主题：商业地产订单模式的美丽与哀愁

    所谓的商业地产订单模式，其实不过是对商业地产运作程序的一个局部改变，即在地产
开发之前确定主力商家，并按照主力商家的要求对项目进行规划。严格地说，这种操作手法
从本质上并不能独成一种模式，但相对于国内商业地产先开发后招商的传统运作方式仍不失
为一种创新。
    在国内，大连万达集团首创了这种“模式”。从大连万达的发展过程来看，这种模式至
少有三大优势：
    首先，在地产开发之前确定主力店的进驻，减轻了开发后招商的巨大压力，降低了招商
面临的风险；其次，通过与主力商家结成战略合作伙伴关系，共同选址、共同设计，整合了
开发商和主力商家的资源，形成了在市场研究、规划设计等方面的合力，降低了市场研判失
误和规划不当的风险；再次，主力商家的提前确定，有助于开发商在整个推广过程中及时借
助主力商家的品牌影响力进行造势，对吸引中小商家和消费者具有明显的效果。
    正是因为“订单模式”的这种优势，万达集团通过运用这种模式，已成功开发了十多个
商业广场项目，成为国内最大的商业地产开发商。订单模式也因此广为业界接受，成为商业
地产开发中的主流形态，甚至被称为“商业地产的发展方向”。
    但是，订单模式虽然看起来很美，却也存在许多急需解决的问题。通过对国内订单模式
在商业地产运用效果的观察，我们发现，这种模式依然存在以下几个需要解决的问题:
    第一，主力店的规划要求与项目整体的利益冲突。主力店在项目开发前就参与进来，其最大
的目的当然就是为了在项目规划中体现自身利益的最大化。在项目规划过程中，主力店的这
一目标与项目整体利益往往存在冲突。比如主力店对临街商业面积的要求，对商场布局规划
的要求，通常与项目整体规划有着不可调和的矛盾。在这种时候，满足主力店的要求，就是
放弃项目整体利益；而拒绝主力店的要求，则容易导致主力店“拂袖而去”，给项目开发带
来更大的损失。
    第二，主力店业态与整体项目的冲突。从理论上看，这一矛盾并不存在，因为项目的整
体定位应当考虑业态的组合与分布。但在实际操作中，为了确保订单模式的顺利进行，往往
存在“病急乱投医”的现象。毕竟，主力店的选择和达成协议是一个你情我愿的事情，你看
中了别人，别人未必看中你。在这种情况下，开发商对主力店的选择并无充分的主动性，最
后的结果是“来了就好”。但是，不同的业态对物业的要求是不同的，仅以选址为例，百货
商场选址要求在城市繁华区；大型综合超市和选址要求在城乡结合部、靠近住宅区；仓储式
商场则选址要求在城乡结合部；专业店选址则多样化，多数店设在繁华商业区、商业街或百
货店、购物中心内。这种业态差异导致主力店在进驻时更多地考虑自身在区域内的地位与作
用，而一个商业地产整体项目则必须考虑所在商圈的层次结构和业态分布，以及自身所承担
的商业功能，进而对整个项目进行全局性的把握。因此，这个矛盾的不到解决，最后的结果
往往可能是主力店在这个项目中找到了自己的位置，而整个项目却在商圈的竞争中失去了自
己的优势和特点。
    第三，主力店的低租金水平导致的成本转移和效益下降。通常情况下，主力店的租金水
平相对于非主力店的租金水平要低的多，这一方面是主力店的品牌因素所致，另一方面也是
主力店经营面积较大而形成的规模优势。订单模式下，这一特点更加突出。从大连万达的经
历中可以发现，订单模式下，主力店对租金的要求更加苛刻，也更难以拒绝。但是，对开发
商来说，主力店的低租金水平势必导致整体成本的相对增加和效益的相对减少。开发商面对
这种情况，要么自己承担着这种损失，要么提高其余商铺的租售价格水平，对成本支出进行
转移。而无论哪种方式，其最终结果都会影响到开发商的整体利益。
    综上所述，可以发现，订单模式之下，主力店的进驻往往对商业地产整体项目存在价值
稀释的可能。因此，只有解决了这些问题，订单模式才可能真正成为中国商业地产的发展方
向。

呵呵,难呀。万达现在也比较痛苦。

呵呵。

呵呵,就是时间紧呀

看看偶发帖的时间就知道了。呵呵，晚上加班，累呀

呵呵