主题：有关物业问题1

ychnihao

发表于2005-12-03

[color=#DC143C]物管合同示范文本业主完全可以修改
新华网（2003-09-18 10:05:26）
来源：新闻晨报

物业管理合同示范文本原本就是开放式的，业主有权参与制订合同。可惜，在晨报昨日刊登肖海龙律师七点建议之前，许多读者并未意识到自己原来还有这么多的权利。

这并不奇怪。毕竟，许多人不太熟悉房地产法律，不清楚标准合同仅仅是保护业主权益的“底线”，在信息不对称状态下，人们很容易将标准合同当成强制性的。问题是，物业当然知道标准合同可以补充、更改，但他们有没有将业主的知情权当成服务内容，把这些信息及时告之业主？

显然，不少物业没有这样做，也没有打算这样做。这不，律师七点建议刚刚刊登，就有一些物业公司致电上海物业管理协会，认为律师的建议是在“添乱”。为商品房消费者维护正当权益献计献策，充分尊重人们的知情权，这怎么能算“添乱”？或许，知晓了自己权利的业主，在与物业签订物管合同时确实会提出更多建议意见，由此会给物业增加工作量，但是，原本就该充分尊重业主、为业主提供服务的物业，怎能以此为麻烦！

在契约社会里，制订合同原本就需要双方进行充分的平等协商。而那些刻意隐瞒物管标准合同并非强制性的物业，难道就没有意识到这样做已经将业主置于不平等地位，甚至有欺诈的嫌疑？

昨天，市房地局物业管理处明确表示，合同示范文本完全可以修改。由此，我们可以期待，总有那么一天，物业公司会主动告诉每一个业主：你可以签署这份标准合同，但这样就意味着你放弃了更多权利……(李恭震)
物业管理企业必须通过招投标方式选聘
新华网（2003-09-18 09:45:12）
来源：解放日报

今年9月1日起，国务院颁布的《物业管理条例》正式施行。为贯彻执行《条例》，上海市近日出台《关于上海市实施<物业管理条例>的若干意见》，作为规范和解决上海市物业管理实际操作问题的过渡性政府文件。日前，记者就市民关注的一些问题，采访了市房地资源局马云安副局长。

据介绍，新《条例》的一大突破是，首度将住宅前期物业管理条例招投标列入强制执行范围，此次过渡性文件再次阐述了这点。《若干意见》规定：业主大会成立之前，住宅物业建设单位应当按照房地产开发和物业管理相分离原则，通过招投标方式选聘具有相应资质的物业管理企业。原先执掌物业“生死”的业主委员会将把权力交给业主大会，业主大会享有制订和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘和解聘物业管理企业的权力，另外还可以决定专项维修资金使用和续筹方案，但必须经三分之二以上、拥有投票权的业主通过才有效。

对于市民关心的物业专项维修资金的筹集、使用和管理，《若干意见》规定，新建非住宅物业出售时应设立维修资金，具体标准和设立方式由物业出售人和物业买受人参照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定，在房屋出售合同中约定。成立业主大会的，维修资金应以业主大会名义存入专户银行，设立专门账户，按幢立账、按户计算。

在前期物业管理期间，维修资金由区县房地产管理部门代为监管；业主大会成立并选聘物业管理企业后，由区县房地产管理部门移交给业主大会。

另外，物业管理人员也需要取得职业资格证书，才能上岗；注册年检制度的实行为提高物业管理从业人员的素质提供了保证。（记者/宋鹏霞实习生/戴璇）
新物管条例带来六大变化

新华网（2003-09-04 12:35:09）
来源：北京青年报

9月1日起，新物业管理条例开始实施。业内相关人士认为，《条例》赋予了业主更多的权利，对物业管理公司则作出许多限制。北京市律师协会房地产专业委员会秦兵律师在接受记者采访时表示，《条例》还就过去备受法律界争议的业主人身、财产安全受到损害时谁承担责任等话题作出明确的规定，从而带来了社区物业管理的六大变化。
■变化一：开发、物管分了家
《条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，这是所有法律中第一次涉及的问题。过去的程序是先成立业主委员会，再由业委会招投标选定物业管理公司。当住宅出现质量问题或住区环境问题时，由于建设和管理职责不清，一些开发商和物业管理公司之间互相推委，使问题难以解决。新颁布的《物业管理条例》规定房地产开发项目在规划、设计、施工阶段应聘请前期物业管理企业，并明示双方的权利和义务，令业主困惑的开发商和物业管理企业的“扯皮”难题将得以破解。
《条例》还规定，建设单位应当在物业销售前将其制订的业主临时公约向物业买受人明示，并予以说明；建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
■变化二：共用物权业主说了算
《条例》规定：业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处置。这些规定突出了业主的物权。过去，因为小区的业主往往存在“不特定性”，小区的公摊面积和其他公共部分在法律上是“不特定”的，往往被开发商处置。如今依据《条例》，可以把公摊面积具体化，有效地保护业主的权利。
同时，针对实际中存在的擅自占用物业管理区域内的道路、场地，以及违法进行装饰装修等损害公共利益的行为，新颁布的《物业管理条例》规定，公共建筑和公共设施用途不得随意改变。《条例》规定，业主、物业管理企业都不得改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途；供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位，应该依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。
■变化三：强化了合同的内容
《合同物业管理条例》进一步强化了合同的内容，规定服务内容、物业服务收费等都要在合同中明示。《条例》对物业服务合同的形式和基本内容作了明确规定：业主大会选聘物业管理企业之后，业主委员会应当与物业管理企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行明确约定。《条例》还规定，物业管理企业在承接物业时，应当办理物业验收手续，新旧物业管理企业之间要做好交接工作。
《条例》规定，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。这是过去法律界普遍争议的话题，现在引入了“赔偿责任”，其中最重要的是保安主任，例如业主家中被偷，或在小区内被盲流殴打，物业管理公司都要承担赔偿责任。但是，赔偿受到限制，主要是合同本身对此要有规定。
■变化四：业主有权“炒”物业
《物业管理条例》明确了业主大会是小区的权力机构，业主委员会是执行机构。强化了业主的监督权和管理权。规定物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过，就可以选聘或“炒掉”物业管理企业。而业主大会作出的决定，必须经过与会业主所持投票权二分之一以上才能通过。
■变化五：打破了职能部门垄断
《条例》规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。事实上，此前许多物业管理公司与业主的纠纷都与此有关。物业管理公司往往有不得已的苦衷，按照其与供电、供水部门的“格式合同”，物业管理公司需要代缴，如果100个业主中有几个业主没有按时缴费，都要物业管理公司负责，这实际上也就是多数业主要替少数违规的业主承担责任。《条例》规定的向最终用户收取有关费用将可有效地解决这一问题。
■变化六：业主委员会享有收益权
《条例》还有业主委员会收益权的规定。这是公共权利具体化在司法上的突破。但是，也存在隐忧，一些属于公共的财产在业主委员会变更后究竟归于谁名下，还需要在今后的立法实践中进一步完善。（刘新雷）
[/color]

上一页|1|

/1页

B	北京房地产	D	东莞房地产		海南房地产		南宁房地产		沈阳房地产
C	成都房地产		大连房地产		合肥房地产	Q	青岛房地产	T	天津房地产
	重庆房地产	F	福州房地产	J	济南房地产	S	上海房地产	W	武汉房地产
	长沙房地产	G	广州房地产	N	南京房地产		深圳房地产		无锡房地产
	长春房地产		贵阳房地产		南昌房地产		苏州房地产	X	西安房地产
	常州房地产	H	杭州房地产		宁波房地产		石家庄房地产	Z	郑州房地产