主题：刘轩·投资客·谁是你的下家？

刘轩·投资客·谁是你的下家？
评论员、学者、营销师
 
时下，全国理财意识风行大江南北！在市场经济背景下，出现了前所未有的“赚钱效应”，带来了投资理财的热潮。人们聚会时也往往在谈论有关地产、股票和基金等等投资理财的话题。所谓“存款搬家”也成了社会的焦点。
这是笔者近期走访南北城市的旅行心得之一。在走访之后，很明显的发现投资让贫富差距逐渐明晰，特殊时期的具有中国特色的社会主义社会必定重现大量的中产阶级。
中产阶级的涌现，是和谐社会的坚实保障。笔者认为。于是，一个以理财为中心的经济时代也开始到来。这种“理财”文化的特点是自己有了钱并不由自己来运作，而是通过投资理财的方式整合于资本市场。它不是一种大规模的投资，也不是自己做个体户，不用投资者放弃或者改换自己的职业，就可以将自己的钱变成投资，参与市场。这是一种适应大众的需求的投资理财的方式。它的门槛很低，有一点点余钱就可以投资，更加适合一般的中等收入者的参与。当然，近年来资本市场的规范和活跃，给了投资理财开始有了更为规范和更为便捷的渠道，也为普通人参与理财提供了良好的条件。
这个“理财时代”的到来，其实是中国市场经济发展成熟的标志。
 
 
今天投资项目分门别类：投资地产、投资股票、投资基金、投资古玩纪念品……其实，投资无处不在，无所不包。在这个人人都可以做老板的市场经济下，你有权保持沉默，但是与身边人的距离，将逐渐拉大。
对于全民理财意识，南北可分为两种情况：南方注重房地产投资；而北方着重看好股票市场。
其中从南、北方普遍流传的观念可见原委：南方民间流传“买房，也是一种投资”。因为，买房也是投资的误导，市民稍不小心就中了圈套。正如市场宣扬投资是一种理性行为，它取决于需求和供应。在投资市场中，总有太多现象真真假假，干扰投资者的视线。比如，新楼开盘，“长龙”不断。这不过是开发商为了炒作自己的楼盘，花钱雇些民工来排队，以示楼房受欢迎。如此“造势”，除了营造热销气氛，更是为了后续楼盘的提价，以获得更多利润。 
不可否认，对地产行业暴利的非议和市民对房屋大量而迫切的需求，又使得地产商和购房者对价格问题都十分敏感。就房价的涨和跌的言论，包括专家学者的预测，一直以来都是层出不穷：“钢材升价，房价要升啦”……

笔者从南方城市的历史房价来看，认为市场热衷于房产的最大原因在于南方城市的房价增长速度高于北方城市。而北方城市的房价最近5年增长幅度呈现稳且小的特征。

正因为如此，北方理财意识体现在股票等投资项目上。另外，房产的变现难度比较大，特别是股市投资长期与短期可以自主灵活掌握；并且股市的投资门槛不高，对于资本的多少要求不高。

 
 
笔者，很幸运的进入“理财时代”！可是，对于全民投资房地产，笔者是担心地。试想，全民投资地产的一种局面，无疑是一场炒房行为。对于目前1：370的二手房租售比(月租金与房价之比)意味着什么呢？凭借租金收益，投资者得用30年左右的时间收回投资。而国际公认的二手房租售比警戒线是1∶200。事实上，北京、上海、深圳等地二手房“租售比”已经悄然超出国际警戒线。在二手房租赁市场不温不火，甚至高端二手房出现房租持续下跌的情况下，房价还会攀升吗？笔者认为，租售比超高表明投资性买房高位踏空的风险已经剧增。
根据市场经济发达国家或地区房地产市场的一般规律，正常的房地产市场中，售价与租金之间存在一个较为固定的比例关系，房屋“租售比”约为1∶100。这表明，房地产有投资价值，而一旦租售比达到1∶200时，表明投资买房存在风险。对照眼下中国二手房的租售比，中国房价虚高已是不争的事实，而投资性买房的风险已经无法从理论上来解释了。
 
当全民投资房产时代的到来，我想应该考虑：投资出手的下家是谁？