主题：首付不够了怎么换房？三大技巧帮你解决问题
- 发表于2017-01-10
房价普遍高企的情况下，一些价值洼地逐渐成为购房者的“心头好”，低价房很“受宠”。2016房天下网络人气榜显示，广州最受购房者关注的楼盘，带装修后价格仅仅2万/平；武汉热搜楼盘榜单前十里有九个都在房价较低的武昌；南京2016年最受购房者关注的10个楼盘多数分布在房价较低的两江（浦口、江宁）以及六合；苏州城南板块因为价格 明显，吸引了一大批刚需族置业，吴中区也取代了园区、相城，成为最受购房者关注的区域。
9成网友认为调控下房价企稳
2016年可以说是“因城施策年”：前期为刺激楼市回暖，降首付、降契税等多重宽松利好政策不断；中后期为维持楼市稳定，限购限贷加强 全面收紧。在诸多政策中，限贷限购潮在网友心中是对楼市影响最大的政策。
从3月之后，房地产调控的“一把火”从上海、深圳等一线城市烧到了南京、苏州、合肥这些二线城市，而后“火把”继续传递，部分三线、中西部热点城市房地产政策也全面收紧，限购限贷大军不断升级扩容。对于这一系列楼市收紧政策，超过三成的网友表示很支持，有利于维持楼市稳定发展。
在政策的严格调控下，网友也普遍认为2017年房价走势会比较稳定，有近90%的网友认为2017年房价会小幅上涨或小幅下跌或保持平稳。
刚需仍是主流 7成网友或在2017年置业
2016年底， 经济工作会议明确提出“房子是用来住的、不是用来炒的”，而此前多城限购等政策也给 族一记“暴击”，房子居住属性的地位得以巩固。在接受房天下调查的人群中，有超过半数的购房者是刚需族、有三成是改善型购房者，刚需族仍是楼市主力军。
在房天下的调查中，超6成受访者表示未在2016年置业，超4成网友目前没有任何房产。在市场的逐步趋稳下，不少购房者看好2017年楼市，7成网友表示或在2017年置业，其中有26%的网友明确表示会在2017年出手置业，还有45%的网友仍在观察考虑是否置业中。
近6成购房者倾向二线城市 交通资源最受重视
虽说新房和二手房“萝卜青菜各有所爱”，但房天下调查中发现，超6成网友更青睐新房。在地域选择上，二线城市也以59%的比例远超一线和三四线城市，成为购房者心中的置业首选“目的地”。
而具体到各个城市，房天下数据显示，多城郊区成购房者更为关注的地域。在房天下通过网站大数据分析得出的“2016年度北京热搜商圈排行榜”中，房山长阳、房山良乡、大兴亦庄跻身前三甲，而这些地方向来被北京人称之为“郊区”；上海的热搜商圈前三甲浦东金桥、三林、惠南也是位置相对较远、价格较低的商圈。
除价格和地域外，便利的交通再次成为购房者买房时最为关注的因素。房天下2016年购房数据显示， 房依然强势占据各大热点城市热搜小区排行榜单，各城市热搜楼盘榜单中超七成是 房：2016年北京购房者关注度新房楼盘排行榜前十的楼盘无一例外都是 沿线；武汉最受购房者关注的新房楼盘，有6号线、11号线两条 经过；成都热搜榜前十的二手房楼盘9个都在 ……
2016年已落下帷幕，2017年楼市的画卷正徐徐展开。经历了2016年楼市沉浮的购房者们也多了些理性和冷静，继续在2017年关注“房子的那些事儿”。
对于那些想要换房但首付有不够的购房者来说，首付可以利用旧房出售时买家首付、房款或者其他金融产品等支付，在过户手续之前交付。究竟如何操作？
根据所需的首付额度：
（1）收大额定金做首付
适用人群：新房首付所差额<旧房房款×20%（定金最多收合同价款的20%）<100万。
注意事项：换房者出售旧房，可与买方沟通定金收取数额。但常规情况下，买方不愿意支付大额定金。
收款时间：一般情况下房屋核验完成之后便可以拿到全部定金。
注意事项：收取大额定金，换房者违约，需双倍赔付，所以收大额定金需慎重。
（2）用出售旧房首付做新购房首付
适用人群：新房首付所差额<旧房首付（出售旧房时，旧房买家为贷款）。
注意事项：对于通过资金 的买卖双方， 金额根据买方付款方式不同而不同。
收款时间：房屋过户后，解冻岗审核新房本，买家确认付款。
（3）用旧房房款做首付
适用人群：旧房首付+定金+尾款（贷款所收款项）<新房首付所需。
注意事项：旧房买方选择贷款的，收尾款需要在过户之后一段时间才能到账。
收款时间：过户后15到20个工作日，根据贷款类型的不同或有不同，以实际操作为准。
适用人群：
A：旧房出售时买方无法全款；
B：旧房过户后着急收尾款；
C：着急通过售房款支付买房首付。
注意事项：利用经纪公司的 业务，可以最快拿到尾款。但是这种方法需要支付一定的担保费和利息。
收款时间：过户后见新房本2-3个工作日业主可以直接拿到尾款。
适用人群：选择商业贷款购房的换房者。
操作介绍：首付=房款-可贷款额。
对于公积金贷款来讲，首付最高8成。而商业贷款最高可贷评估价的7成。
理论上，网签价越高，可贷款金额越高，但是税费也会相应越多（税费是以网签价为税基）。且网签价一般低于房子的评估值。
想要换房的购房者，一定要做好流程的衔接工作，在合同中为自己腾出充足的手续办理以及收款时间，避免逾期违约。以上流程为理论可行，实际因为涉及因素以及区域政策变动较多，请以经纪人规划和实际操作为准。
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