购买二手房的议价策略：[侃价]而非[砍价]
本文内容来源于链家地产官方微信链家小秘书（微信号：lianjiaxiaomishu），转载请注明来源。
房价降了吗？降了。链家市场研究部的报告显示，至今年4月，挂牌价下调比例和下调幅度分别达到87.1%和2.2%，在“链家在线”上，价格下调过2次及以上的房源占到36%，而价格下调超过3次（包含3次）的房源占到17%。
查看更多精彩图片>>
从北京市建委官方网站上的数据显示，4月份的存量房网上签约套数为9740套，而最近提问“价格谈到多少值得买”的人越来越多，说明：
① 买房的人还是有的；
② 都明白当前的房价是可以“谈一谈”的。
既然价格是可以“谈一谈”的，那么怎么谈就需要一些策略。在此分享几个建议给购房者：
（1） 先看市场行情再定议价策略：别被“价格腰斩”给忽悠了
资讯发达了，信息变得满天飞，有些自媒体极尽夸张以吸引眼球。价格“腰斩”的情况我没本人没有发现，但“腰斩”二字作为标题党还是很吸引眼球的。即使在旺季时也曾出现过大幅议价的情况：报价明显高于市价，放盘一段时间后发现这价格确实不靠谱再调价的情况是有的，但能据此说房价“腰斩”吗？
谈价格之前先了解下真实的市场行情，可以从“挂牌价”和“成交价”这两个指标来判断：
① 挂牌价：就是业主委托出售时的标价，可以从链家在线上搜索一下你中意的小区，看看现在业主的挂牌价是多少，包括APP掌上链家、或者微信服务号“链家小秘书”都可以查到。链家在线承诺发布的房源信息“真实存在、真实委托、价格真实”，如有虚假会向首位举报者支付100元赔偿金，所以信息是可信的；
② 真实成交价：这个价格更有说服力，是最终的签约价格。目前只有“链家在线”会公示真实的成交价格，一是链家在北京的目标市场占有率为50%，二来这些成交价是从后台内网系统直接显示到链家在线上的真实签约价格，更能反映真实的行情。
（2） 你看中的房型的“热度”怎么样？
链家在线上会公开一个指标叫“看房客户”，显示该房屋由链家经纪人带看的次数。如果带看数量比较多的，议价的难度一般比较大，看房数量决定了此房有多少人感兴趣，业主接受较大“侃价”幅度的几率不大；反之，如果看房客户少，很可能是刚委托时间不久的房源，或是本身价格竞争力比较低的房源，“侃价”成功的概率、价差幅度大一些的概率比较而言会大一些。
（3） 业主的售房原因是什么
业主的售房原因，也决定了“侃价”的空间，这可以向经纪人询问了解。一般而言，有这样几类原因会导致业主接受议价：
退出：其中， 购入时间较长的，侃价的难度相对小一些，因为最近几年价格上涨，获利空间可以保证；至于外界盛传的“反腐抛售”，不排除这种情况存在，但是数量很少（反腐又不是一两天，该抛的早抛完了）；
已经定了其他房的换房客：需要回笼资金交付新购置房屋的后期款项的，如果资金迟迟不能回笼的话，可能涉及新购置房产违约，比较能够接受侃价，但是价差太大的话难度很大，因为这类业主比较理性，很清楚自己需要快速回笼资金，定价就不会太高；
（4） 买家自身付款条件如何？
一般而言，全款支付的买家更容易有较大的议价空间，因为业主能够比较快的收回售房款项，这样的付款条件对业主有诱惑力。其次是商业贷款客户，虽然时间周期会比全款慢一些，但总体时效还是在业主的接受范围内的。业主回款速度比较慢的是公积金贷款（尤其是国管 、以及组合贷），回款周期长，即使业主接受，接受议价的动力比较而言也会小。
（5） 大幅“砍价”不靠谱，小心陷阱
