主题：“旅游城市商业地产发展”论坛实录

朱凌波  全国工商联商业不动产专业委员会主任

满  莎  洲联集团WLTK公司总经理

王玉珂  RET睿意德高级董事

刘倩瑜  泰富德集团董事长助理、世纪港湾副总经理

全民旅游休闲时代

@朱凌波：今年10月份就要施行的中国第一部旅游法，以及《国民旅游休闲纲要》中带薪休假在2020年全面普及，这对旅游业、旅游城市，甚至全民都是利好消息。中国将极有可能从之前的固定式休假过渡到分散式休假，并结束颇具中国特色的“羊群式”休假方式，这对未来旅游城市产业发展将产生不可估量冲击。但旅游法规的出台应有相关配套政策，如加薪降税，以此真正让全民共享美丽中国。”

@刘倩瑜：在旅游休闲地产基本上成为全民“刚需”时代，港城是北京及周边客群选择度假居所的首置之地。这对秦皇岛房价、商业、旅游产业推进有很大影响。秦皇岛从神秘舞台上走到民间，大众休闲旅游成为港城主流。外来旅游人口大量增加，对当地岛民生活方式有不小冲击。但大旅游时代，我们看到港城商业地产在全国横向相比速度发展很慢，当地人理念也不是 开放。

@朱凌波：秦皇岛作为首都后花园，是中国一个 特殊的旅游城市。这里曾是国家领导人夏季避暑 的地方，一度充满神秘。实际上，从2003年 决定中共五大领导班子将不到北戴河 伊始，秦皇岛旅游产业发展走向大众、平民、规模化的转折。

@满莎：改革开放30年，中国人一直生活在一种快节奏生活方式中， 的时间都是为了赚钱，应付养老、 、结婚、出国等等。但通过这30年，有一部分人阶层已经实现财务自由。如何真正享受高品质物质、精神生活，做到生命张弛有度，旅游、休闲、养老等关键词进入了人们生活视野。新网络时代90后、00后的年轻人，虽然依赖网络，但沉浸在虚拟网络生活中的他们，反而会更热爱与向往旅游度假生活，渴望亲自大自然，找到生命的一种平衡。

@王玉珂：每年春节回家，我们都是感受到中国式全民规模迁移给国家从上到下带来的压力，这背后其实是经济产业结构极度不均衡所致—— 人到一个地方工作， 人在一个时间点回家。同样旅游产业其实也面临这样的问题，如果新的带薪休假政策能真正落实，届时必将推动实现全国旅游资源分摊的良性发展。

商业助力旅游生态升级

@刘倩瑜：海滨旅游城市仅靠海景资源是难以可持续发展，在海景之外，更应有 的公共与服务，完美的商业体验，这也是我们运作的世纪港湾这种浸入体验式购物休闲方式的一个初衷。去年有近2000多万人旅游人口，再加上本土近80万人口，为商业消费提供广大的市场空间，未来在秦皇岛，正酝酿一场从量变到质变的飞跃。

@朱凌波：秦皇岛旅游产业生态土壤面临内外变动，商业短板亦极度凸显——当地餐饮发达，但商业地产落后，布局失衡，零售业基本仍以传统百货、批发市场为主流，档次不高，所以我认为该市亟待一个现代购物 “横空出世”。秦皇岛作为地级市，辖有众多县区，这样一个新购物 未来的体量、业态及构成的产品线要更丰富，同时也要拉动周边需求；旅游城市带动的流动人口也是新购物 关注重心，仅靠传统业态早已失灵，应在体验型业态、创新型和旅游产品相关业态作文章，张扬独特与差异性。

@满莎：旅游地产可细分为“文、体、购、乐、养”五大种类。秦皇岛需要寻找自己的一个爆破点，幸运的是港城天生就有“养生疗养”这样一个人尽皆知的形象名片。而世纪港湾的出现作为一个商业项目，是有可能作为一个引擎，引爆秦皇岛“购”这个点。当然，整个城市的气质升级也面临商业产品国际化，以及如何与旅游产业相结合的重要课题。

体验式商业“抢先机”

@刘倩瑜：有人问我，在万达不到2公里运作商业购物 是否有压力。我觉的压力与动力并存。我们的开发模式不敢说有多先进，业态选择不敢说多有 ，但是比别人先走半步，我认为就已经是成功了。随着我们先期家乐福、凯宾斯基等 品牌招商家入驻，已经有了自己全面复合的竞争 ；而后期国外的先进管理体系引进，以及主力店自持经营，出避免了散售的种种“后患”。而万达真正开业营业，预估还得三年以后。

@王玉珂：电子商务崛起已使原先以零售为主的商业模式一口气推进到体验式的商业模式，未来二三线城市仍亦在此潮中；线下完成的体验式消费能延长消费时间，增加销售机会，深度激活商业价值。同样以第四代体验式购物为核心主打的秦皇岛万达，与世纪港湾开业时间、区位前后错位进补，将真正使体验式的商业搅动港城新面貌，实现新商业模式的升级。

@满莎：既然我们是港城首个体验式的购物 ，有这样开先河的勇气，更应该注重将项目作为整个城市商业消费理念的引导。或许我们当地一些岛民之前并未真正见过类似 休闲、体验式的商业，项目在为这个城市消费结构提升做一个扎实的台阶同时，要为他们真心服务。商业升级说白了，其实是给秦皇岛老百姓生活带来一个全新的生活方式。

@朱凌波：毋庸讳言，秦皇岛正因为多年“特殊政策屏蔽”，使它的商业地产发展在同等类型城市，尤其在沿海城市发展 落后。该市未来发展与快速进入城市化发展中的中小城市，商业提升有特殊性也有共同点：

一是三线城市消费模式不必全盘抛弃。城市消费主体原先以传统百货加批发市场为主，我们在引入最先进的体验式购物 同时，不能忽视城市规模以及当时百姓消费惯性。在城区人口不超过100万情况下，要考虑更多周边乡镇人口辐射。消费应以中低端生活型消费为主，时尚 品消费可以配比，但当下还不能成为主流。

二是力争创新模式和品牌带动性。差异化在三线城市最多保持10%到15%创新。第一业态配比应仍以百货为主，同时做好餐饮永远是最好消费支撑。

三是抓住当地主流人群。旅游城市第一关注还是秦皇岛属地性的本土消费人群，将此类人群通过分区进行品牌业态整合；外来人口消费则锦上添花，因为即使有购买力，旅游也不会产生大宗消费。所以满足当地人群，结合旅游需求，双管齐下才好。

想去秦皇岛好好的玩一下，让人十分的期待

秦皇岛  大型超市也有了！设备齐全 去旅游怎么能失望！

有眼光的 客，当然会瞄上世纪港湾的。

秦皇岛作为首都的后花园，使得关注的人很多

看来爱好旅行的人千万别错过秦皇岛哦。

如果是 的旺铺，基本上不受市场影响的

早就听说秦皇岛很好玩的 有机会的话那么一定去玩玩

每年去游玩的人可不少呢，要是在那做商铺不赚钱才怪

世纪港湾给秦皇岛的旅游业注入了新的活力！