主题：调控显效 福州 诸多楼盘再现热销

６月，一度在福州楼市消失的热销场面再次出现。包括江南水都·杰座、南国金辉、金汇豪庭在内的诸多楼盘的销售一路火爆。


６月１８日，融侨地产开发的江南水都·杰座开盘。由于受一系列宏观调控政策的影响，福州楼市正处于微妙的关头，因此，江南水都此次开盘在业界人士的眼中成为一个市场的“温度计”，受到各界的广泛关注。不过，江南水都开盘的结果让不少同行喜出望外。当天在开盘现场，近期少有的人头攒动场面再次出现，营销中心接待人数超过５００人次。


南国金辉走的是大众品牌路线，建“让大多数人买的房子”，自开盘以来受到广大购房者的欢迎。而金汇豪庭公开以后也是热度不减。


据销售现场负责人介绍，销售人员在与客户的洽谈中普遍发现，购房者对房屋的户型、规划、配套、进深、面宽等居住细节和后期物业管理、教育配套等情况了解细致，在与销售人员的沟通中对各自家庭人口构成、家庭经济承受能力以及对居住的需求考虑得比较充分。通过这些细节可以证实，这批购房的客户绝大多数为自住型购房者。


销售人员还发现，这批客户中有相当部分是前一段时间持币观望的购房者。一位购房者表示，经过一段时间的观察和深思熟虑后，他发现福州的房子大部分都是卖给当地人自住的，况且土地挂牌、拍卖透明度都很高，目前土地成本上升，加上建筑本身的成本，福州的房价还是比较平实的，所以也不可能像深圳上海那样有太大的波动。这次新政将是一次强有力的催化与促进，使不实价格归真，而原本就相对平实的价格将显现出稳定的优势，特别是对于江南水都·杰座这样一些高性价比的产品。


还有一些购房者认为，宏观调控的效应已经显现，但福州的房价并没有出现下跌，这说明福州的房价还是比较理性的，“再等下去，意义不是很大。”


针对此次的热销，业内人士普遍认为，这说明福州楼市自住型购房需求仍然充足，并且经过宏观调控政策的调整，炒房者淡出楼市，房价并未出现下跌，也说明福州楼市总体上仍是健康的。在经历了一段炒家退场和购房者持币观望的“盘整期”后，楼市挤干了炒房的“水分”，实现了从炒房需求带来的狂热转向以自住型需求为特征的理性繁荣，今后楼市将在供求平衡、房价平稳中健康运行。


理性购房需求支撑楼市复苏


对话人物


福州市房地产交易登记中心  叶光前
龙事达地产副总经理        刘忠恒
福州盛天地产副总经理      李福美
实华地产副总经理          吴  坚  
福州点石策划公司总经理    杨咏新
福州朝阳房产代理总经理    刘  强


自住型：三种观点支持购买


记者：今年初以来，在宏观政策背景下，楼市出现了观望的心态和对房价下降的预期，但是经过一段时间的“冷场”之后，房价并没有出现人们预期中的下降，这让人们的心态出现了一种矛盾，不知道该不该继续等下去，购房的时机什么时候才会到来？


自住不受政策影响


叶光前：从房地产交易登记中心历年来的统计数据分析来看，福州的房地产市场自１９９８年以来一直处于稳步发展的阶段，普通住宅是房地产消费的重点。另外，福州的房地产发展一直是需求推动型，而不是资金推动型，因此此次国家出台的一系列政策主要是针对“炒房”现象，对福州这种以自住型需求为主体的城市影响不大。所以我认为根据福州房地产市场的现实状况，买房子如果是用来自己住的，该买就买，没必要观望。


李福美：其实买房子的自住需求就如同“找老婆”一样，越是大的决策越不是算账算得出来的。我觉得买房子，一定要符合自己的经济能力，就是你能支付得起吗？你不一定是买新房，也可能买旧房子是吧，这是一个基础。在这个基础上，我觉得不管是投资还是自住，都可以买。


