主题：备案价基础上跌15会成为新房销售套路吗？

刚从万科深南道68号楼盘营销 开放活动现场回来。和几位业内朋友聊天才知道，近期深圳楼市有好几个全新大盘正在进行前期的预热活动，最快15天内就要上市销售了。这是深圳楼市要复苏的节奏？

一大批新房正在蓄势
上一周，楼兔子出差一趟去了马来西亚，考察碧桂园森林城市。应该说，这一周时间里，深圳楼市还是发生了很多大事。

前海金融核心区最 海湾的 项目，美国兆华斯坦地产和深圳恒裕地产携手开发的前海国际金融 正式开放了营销 和样板房。这是前海真正意义上的纯新大盘。地标位置明显，身披金甲外衣。未来会如何表现，将直接影响到区域内华润项目和卓越前海壹号、以及已经挖坑在建的前海金融 鸿荣源项目的未来走势。

恒裕地产在后海曾经开发了恒裕滨城豪宅，前海国际金融 这个新作品会如何定价？这个很值得关注在龙华，龙光地产的红山站 项目——龙光玖钻已经开始在市面上发声了。这也是一个可能影响龙华房价走势的项目。

在后海，即将拍卖深圳湾超级总部基地的地块，而深圳 和万科合作的臻湾汇项目最快12月月中就会上市销售。随意揣测一下，这次拍卖地是给万科项目抬轿子吗？

还有万科深南道68号、招商双玺、半岛城邦等楼盘也是蓄势待发。

很快你会看到，在调控整整2个月后，深圳楼市似乎又要复活了。开发商又开始大规模启动楼盘营销啦。

预售备案还是比较难
仔细看这批项目，也有一个特点：商务公寓项目拿预售证比较容易，但纯住宅项目就难啦。12月1日，深圳批准了新政以来的第二个商品住宅项目预售。鸿荣源壹城 拿到了一批一共1892套房子的预售证。这个证拿的不容易，比此前业内预想的延迟了一周左右。而前一周，深圳还批售了2800多套位于坪山的安居房项目。

几位业内朋友聊天的话题是，现在市场依然比较谨慎，商务公寓项目拿预售证相对容易一些。万科臻湾汇和万科深南道68号，以及恒裕地产的前海金融 以及龙光的玖钻都是这类产品。原因很简单：商务公寓售价不计入房价系统。

所以，在此背景下看鸿荣源壹城 的上市，就格外重要了。真的是市场标杆作品，这次它会给大家怎样的指引呢？

备案价似乎没降的玄机
从新政以来，深圳已经批售的新商品房项目是金洪观荟、佳兆业前海广场以及鸿荣源壹城 。从预售备案价上看，三个项目真的没怎么 。比如佳兆业前海 ，预售367套房，备案价基本上是7.1万至10.2万，均价8.8万。这个商务公寓价格，很多人评价说是比同 的住宅房价还高。

比如鸿荣源壹城 ，这次批售1892套房，价格区间是5.7万至6.9万，备案均价是6.3万。大家可以拿这个价格去和上一批产品售价去对比。究竟是涨了还是跌了，一目了然。

然而，真相不能只看备案价，还得看实际销售价和销售量。

佳兆业前海 的实际销售单价是大约每平方米7.2万元。这个价格基本上是备案价基础上下浮了15%。顶格用了政策批准的备案价下限。

那么，佳兆业前海 这种备案价往市场原来轨迹的房价预算，但实际销售价在此基础上打85折，这个会成为新形势下新盘销售的新套路吗？

大家不妨再等几天。鸿荣源壹城 和万科臻湾汇马上就会给出答案。但是有一句话楼兔子可以提前送给大家：深圳房地产大跌的机会甚微，不存在割价倾销的可能，但也许会有个别公司适当进行价格调整。这句话来自 制造者：龙光地产。