眼下房市又悄然“升温”。浦东新区法院日前邀请房产部门、金融机构等举办房产专题研讨会，共商解决日益增长的房产纠纷的对策。法律专家结合近期典型个案向老百姓提示买房“风险”。
1 中介管钱不牢靠 人去楼空卷钱跑
案例：小徐看中了顾某名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，双方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定：房屋成交价54万元，买方在两天内将3万元定金交到中介公司指定账户，视为卖方收讫。
小徐如约将定金打入该账户后，中介工作人员拍胸脯保证卖家一有消息就会立即通知他。谁知一个月过去了，中介没有任何音信，小徐试着与顾某联系，顾某却说自己也一直在等中介的消息，还埋怨小徐怎么3万元定金一直不付……两人一起去找中介公司理论时才发现，中介公司早已人去楼空。案是报了，可付出去的定金怎么办？小徐多次与顾某协商不成，便一纸诉状将其告上法庭，要求解除双方买卖居间协议，并返还3万元定金。最终，法院审理后认为：根据双方签订的《居间协议》，顾某虽然实际没有拿到钱，但已视为“卖方收讫”。由于中介公司倒闭所引发的风险应当由顾某承担，判决其返还小徐定金3万元。
风险提示：二手房买卖中，交易资金安全最重要。许多人对中介公司容易放松警惕，认为这么大的公司出不了什么问题，于是买方定金、首付款甚至全部房款都进入房产中介公司开设的公司账户甚至是个人账户里。因此尽量不要选择让资金通过中介转手，不妨到房地产交易中心设立的专门资金监管窗口办个放心。
2 限售房屋谨慎买 莫听他人巧言辞
案例：急于买房的小周，偶然间在某个新动迁小区周围的中介处看到一套价格相当优惠的二手房。据称，这套房子是张某动迁刚分得的配套商品房，便宜是因为这类房屋5年内不能办理产权过户。
见小周犹豫，中介表示有办法办过户，否则分文不收。于是小周与张某签订《房地产权益转让产权过户合同》，约定：张某以74万元的价格将房屋所有权转给小周，当小周收到交易中心出具的以他为申请权利人的收据时首付38万元；收到交易中心出具的以小周为所有权人的房地产证时付清余款。
小周收到第一张收据后放心地支付了38万元。几天后，却等来了不予核准其产权登记的通知，理由是：申请人递交的据以过户的动迁安置协议系伪造。眼看交易不成，小周要求张某退钱，张某却称经济困难无力退款。小周只得诉至法院要求张某退还38万元房款及因合同不能履行所产生的违约金。最终法院判决小周与张某所签的合同无效，张某应将38万元返还小周。而小周明知该房屋是限售房，仍提供虚假动迁协议办理过户致使合同不能履行，故不支持其违约金的诉请。
风险提示：限售房的价格一般要比相同地区房价低20%以上。价格便宜了，风险也很大：由于无法办理产权过户，加之房价波动，出卖人“一房二卖”或最终不配合办理过户手续的可能性非常大。出售人只有动迁协议或预购协议、尚未办理产权证的房屋尽量不要买；对报价明显低于周边房价的房屋及新的动迁小区的房屋更要保持高度警惕，在确认可以购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。
3 售后包租是噱头 投资前景要判断
案例：蔡某经人介绍买下位于浦东大道某公寓的一套房，再返租给开发该楼盘的公司开办酒店式公寓，即所谓的“售后包租”。根据约定：公司为每位像蔡某一样的投资客统一办理银行卡并于每月5日将租金收益打入卡内；前五年的租金每月3500元，第六至第十年租金为每月4500元。然而1年多后，公司以经营困难为由，每月仅支付2000元租金，蔡某多次交涉未果，便将其告上法庭，要求按期足额支付租金。
眼下房市又悄然“升温”。浦东新区法院日前邀请房产部门、金融机构等举办房产专题研讨会，共商解决日益增长的房产纠纷的对策。法律专家结合近期典型个案向老百姓提示买房“风险”。
1 中介管钱不牢靠 人去楼空卷钱跑
案例：小徐看中了顾某名下的一套房屋，在中介的竭力撮合下，双方签订了一份《房地产买卖居间协议》，约定：房屋成交价54万元，买方在两天内将3万元定金交到中介公司指定账户，视为卖方收讫。
小徐如约将定金打入该账户后，中介工作人员拍胸脯保证卖家一有消息就会立即通知他。谁知一个月过去了，中介没有任何音信，小徐试着与顾某联系，顾某却说自己也一直在等中介的消息，还埋怨小徐怎么3万元定金一直不付……两人一起去找中介公司理论时才发现，中介公司早已人去楼空。案是报了，可付出去的定金怎么办？小徐多次与顾某协商不成，便一纸诉状将其告上法庭，要求解除双方买卖居间协议，并返还3万元定金。最终，法院审理后认为：根据双方签订的《居间协议》，顾某虽然实际没有拿到钱，但已视为“卖方收讫”。由于中介公司倒闭所引发的风险应当由顾某承担，判决其返还小徐定金3万元。
风险提示：二手房买卖中，交易资金安全最重要。许多人对中介公司容易放松警惕，认为这么大的公司出不了什么问题，于是买方定金、首付款甚至全部房款都进入房产中介公司开设的公司账户甚至是个人账户里。因此尽量不要选择让资金通过中介转手，不妨到房地产交易中心设立的专门资金监管窗口办个放心。
2 限售房屋谨慎买 莫听他人巧言辞
案例：急于买房的小周，偶然间在某个新动迁小区周围的中介处看到一套价格相当优惠的二手房。据称，这套房子是张某动迁刚分得的配套商品房，便宜是因为这类房屋5年内不能办理产权过户。
见小周犹豫，中介表示有办法办过户，否则分文不收。于是小周与张某签订《房地产权益转让产权过户合同》，约定：张某以74万元的价格将房屋所有权转给小周，当小周收到交易中心出具的以他为申请权利人的收据时首付38万元；收到交易中心出具的以小周为所有权人的房地产证时付清余款。
小周收到第一张收据后放心地支付了38万元。几天后，却等来了不予核准其产权登记的通知，理由是：申请人递交的据以过户的动迁安置协议系伪造。眼看交易不成，小周要求张某退钱，张某却称经济困难无力退款。小周只得诉至法院要求张某退还38万元房款及因合同不能履行所产生的违约金。最终法院判决小周与张某所签的合同无效，张某应将38万元返还小周。而小周明知该房屋是限售房，仍提供虚假动迁协议办理过户致使合同不能履行，故不支持其违约金的诉请。
风险提示：限售房的价格一般要比相同地区房价低20%以上。价格便宜了，风险也很大：由于无法办理产权过户，加之房价波动，出卖人“一房二卖”或最终不配合办理过户手续的可能性非常大。出售人只有动迁协议或预购协议、尚未办理产权证的房屋尽量不要买；对报价明显低于周边房价的房屋及新的动迁小区的房屋更要保持高度警惕，在确认可以购买之前尽量不要支付定金、意向金以及首付款等。
3 售后包租是噱头 投资前景要判断
案例：蔡某经人介绍买下位于浦东大道某公寓的一套房，再返租给开发该楼盘的公司开办酒店式公寓，即所谓的“售后包租”。根据约定：公司为每位像蔡某一样的投资客统一办理银行卡并于每月5日将租金收益打入卡内；前五年的租金每月3500元，第六至第十年租金为每月4500元。然而1年多后，公司以经营困难为由，每月仅支付2000元租金，蔡某多次交涉未果，便将其告上法庭，要求按期足额支付租金。