前述数据显示，目前有87.1%的业主下调了委托价，说明很多业主已经在对价格做调整以符合当前市场行情，大多数的价格是比较理性的，85.2%的降幅是在10%以内的，超过10%的房源占比仅为1.8%。多数的降幅是在看房后经过经纪人的斡旋“侃”下来的，而不是照着腰斩、八折这种方式“砍”下来的。
虽不能否认大幅 的个案存在，但 需要提醒的是：谨防那些“问题房”搭乘“ ”顺风车对外销售，前不久听到一个案例，一套房屋因业主欠债而被设定了“查封”，而业主在描述售房原因时讳莫如深的说自己是代某高官持有该房，愿意削价出售，让利空间很大，只是需要定金和首付高一些云云……
由于链家曾公开发出过“四大安心”服务承诺，其中一项承诺“因房屋有查封而造成损失的，链家先行垫付客户损失”，所以在风险控制方面的压力会很大，在发现该问题后及时终止签约，索性未造成损失。
小结：
① 需求还是存在的，大幅 仅是个案，希望能把价格“砍”下来一大块的，不现实；
② 价格是在双方均有意向的基础上，通过经纪人斡旋而“侃”下来的；
③ 购房人出价之前还是多了解市场行情，可以从“链家在线”上查看三项关键指标：挂牌价、真实成交价、热度（看房客户数量）；
④ 根据业主售房原因和自身支付条件出价，否则“砍”崩了也有可能错失好房；
⑤ 谨防居心不良者浑水摸鱼，二手房交易流程繁琐、周期冗长且价格高大，需要多留个心眼，同时考察经纪公司的风控能力，是否会做风险提示、对常见的高发风险是否有具体举措或是附带赔付条件的服务承诺、是不是有具体的书面的《服务承诺书》。
本频道内容均为老徐个人观点，仅供参考，如需转载请注明来源，关注链家小秘书，查看更多内容，扫描下方二维码。
购买二手房的议价策略：[侃价]而非[砍价]
本文内容来源于链家地产官方微信链家小秘书（微信号：lianjiaxiaomishu），转载请注明来源。
房价降了吗？降了。链家市场研究部的报告显示，至今年4月，挂牌价下调比例和下调幅度分别达到87.1%和2.2%，在“链家在线”上，价格下调过2次及以上的房源占到36%，而价格下调超过3次（包含3次）的房源占到17%。
查看更多精彩图片>>
从北京市建委官方网站上的数据显示，4月份的存量房网上签约套数为9740套，而最近提问“价格谈到多少值得买”的人越来越多，说明：
① 买房的人还是有的；
② 都明白当前的房价是可以“谈一谈”的。
既然价格是可以“谈一谈”的，那么怎么谈就需要一些策略。在此分享几个建议给购房者：
（1） 先看市场行情再定议价策略：别被“价格腰斩”给忽悠了
资讯发达了，信息变得满天飞，有些自媒体极尽夸张以吸引眼球。价格“腰斩”的情况我没本人没有发现，但“腰斩”二字作为标题党还是很吸引眼球的。即使在旺季时也曾出现过大幅议价的情况：报价明显高于市价，放盘一段时间后发现这价格确实不靠谱再调价的情况是有的，但能据此说房价“腰斩”吗？
谈价格之前先了解下真实的市场行情，可以从“挂牌价”和“成交价”这两个指标来判断：
① 挂牌价：就是业主委托出售时的标价，可以从链家在线上搜索一下你中意的小区，看看现在业主的挂牌价是多少，包括APP掌上链家、或者微信服务号“链家小秘书”都可以查到。链家在线承诺发布的房源信息“真实存在、真实委托、价格真实”，如有虚假会向首位举报者支付100元赔偿金，所以信息是可信的；
