墅为主，占45.16%，千万级别墅仅占18.28%。

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

城南阳光别墅区成交面积为22361.06㎡，占总成交的8.8%；成交套数为82套；成交金额为4.12亿元；成交均价为18442元/㎡。该别墅区以经济型别墅成交为主，占70.73%，无千万级别墅成交。

怀密别墅区成交面积为21394.1㎡，占总成交的8.42%；成交套数为68套；成交金额为3.13亿元；成交均价为14624元/㎡，处于价格洼地。该别墅区，经济型别墅占总成交的66.17%，无千万级别墅成交。数据显示，怀密别墅区二季度的成交情况也不理想，有5周零成交，两周仅成交1套。

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

中央别墅区成交面积为20490.97㎡，占总成交的8.06%；成交套数为50套；成交金额为5.2亿元；成交均价为25445元/㎡,数据显示，中央别墅区成交均价极度不稳定，最低是18533元/㎡，最高是57042元/㎡。该别墅区以中高端别墅成交为主，占92%。在二季度的成交数据中，中央别墅区表现一般，虽然成交量不高，但除6月第三周无成交外，其余周周均有成交。

亚奥京北别墅区成交面积为13322.34㎡，占总成交的5.24%；成交套数为26套；成交金额为3.36亿元；成交均价为25187元/㎡。该别墅成交也是以中高端别墅为主，占84.62%，其中，千万级别墅占53.85%。整体而言，亚奥京北别墅区二季度表现较差，5周出现零成交，4周仅成交1套。

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网

亦庄开发区别墅区成交面积仅为918.25㎡，占总成交的0.36%；成交套数为4套；成交金额为0.22亿元；成交均价为24341元/㎡。该别墅区的成交项目中，有3套为经济型别墅，1套中端别墅。亦庄别墅区是所有别墅区中成交最差的别墅区，二季度，该区域有9周是零成交的，即使有成交的3周都分别只是2套、1套、1套。

四、个盘分析：龙湖地产4项目入榜颐和原著稳居榜首

二季度北京别墅成交金额前三名分别是颐和原著、龙湖·花墅香醍和唐宁ONE，此三个项目均为龙湖地产旗下项目。颐和原著连续3月夺冠，表现抢眼，累计成交15套、总成交面积为14646.25㎡、成交金额9.49亿元的卓越成绩，与第二名相比，摇摇领先3.42亿元。龙湖花墅香醍以累计成交107套，成交面积为25337.2㎡，成交金额为6.07亿元夺得亚军。季军获得者是位于八达岭昌平别墅区的豪宅项目唐宁ONE，成交13套，总面积为10400.75元㎡，成交金额4.59亿元。

潮白河别墅区二季度有7项目成交，最热销的项目为御墅和蓝岸丽舍。御墅在二季度中，成交20套，成交金额为2.08亿元，成交面积为10365.04㎡，成交均价为20064元/㎡；蓝岸丽舍的累计成交套数为26套，成交面积为14134.77㎡，成交金额为2.02亿元，成交均价为14305元/㎡，明显低于区域成交均价。

东部泛CBD别墅区龙湖两项目表现亮眼，龙湖·花墅香醍夺得二季度亚军，龙湖·蔚澜香醍成交也不俗，成交41套，成交面积为7675.67㎡，成交金额为2.38亿元，成交均价高达31039元/㎡。

西山别墅区最抢眼的当属季度销售冠军颐和原著，除了颐和原著外，亿城西山华府和金隅长安山麓也表现出色。亿城西山华府二季度成交32套，成交面积为8632.85㎡，成交金额达3.19亿元，成交均价为36925元/㎡；金隅长安山麓累计成交45套，成交面积为8821.79㎡，成交金额为2.85亿元，成交均价为32297元/㎡。

八达岭昌平别墅区二季度8个项目有成交，表现较好的项目除上榜的唐宁ONE外，北京湾和林溪碧肯山也热销。北京湾累计成交25套，成交面积为9614.26㎡，总成交金额达1.53亿元，成交均价为15958元/㎡；林溪碧肯山成交套数为19套，成交面积为7359.11㎡，总成交金额为1.03亿元，成交均价为14054元/㎡。

城南阳光别墅区成交最多的项目是富力丹麦小镇，共售出20套，成交面积7532.83㎡，总金额为1.59亿元，成交均价为21053元/㎡；天恒乐活城累计成交19套，成交面积为2358.65㎡，成交金额为0.34亿元，成交均价为14510元/㎡。

怀密别墅区在二季度中最热销的当属君山高尔夫别墅，总成交23套，成交面积为9638.12㎡，成交金额为1.41亿元，成交均价为14592元/㎡。

中央别墅区有10个项目有成交，销冠非龙湾别墅莫属，二季度累计成交24套，成交面积7018.56㎡，成交金额高达2.02亿元，成交均价为28666元/㎡，高于区域均价。

亚奥京北别墅区成交较好的项目为东方普罗旺斯和保利垄上，东方普罗旺斯成交5套，成交面积为3807.57㎡，成交金额为1.3亿元，成交均价为36382元/㎡，明显高于区域均价；保利垄上成交8套，成交面积为4078.72㎡，成交金额为0.92亿元，成交均价为22503元/㎡，低于区域均价。

亦庄开发区别墅区仅有两项目成交，即天鹅堡和金色漫香林，天鹅堡累计成交仅3套，成交面积为648.53㎡，成交金额为0.15亿元，成交均价为23532元/㎡。

数据来源：第七届中国别墅节组委会、搜房网数据监控中心、北京房产交易网