吴坚：无论是讨论房子还是车子的购买时机，最终还得看消费者的自身需求。如果是需要的，适合自己的，就没必要犹豫。而且买房最好参考自己的实际购房能力，不要求一步到位，而是分阶段进行。福州楼市在历经调整期之后，相对“挤”干了炒房的水分，房价还将继续处于正常发展的轨道上。


稳定房价≠房价崩盘


刘忠恒：现在有的购房者出现持币观望的心理其实上是缘于福州房价下跌的预期心理。但是福州房价出现大幅下跌几乎是不可能的，因为近年来福州房价的上涨主要不是炒作拉动的上升，而是成本拉动的上升，是城市经济发展的必然。从成本上说，作为房价重要组成部分之一的地价，一直处于上升态势。以今年新拍出的土地为例，几乎每幅地的成交价都处在高位运行状态。从需求上说，目前福州房产市场的供需上潜在的需求还很大，有这部分购房人群支撑，房价也将十分稳健，所以今后福州房价的走势应该是小幅平稳上升，对于炒房者来说不会有太大的获利空间，但指望房价下跌也是不现实的。


杨咏新：购买房子用来自住实际上不存在什么时机的问题。目前国家虽然出台了一系列实质性的宏观调控政策以稳定房价，可以说，房产的价格与价值正在慢慢靠近。最近购房者出现观望的原因有两点：第一点，政策没有完全出台的时候，由于对前势判断不明朗，大家可能会产生这种观望的情绪；第二点，购房者简单地认为国家调控房价就意味着房价将要大幅度下跌。但我们应该注意到，国家的政策一再强调的是“抑制房价过快上涨”、“防止房价大起大落”，也就是说，政策的本意是要稳定房价，而不是要让房价崩盘。随着政策的明朗和大市的回暖，购房人必然会从这种观望的情绪中慢慢走出来。


“熊市”正是购买良机


刘强：其实从二手房市场买卖和租赁行情来看楼市的供求是最直观的。由于受政策影响，最近两个月二手房无论从房源的行情还是成交价的行情来看，一直不稳定。“六一”以前，卖房者激增，产权登记过户量比增３０％。“六一”之后市场成交清淡。在宏观调控的背景下，现在无论是买方还是卖方都好比遭遇了一场大雨的行人，有点不知所措，需经过一段时间后才会习惯市场带来的变化，因此等调整到位后，市场才会成熟起来。但是从另一方面来说，这个时候买房最有利于消费者。大家都不想买房的时候就是可以下单的时机，你可以和开发商、卖家讨价还价。


投资型：短线炒房无利可图


记者：实际上房价的飞速上涨，很大程度是由楼市中短期的投资行为引起的。那么在国家出台的“剑剑封喉”的打击短期投机政策下，房地产投资还有没有空间？


叶光前：投资和投机不同，如果买房是完全的投机，目前的投资风险比较高。这种风险主要来自于国家的政策风险。比如，国家出台的个人购买的房屋未满两年上市要全额征收营业税、购房时间以完税时间和产权证的时间为准、购买第二套房屋的按揭比例提高等一系列政策都提高了房屋的转让成本。按照现在的政策，扣除税费、营业税等相关费用，即使购买的房屋增值了５％，甚至增值了７％－８％都不一定有得赚。


刘忠恒：如果是单纯的“炒房”，在目前的形势下，大可不必。但是如果买套普通住宅、单身公寓等作为长线投资，仍有其上升空间。这是因为福州的房价仍有较大上涨空间。首先，房地产与其他有形的商品一样，具有相应的使用价值；另外，房地产还具有虚拟的经济属性，就好像股票升值一样，与未来的发展挂钩，这就是房地产的投资价值。


吴坚：正常的投资型置业和投机是两个不同的概念。对短线房地产投机者来说，不论是买房后等待升值、升值后倒手还是进行其他再处理的空间已经不大。因为其中还有时间成本在里面。如果现在还想在短期内买进卖出进行投资，那差不多是逆势而行。毕竟现在的市场环境和以往相比已发生了很大变化，在政策的影响下，短线投资者不但获利空间变小而且成交困难。


