主题：地产开发要与城市共同发展

  房地产业的飞速发展，使得城市规模迅速扩大，新建的楼盘星罗棋布，并以燎原之势向城市周边扩展。新建社区的建设速度已大大超出了城市规划的控制范围和规划管理的力度，使得城市的发展有继续摊大饼的趋势。面对房地产项目的不断开发建设，如何与城市协调共生和健康发展，是关系到改善城市生存环境、国计民生和可持续发展的大问题。我们不妨对过去走过的路做一些反思。居民生活质量的全面提高，绝不是单纯靠居住区内部的建设就可以解决的，人们生活在城市的大环境中，要利用和享受城市带给人们的物质和精神文明，因此房地产开发一定要和城市协调发展，才会更有活力。 

    加强城市边缘区域规划控制完善城市功能 

    随着城市人口迅速向城市边缘的转移，规模巨大的居住集团正在生成。从建成的居住区的形态来看，几乎是居住建筑连成片。如果一个居住区的规模大到了一定程度，就不仅仅是一个简单的居住区开发了，而是一个新镇。我们如果还是运用居住区开发的模式，去驾驭这些大的多的多的新市镇项目，就会进入种种误区。事实上，一个完全不具备就业动力的城市边缘“新镇”是不能够真正吸引居住者的。国外的许多经验告诉我们，一个城市是否出现郊区化的倾向，关键就在于城市的郊区有没有就业的动力。 

    对于低收入的购房者而言，置业成本低、生活成本低，是两个最根本的要求。但在目前的情况下，如此高速造城的运动，大多数的开发项目尚停留在只重视住宅本身的建设，而对于整个区域有序、整体的联合开发还差的甚远。居民生活的方便程度因此受到很大的限制，人们不得不返回中心城去消费，大大提高了生活成本。因此城市边缘集团的开发应走综合开发的途径，使之逐渐形成一个个集居住区、商业区、办公区、开放空间和公众设施等多功能为一体的新镇模式。避免在城市郊区形成单一居住功能的“卧城”。 

    我们国家正处在高速发展时期，但城市化水平还远远滞后我们国家工业化水平，所以我们的城市必然会经历这样一个“造城”的阶段。为了避免城市今后发展中可能出现的问题，规划应该在批准住宅用地的同时，超前为这些“新镇”预留出足够的生活设施及市政设施用地，为产业结构的调整，边缘集团城市功能的补充和发展，留有充分的余地，为创造充满活力的、具有一定规模的城市边缘中心奠定基础。从现在的城市建设状况来看，城市的城乡结合部往往是城市规划管理力度尚未延伸到的地方，对于这些近郊和远郊地带，还未进行全面和深入的规划思考，有关市政设施如城市道路、上下水管道的走向、电力、电讯管网还来不及周密的安排、生活需要的公用配套设施如学校、医院、大型购物场所、体育和文化中心等还无条件进行建设，更谈不上完善。所以，在这种缺乏周密的总体规划和分区规划的大面积的土地开发，如果考虑不周，只顾眼前的开发利益，不留出充分的余地，将来会给城市的健康发展留下不可挽回的缺陷。在建设新镇方面新加坡、香港有许多经验值得我们借鉴。 

    提倡建设开放型社区增加城市活力 

    居住区是城市的重要组成部分，就象生物体中的细胞单元，和城市息息相关。 

    生活在城市中的人们衣、食、住、行都离不开城市，除了居住之外还要出行、工作、购物和进行各种社会活动，城市是一个有机的整体，因此要关注城市的协调发展，才会带给人们舒适、方便的生活。 

    北京过去的老城区，胡同纵横，隔不远就是一条胡同，路面不宽尺度宜人。这些胡同把一个个四合院串联起来，形成一种开放性的生活空间。人们日常活动的空间从院子里可以延续和扩展到胡同里面，邻里之间的交流、孩子之间的玩耍嬉戏都经常是胡同生活不可缺少的内容。人们可以在自己的家门口和邻居一边下棋，一边看着过往的车辆；卖菜的小推车可以把菜送到家门口。从家里走到大街上也只须花上几分钟或十几分钟的时间，使人感觉百货商场、公共汽车站都离家那样近。那个时候，虽然住在小小的四合院里，但能深切地感受到都市生活的丰富多彩和便利。这就是居住区与城市的和谐。 

    现在城市发展了，城市的规模和尺度都变大了，就北京而言，一个个新建的街区代替了原有的胡同和四合院的城市肌理，人们已经习惯生活在相对封闭的、花园似的生活区里。社区物业管理的出现，使人们的生活方式发生了很大的变化。这些封闭的小区带给人们安全、安静和环境舒适优美的生活环境。因此十几年来，开发和设计人员一直沿用这样的模式开发、建设着我们的家园。现在全国城乡每年以增加5亿平方米住宅面积的增长速度，使城市迅速扩大。人们慢慢感觉到新建的社区虽然居住条件有了明显的改善，但在城市中生活的方便程度大打折扣，为了上班赶路每天要花费很多时间，交通涌堵，出行困难。靠近生活区的各种公共配套设施严重不足，城市面貌和功能失去了往日的特色和活力，这些城市生活问题日益突出，我们到底应如何在城市中建设好自己的家园是应认真反思一下了。 

    首先想到是小区的开发模式问题，由于住宅建设量大面广，对城市的总体布局有强大的冲击作用。尤其是城市边缘的新区开发项目，其规模有越来越大的趋势，动辄十几公顷到几十公顷。如此规模的小区如仍沿用封闭管理的理念进行规划和建设是有问题的，一个个各自独立的小区把城市的机体割裂开来，使城市的道路路网密度严重不足，造成交通状况的进一步恶化；住区尺度的增大，造成居民的出行越发的困难；同质化的社区带来许多设施的重复建设，浪费了资源，而真正生活需要的生活配套设施没有人问津；新建小区的精彩环境都被建筑封闭在半私有空间里，城市的环境得不到整体的提升和改善，甚至有些本属城市的公有资源，如河流、城市绿地都被圈进社区的领地，只供一部分人享用，理由是开发商代征了这部分用地；还有些开发商使尽浑身的解术，千方百计把穿越自己开发小区的城市道路两端封闭起来，禁止公共车辆通过，以强调小区的完整。照此这样的开发理念都严重给城市的健康发展带来了极大的危害。 

    房地产市场竞争的日益激烈，使每一个新建的小区都以其独特的审美视角、优美的环境和安全的保障来赢得业主的青睐。于是开发商和设计师们费尽心思不断地推陈出新，为城市奉献出一个个风格迥异、独立门户的生活社区。各小区之间即使是一墙之隔，他们在建筑风格上、平面布局上都会存在很大的差异和不同。对于每个小区来讲，虽然都有较强的识别性和归属感，但使整个城市的风貌十分不协调，城市的特点没有了，造成全国城市千人一面的局面。