主题：房子回归居住属性以及深度调控下的2017

去年10月，新一轮加码调控开始之后，12月份， 经济会议再次定调：房子是用来住的，不是用来炒的。什么意思？此前已经有不少人解读，在我看来，首先是直接警示过度炒作不利于市场健康发展，其次提示房子的本质属性还是居住。现在2017年已经过了半月，今年的楼市会如何？

从目前的情况综合判断，2017年将是深度调控的一年，二十几个过热城市必将继续严控 投机，通过 的手段让房子短期内向居住属性回归的思路不会轻易改变，至少在2017年年内。尽管调控屡屡被人诟病为“空调”，因为总是越调越涨，实际上那是从长远来看的，毕竟中国的城市化仍处于高速发展阶段中。但短期内调控的作用都是不容忽视的，必然会导致市场的调整，只是力度不同结果不同而已。

历年调控的思路本质上都是稳定房价，但 们判断市场走势只说一个稳字然后语焉不详显然是不负责任的。短期 和大跌对于民生与经济都是有害的，大涨民怨沸腾，购买力跟不上；大跌拖累整个经济增长，失业率会攀升，所以，即便都是提“稳房价”，不同的时段以及不同的城市侧重点自然是不一样的。

从14年4季度到16年7月，主基调是稳房价但侧重点一直是去库存，从7月开始 政治局会议明确要抑制资产泡沫（没有明确指向，但实际上就是房地产泡沫）之后，侧重点就开始转向了防止热点城市资产泡沫膨胀。

说完不同的时段再说说不同的城市，14年以来楼市两极分化明显，而2016年我们可以看到二线城市内部也开始显著分化，部分城市在向一线靠拢，比如杭州、厦门等。而一线城市周边区域越来越与一线同频，即所谓都市圈开始形成，因此一线以及周边需要纳入一体化考虑。当然，城市的分化自然也将反映在因城施策的调控上。

“楼市预言帝”余英曾透露春节前国家将公布15个国家重点城市名单，虽未经 渠道证实，但从目前城市分化严重的情况以及过往政策来看，短期内适度控制一线城市规模，重点提升11个 城市（6个位于东部沿海，5各位于中西部区域 ）是有利于城镇化的长期稳定均衡发展的，社长也更倾向于相信微博的真实性。不论如何，楼市的下一轮上升周期，除了4个传统一线城市，其他11个城市都值得高度关注。

2017年比较普遍地被认为是一个小年，这一年“稳房价”如何稳？侧重点恐怕在于防止大跌，防止曾经出现的鄂尔多斯以及温州式的局部 。最值得警惕的有以下三类城市：1、短期大涨而后续又没有强劲人口流入以及本地产业支撑的城市；2、严重依赖资源而又面临枯竭的城市；3、国企众多效率低下民营经济不振的城市。一二线大涨所带来的三四线“去库存”效应（一二线买不起去三四线）将随着热点城市的量价回落而逐渐消退。

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2016年，调控压顶、市场降温、行业分化、企业整合速度和洗牌速度加快。2017年，对于开发商而言，无疑又一个大考。扩张还是收缩？关系到成为市场中的大鱼还是被吃掉的小鱼的问题。

对此，著名经济学家马光远认为，行业中的布局卡位大战已经打响，房企以往靠规模，靠数量的运营模式基本上是行不通了。随着行业竞争不断加剧，马光远同样认为，未来80%的开发商会逐步消失，领域在缩小，分化在加剧，对开发商的要求也越来越高。

马光远还表示，开发商的分化不是谁做的大、谁做的小，而是谁能够率先打破现有的模式，突破靠卖房生存的思路，拓展自己的产业链，搭建一座为客户提供高品质服务与精神愉悦的“桥梁”，把自己塑造成为一个生活方式运营商，一个真正能够为人们生活提供高品质服务的机构。当然，这是对自己提出了更高的要求，也只有这样，企业才能成为最终赢家。

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