主题：这个给物业公司看看

物管204条在深圳问世 业界普遍认为过于苛刻 


收费市场化不能因噎废食 

11月1日，第一个没有行政干预、完全由小区业主独立自主选聘的物业管理公司正式进驻深圳景洲大厦。与此同时，一个被业界称作物业管理行业的“204条”——《深圳景洲大厦物业管理服务合同》在深圳开始实行。这是由物业产权人自行创新推出的中国第一个产权明晰的物业管理服务合同范本。这份合同的诞生，受到了房产物业管理业界的极大关注。业 
内人士认为，业主更选物业管理公司的模式为业主今后的维权标准指明了一个新的方向。

10月18日，深圳景洲大厦举行业主大会，就小区选聘物业管理公司进行业主投票表决。会议没有行政主管部门的参与，也没有行政主管部门派来的“专家”参与评标投票，而是完全由业主委员会自行组织。在当天的业主表决大会上，深圳市金风帆物业管理发展有限公司获得2727张选票，成为了景洲大厦的新管家。在成功选聘管家的基础上，景洲大厦再次刷新了物管改革的固有模式，他们并没有像以往那样沿用政府职能部门的文本合同，而是通过结合新颁布实施的全国《物业管理条例》，在明晰产权和权利与义务对等方面制定了更为明确的规定。景洲大厦业主大会在借鉴深圳、北京等地物业管理的服务标准后，最后形成了《景洲大厦物业管理服务标准》。该标准在产权方面，明晰了产权归属和收益权。如根据这个份合同：“景洲大厦停车场属业主共同所有；业主共有物业收入用于景洲大厦新增改造项目和补贴物业管理使用；每年从本体维修基金和业主共有收益中拿出30万作为提留部分，用于电梯更换和大厦改造的预留基金”等。同时将“物业管理公司弄虚作假，乱收费做假账，一经发现，业主委员会有权单方解除双方合同关系”明确写进了根据该标准制订的合同之中。

这份合同一经问世，在深圳引起了强烈反响，同时也引发了业界的一些争议。深圳物管行业均认为此合同过于苛刻。他们普遍认为，首先，按照该份合同的相关规定，对由于物管公司的过错而造成的损失要由物管公司来进行赔偿，但这个过错是很难鉴定的，物管公司当然要尽职尽责，但是不是过错要由法律来说话，否则很难分清楚。此外，根据该份合同，实质上业委会已全面介入了物业管理，即业委会由监督者的身份变成了管理者的角色。虽然从现行法律法规来看是没有问题的，但是却一定程度地影响了物业管理公司开展物业管理和服务的主观能动性。由于该份合同具有很大的自治成分，无疑增大了物业管理公司的管理难度。

有关部门也认为，业主委员会有权聘用物业管理公司，也有权与物业管理公司签订服务合同，但服务合同的内容不能与现行的《物业管理条例》相冲突，否则无效。该“服务合同”试图解决一些目前实施的《物业管理条例》无法解决的问题，在内容上有了一些创新，但事实上，这些问题大多是合同所无法解决的，并且在具体操作方面缺乏可行性。但从积极的意义上来讲，这标志着中国物权业主在法律的框架下，按照市场经济的运行规律，自行调节处理民间事务的开始，行政干涉正在从物业管理的民事事务中退出。业内人士认为这是一次社区物权业主在现行法律框架下的制度创新。

(来源：中国房地产报刘晓云)