杨咏新：投资房地产市场得选准对象，毕竟投资型购房与居住型购房存在很大不同。居住型购房主要是自住，即使没有增值也能自住，而投资型购房讲究更多的则是收益。目前福州投机购房比例不像上海那么高，而投资购房也多以长期投资为主，没有大量抛盘现象出现，投资市场相对稳定。但是“随买随卖”的短线投资肯定会受到政策影响，最直接的就是上市时间变长，投资成本加大。


刘强：有部分福州本地人喜欢对房地产市场进行“小炒”，购买几套房子作为投资升值的一种方式。营业税等相关规定的出台，自然使这些不愿在房地产市场上做长线投资的本地炒家开始收敛，这有助于房价升幅回归正常。同时，从二手市场的反应来看，在今后一段时间内，“次新房”的上市供应量肯定会减少，投资最好还是走长线道路。目前还很难找到比投资房地产更好的项目。而现在的投资者比较理性，不会轻易抛盘走人。一些资金雄厚的投资者完全可以等待，以时间换空间。


商铺型：多作调查精心测算


记者：房产新政将使住宅投资市场出现投资成本大、未来预期不明的状况，有人认为，这会使福州楼市中一些有实力的投资者将资金转向商业地产。在此影响下，有许多福州房产中介在二手住房之外，经营重点之一开始转向了经营商铺。


叶光前：商铺投资从来都是风险与机遇并存的。由于这种特性，投资商铺不会因政策影响出现大起大落的现象。那些想通过短期炒作的投资者，即使未出台新政策，在福州目前商铺发展的大环境中也很难有所作为。进入２００５年后，福州市商铺新增盘较多，据统计，福州将有近８０万平方米的全新商业用房推出，其中近５０万平方米是大型商业地产项目，与住宅定价惯用的“低开高走”不同的是，商铺价格开盘前后变化不大，所以短期投资者想通过快速买进卖出赚取差价很难实现。商铺投资毕竟专业性较强，现在的投资者需要更加理性，多比较、多考察、多咨询后才能最后下决定。


李福美：新政对商铺投资反而是个利好，由于商业地产投资原本就属于长线投资，不在房产新政打压之列，商铺投资基本不受期房禁止转让、购房不足２年转手交易需征收营业税等诸多政策限制，可能会吸引部分在福州住宅市场投资受阻的客户将目光更多地转向商铺。而最新市场动态表明，相当一部分游资者正在从住宅市场撤资，转而开始加大了对商铺的投资力度。投资商铺首先考虑到地段和人流量，充足的人流可以保证商业项目正常运营。


刘忠恒：依我判断，此次国家之所以在新政中没有专门的政策针对商铺的投资是有原因的。首先，国家政策本来就对商铺投资作了诸多限制。比如从银行方面，要求商铺现房才能按揭；商铺的贷款也要求做到５－６成；商铺的贷款利率也高于普通住宅等，这些政策都抬高了商铺的投资门槛，因此，没必要在新政中再对商铺进行专项“整治”。


吴坚：其实，哪怕是一个最低迷最复杂的市场，也有规律和机会可寻找，关键看投资者能否理性、科学、准确和客观地分析市场现状，找出其内在规律。投资商铺要看一个城市的整体商业氛围。目前福州商业氛围还处于培育的上升期，要投资商铺还得谨慎入市。


杨咏新：商铺投资考察的因素很多，最主要的是对商业业态的把握。福州目前有两种主要的商业形态，一种是大型的ｓｈｏｐｐｉｎｇｍａｌｌ，一种是街区ｍａｌｌ，业态不同，风险和回报也各自不同。这需要投资者前期作精心的调查和了解。如果落实到具体项目，还需要投资者对商铺项目作具体的投入收益分析。


刘强：商铺投资实际上是一种很有效的投资渠道，为了满足市场的这种投资需求，目前包括朝阳房产在内的许多中介公司已经开始扩大经营门类，成立了专门的商铺科。毕竟相对于住宅房产而言，商铺的回报十分高。