② 真实成交价：这个价格更有说服力，是最终的签约价格。目前只有“链家在线”会公示真实的成交价格，一是链家在北京的目标市场占有率为50%，二来这些成交价是从后台内网系统直接显示到链家在线上的真实签约价格，更能反映真实的行情。
（2） 你看中的房型的“热度”怎么样？
链家在线上会公开一个指标叫“看房客户”，显示该房屋由链家经纪人带看的次数。如果带看数量比较多的，议价的难度一般比较大，看房数量决定了此房有多少人感兴趣，业主接受较大“侃价”幅度的几率不大；反之，如果看房客户少，很可能是刚委托时间不久的房源，或是本身价格竞争力比较低的房源，“侃价”成功的概率、价差幅度大一些的概率比较而言会大一些。
（3） 业主的售房原因是什么
业主的售房原因，也决定了“侃价”的空间，这可以向经纪人询问了解。一般而言，有这样几类原因会导致业主接受议价：
退出：其中， 购入时间较长的，侃价的难度相对小一些，因为最近几年价格上涨，获利空间可以保证；至于外界盛传的“反腐抛售”，不排除这种情况存在，但是数量很少（反腐又不是一两天，该抛的早抛完了）；
已经定了其他房的换房客：需要回笼资金交付新购置房屋的后期款项的，如果资金迟迟不能回笼的话，可能涉及新购置房产违约，比较能够接受侃价，但是价差太大的话难度很大，因为这类业主比较理性，很清楚自己需要快速回笼资金，定价就不会太高；
（4） 买家自身付款条件如何？
一般而言，全款支付的买家更容易有较大的议价空间，因为业主能够比较快的收回售房款项，这样的付款条件对业主有诱惑力。其次是商业贷款客户，虽然时间周期会比全款慢一些，但总体时效还是在业主的接受范围内的。业主回款速度比较慢的是公积金贷款（尤其是国管 、以及组合贷），回款周期长，即使业主接受，接受议价的动力比较而言也会小。
（5） 大幅“砍价”不靠谱，小心陷阱
前述数据显示，目前有87.1%的业主下调了委托价，说明很多业主已经在对价格做调整以符合当前市场行情，大多数的价格是比较理性的，85.2%的降幅是在10%以内的，超过10%的房源占比仅为1.8%。多数的降幅是在看房后经过经纪人的斡旋“侃”下来的，而不是照着腰斩、八折这种方式“砍”下来的。
虽不能否认大幅 的个案存在，但 需要提醒的是：谨防那些“问题房”搭乘“ ”顺风车对外销售，前不久听到一个案例，一套房屋因业主欠债而被设定了“查封”，而业主在描述售房原因时讳莫如深的说自己是代某高官持有该房，愿意削价出售，让利空间很大，只是需要定金和首付高一些云云……
由于链家曾公开发出过“四大安心”服务承诺，其中一项承诺“因房屋有查封而造成损失的，链家先行垫付客户损失”，所以在风险控制方面的压力会很大，在发现该问题后及时终止签约，索性未造成损失。
小结：
① 需求还是存在的，大幅 仅是个案，希望能把价格“砍”下来一大块的，不现实；
② 价格是在双方均有意向的基础上，通过经纪人斡旋而“侃”下来的；
③ 购房人出价之前还是多了解市场行情，可以从“链家在线”上查看三项关键指标：挂牌价、真实成交价、热度（看房客户数量）；
④ 根据业主售房原因和自身支付条件出价，否则“砍”崩了也有可能错失好房；
⑤ 谨防居心不良者浑水摸鱼，二手房交易流程繁琐、周期冗长且价格高大，需要多留个心眼，同时考察经纪公司的风控能力，是否会做风险提示、对常见的高发风险是否有具体举措或是附带赔付条件的服务承诺、是不是有具体的书面的《服务承诺书》。
本频道内容均为老徐个人观点，仅供参考，如需转载请注明来源，关注链家小秘书，查看更多内容，扫描下方二维码。
查看更多精彩图片>>